不动产拍卖税费各自承担可有效解决涉税争议
发文时间:2021-06-16
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来源:中国税务报
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在实践中,不动产拍卖公告作为拍卖合同要约,一般约定由买方承担拍卖过程中发生的全部税费(即包括卖方应承担的税费),此举更有利于维护国家税收利益,但也导致纳税人与负税人不一致。笔者认为,改为“税费依照法律法规规定各自承担”,拍卖标的成交时应由被拍卖方承担的税费从拍卖价款中受偿,不再由买受人另外承担,更有利于解决拍卖实践中的争议。


  买方承担卖方税费在实践中产生了以下争议:


  一是拍卖成交价是否含税存在争议。被拍卖方认为根据约定由买方承担卖方税费,故拍卖成交价为不含税价,即企业所得税不是按通常的应纳税所得额乘以适用税率,而是要先换算为不含税所得额后再乘以适用税率,换算后税负将远超买受人预期。


  二是买受人无法享受税法上的权利。拍卖完成后,买受人代为支付税费而取得的票据载明的纳税人为被拍卖人,买受人不因支付税费而享有纳税人的相关权利。同时,买受人承担的相关税费与企业取得不动产无法律上的关系,不能作为成本在税前列支或作为不动产入账价值计提折旧。


  三是企业所得税应纳税额预缴的争议。被拍卖方认为不动产拍卖按已经确定的成本计算,实际已产生应纳所得税税额,根据拍卖协议约定要求买受人承担企业所得税税款,从而在季度预缴申报时选择不抵补以前年度亏损,从而增加买受人的税负。


  四是税款缴纳方式的问题。被拍卖方通常因账户被查封,税款无法从账户直接扣转,而买受人对被拍卖方也不信任,既不同意将税款直接交给被拍卖方申报纳税,同时又要求拿到承担税款的税单,在买受人非单一的情况下(如拍卖房地产开发企业开发的一批商品房或车位)更是要求一人一单。按照目前的征管实际,税务机关尚无法满足每个买受人的要求,因为增值税一般纳税人一般是按月申报,企业所得税是按季度预缴申报,拍卖产生的应缴增值税、企业所得税即使由不同的买受人各自出资承担也只能合并一笔申报,且税单只能开具给被拍卖方。在厦门的拍卖实践中,后续只能通过采取拍卖行代收税款,被拍卖方到办税服务厅申报,税务柜台开具六联税收缴款书,再由拍卖行到银行代缴的方法解决。这一方式既要协调诸多买受人,又要通过拍卖行第三方来缴纳税款,既存在手续烦琐,办理对象多的问题,又带来税款游离的风险。如通过阿里司法拍卖平台拍卖一批商品房,买受人可能来自五湖四海,而平台又未提供后续服务,买受人就要各自到被拍卖方所在地来代缴税款,既不方便买受人,又在征管实践中带来一系列的问题。


  五是买受人对税费预期不明确从而影响拍卖价款的问题。实践中,不动产拍卖税费受被拍卖方的属性(单位或个人)、纳税人状态(正常或非正常)、不动产的取得方式(购入或自建)、税费的征收方式(核定征收或据实征收)和成本扣除(按不动产发票或评估价格扣除)方式各种因素影响,存在较大不确定性,一方面导致竞拍参与度不高,市场竞价不够充分,损害了被拍卖人的利益,另一方面交易税费超过买受人预期导致缴税困难,容易与委托拍卖方产生纠纷。


  笔者认为,不动产拍卖“税费各自承担”可有效解决拍卖中的涉税争议。


  一是买受人的预期承担税费更明确。拍卖公告可明确约定“税费各自承担”,且拍卖成交价为含增值税成交价,买受人只需再按各自属性根据拍卖成交价计算缴纳契税和印花税即可,无须承担非预期的其他税费,既可让买受人放心举牌报价,又可让拍卖成交价更贴近市价,提高市场透明度,有效促进资源市场化配置。


  二是解决买受人无被转嫁税费成本列支及取得发票的问题。拍卖完成后,拍卖成交价为含增值税成交价,买受人无被转嫁的税费,既能全额取得进项税额进行抵扣,又可取得对应发票在成本列支。


  三是不动产拍卖成交的税费(包括增值税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税及教育费附加、印花税等)征缴更加安全便捷。拍卖成交后由拍卖行将成交款(包含卖方应缴税费)交付委托拍卖的行政、司法部门,再由相应的部门统一办理拍卖成交税费的划缴。既可解决被拍卖方不配合买受方申报缴纳拍卖成交过程税费以及账户被查封、无法缴纳税费等问题,又可解决买受人拍得房产后无力承担转嫁税费或是未及时申报产生滞纳金的问题。拍卖成交过程的卖方应缴税费包含在买受人缴交的成交款中,一旦买受人缴清成交款,拍卖交易完成,成交款(包含卖方应缴税费)通过拍卖行到委托拍卖的行政或司法部门,再由委托部门代为划缴,从税费征缴的角度来看,更为安全和便捷。


  为此,笔者建议,取消不动产拍卖公告中由买方承担卖方税费的转嫁条款,统一改为“税费依照法律法规规定各自承担”,拍卖标的成交应由被拍卖方承担的税费从拍卖价款中受偿,不再由买受人承担。2017年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对财产处置环节的税费负担问题作出了明确规定,其中第三十条规定,因网络司法拍卖本身形成的税费,应当依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担,没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。建议将上述司法解释关于拍卖税费依法由相应主体承担的规定,在拍卖法中予以明确,禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费,以提升拍卖实效,更好地维护各方当事人合法权益。


  目前,国家税务总局厦门市税务局与厦门市中级人民法院建立了法院与税务机关执法协作机制,有效解决制约执行财产变现工作中的涉税问题。通过建立不动产司法处置税款预核工作机制,明确税费种类、税率、计算方式,明确竞买人的预期竞拍成本,提升拍卖成交率;在税费征缴上进行协作,税务机关依照实际拍卖成交价及时依法审核计算该交易环节应缴纳的相关税费,执行法院从拍卖款中划缴税费,从而提高税费征缴的安全性和便捷性,最终提升被拍卖不动产流转速度。


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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

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  Q2:取得境外所得,可以在网上办理申报吗?

  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

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  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。