这个房屋租赁业务,出租方、承租方和税务局都很难
发文时间:2021-04-22
作者:梁晶晶
来源:晶晶亮的税月
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张三在A市买了一套商铺,将其出租给李四,李四一年支付租金200万元。但张三不是A市人,而是B市人,经常居住地也在B市。


  一、张三难,税款如何计算?


  正常情况下应该由张三缴纳出租房屋的增值税、城市维护建设税及附加、个人所得税、印花税、房产税和城镇土地使用税。这个计算过程,说实话还是比较繁琐的,具体可参考个人出租商铺需要缴什么税?当然,有些地方出台了综合征收率来计算,就大大简化了这个计算难题,可惜不是全国统一规定。


  二、李四难,张三没缴税,李四有无税务上的责任?


  答案是:有责任。表现在以下三个税种上


  1、个人所得税,有代扣代缴的责任。《个人所得税法》第九条个人所得税以所得人为纳税人,以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。注意,个人所得税的扣缴义务是第一位的,先于张三的纳税义务。


  2、房产税,李四也是纳税义务人。


  《房产税暂行条例》第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。


  前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人(以下简称纳税人)


  上述条款的意思是,张三是产权所有人,是纳税人,张三不在房产所在地,使用人李四就是纳税人,等于纳税义务发生了转移。所以李四应该关注张三是否缴了房产税,张三没有缴,税务机关能找到的人是当地的李四,就应该由李四去缴税。当然,无论是谁,缴一次房产税就可以了。


  3、城镇土地使用税,李四也是纳税义务人


  根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位,包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人,包括个体工商户以及其他个人。


  根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》(国税地字[1988]第15号)规定:四、关于纳税人的确定土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;土地使用权共有的,由共有各方分别纳税。


  上述文件的意思,张三是拥有土地使用权的个人,是纳税人,张三不在土地所在地,实际使用人李四就是纳税人,等于纳税义务也发生了转移。和房产税同理,无论张三还是李四,缴一次土地使用税就可以了。


  其余的张三应缴纳的税费,增值税、城市维护建设税及附加、印花税,和李四没有关系。


  所以,如果张三没有按时缴纳相关税费,作为承租方的李四,需要清楚自己的纳税义务,别在懵懂中少缴了税款,还得补缴滞纳金和罚款。


  三、税务局难,前置条件如何认定?


  在上述与承租方相关的三个税种中,个人所得税的规定最为清晰,明确了承租方是扣缴义务人的身份。


  而房产税、城镇土地使用税,为了便于征管,对纳税人的规定比较宽泛,出租方和承租方都会成为纳税人。


  但这里有一个问题,如果确认使用人为纳税义务人,需要满足前置条件,即:所有权人不在本地。


  如果不做过深的探究,也许凭一个简单的询问笔录确定。但如果真要深究,如何判断所有权人不在本地,其实是一个非常难的判断。


  按在A市的停留天数?按户口所在地?按经常居住地?对于没有固定经营场所的自然人,来去自由,税务机关又如何能掌握上述信息?如何做出判断?这些问题都没有具体的政策规定,其实是执法中的难点。


  总之,一个常见的看似简单的房屋租赁业务,在实务中,无论对于出租人、承租人还是税务局,都并不是一件简单的事情。


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  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

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  Tips:

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  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

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  Tips:

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  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

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  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。