以竞拍方式取得固定资产,计税基础如何确定
发文时间:2021-04-29
作者:朱载军 朱恭平
来源:每日税讯
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企业以竞拍方式取得不动产,通常要承担整个交易过程中发生的税费。同时,政府为了鼓励企业投资,对这种情况有时也会给予奖励或补助。上述两类事项如何财税处理,将影响资产入账价值,从而对可税前扣除折旧、应税所得和申报房产税产生影响。本文对此作一探讨,供纳税人实务操作参考。


  案例


  甲公司成立于2020年6月,为设备制造企业,企业所得税实行查账征收,属于增值税一般纳税人。该公司2020年利润表列报亏损300万元。


  审计人员对甲公司2020年企业所得税汇算清缴申报审核时,关注到下列事项:


  1.“其他收益”科目记载收到财政部门汇入奖励资金160万元。


  2.“营业外支出”中反映通过竞拍方式购买房屋、土地缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、契税和印花税等260万元。


  据财务经理介绍,甲公司与区人民政府签订的招商引资协议,在A工业园区内投资固定资产达1500万元以上,可获得奖励资金160万元。


  2020年7月,甲公司在当地人民法院发布的网上公告得知:位于A工业园区乙公司因拖欠商业银行借款,经债权人起诉,人民法院立案审理后,对乙公司所拥有厂房13000平方米、土地使用面积32000平方米(2014年自建并投入使用),通过拍卖程序予以处置。公告显示,拍卖底价1470万元,降价幅度10%。同时明确,上述不动产过户发生的相关税费,均由买受方承担。


  当月,甲公司以含税价1323万元竞拍成交,向主管税务机关申报纳税,取得各类完税凭证税费总额260万元,并办理不动产产权登记手续。依据相关文件和资料,确定厂房入账价值1323万元。甲公司据此计算可扣除折旧和申报房产税。


  审计人员认为,甲公司2020年度财税处理存在下列税务风险,应予以重视。


  一、税收风险表现形式


  1.受让时未向转让方索取增值税专用发票


  甲公司未取得乙公司开具增值税专用发票,少抵扣进项税额63万元(1323÷1.05×5%)。


  审计人员通过上网搜索并向主管税务机关了解到,乙公司未注销工商登记和税务登记,只注销防伪税控开票系统,属于非正常户。按目前操作规程,如乙公司提出申请,主管税务机关按照非正常户处理规定进行处罚,将其恢复为正常户后,即可恢复防伪税控开票系统开具增值税专用发票。因甲公司在办理房地产过户时已缴纳增值税,乙公司开票不涉及税款申报问题。


  2.资产计税基础错误


  甲公司办理房地产过户缴纳相关税费不能计入当期损益,应资本化。《企业所得税实施条例》第五十八条规定,外购的固定资产,以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。


  甲公司为取得不动产,按人民法院规定承担了整个交易所有税费260万元,是必要支出,其中增值税63万元属于价外税,能取得增值税专用发票,则按其差额197万元(260-63)计入资产价值。


  3.取得政府补助财税处理不恰当


  取得政府补助160万元一次性计入当期收益错误。《企业会计准则——政府补助准则》规定,对取得与资产相关的政府补助可选择总价法或净额法核算。


  甲公司购入不动产收到政府补助按总额法核算更恰当,能真实反映固定资产历史成本,且计算从价计征房产税基数时无须调整。其会计处理,应先通过“递延收益”科目核算,然后在资产使用寿命内按合理、系统的方法分期计入损益。


  税务处理方面。甲公司取得政府补助,不属于《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业处理问题的通知》(财税〔2011〕70号)规定的不征税收入范围,应按应税收入一次性计入当期所得。由于财税处理方法不同,发生可抵扣暂时性差异,应通过纳税申报调整。


  4.房产税申报不正确


  由于固定资产入账金额不正确,申报房产税计税余值发生错误。《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第一条规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。


  甲公司对其取得的政府补助,不论是采用总额法还是净额法会计处理,都不影响以房屋原值计算申报房产税。


  二、化解风险对策


  1.主动与税务机关沟通,取得乙公司开具增值税专用发票,增加可抵扣进项税额63万元。


  审计人员了解到,至2021年3月末,甲公司尚未投产,仍处于建设期,增值税留抵税额137万元。按照《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)第七条的相关规定,甲公司属于2019年4月1日后新设企业,2020年信用等级评定为B级,如果能在4月取得乙方开具专用发票,期末留抵税额200万元,与2019年3月末增值税留抵税额0元比较,增量留抵税额200万元,且2020年11月、12月和2021年的1月~4月,连续6个月增量留抵税额大于零,可适用增量留抵退税额政策,退税120万元(200×60%)。


  2.更正资产入账价值和政府补助会计差错。


  甲公司取得不动产缴纳税费260万元已计入当期损益应冲回并计入资产成本,入账价值1520万元(1323-63+260),冲回当期已确认的160万元政府补助,重新确认政府补助收益3.33万元〔160÷(20×12)×5〕。


  3.纳税调整固定资产折旧和摊销政府补助。


  按照甲公司确定该项资产的预计净残值0、使用寿命20年,计算调整可税前扣除固定资产折旧=(1520-1323)÷(20×12)×5=4.10(万元)。


  调增政府补助应税收入=160-3.33=156.67(万元)。


  但应注意的是,甲公司以后每年摊销递延收益8万元(160÷20),在汇算清缴中应纳税调减8万元。


  4.正确申报房产税。


  2020年应申报房产税=1520×70%×1.2%÷12×5=5.32(万元);


  实际申报房产税=1323×70%×1.2%÷12×5=4.63(万元);


  应补缴房产税=5.32-4.63=0.69(万元)。


  5.重新确认亏损额。


  经调整资产入账价值、政府补助、折旧和补缴房产税,2020年利润总额=(-300+260-160)-0.69-4.10+3.33=-201.46(万元);


  当年应纳税所得额=-201.46+156.67=-44.79(万元),为税法认定亏损额。


  提示


  通过对甲公司以竞拍方式取得不动产案例的剖析,得到以下启示:一是企业承担产权过户手续中发生的各项税费,除增值税视具体情况确定外,其他税费应资本化;二是对取得政府补助,按应税收入处理;三是对于从价计征房产税,应以不动产入账原价确定计税余值。


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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

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  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

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  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。