股权收购高额溢价无法进入土地成本,如何破解
发文时间:2021-08-30
作者:沥呕君
来源:智慧源地产财税
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房地产企业通过股权收购模式藉以达到收购项目之目的的过程中,往往总是避不开一个话题,即高额股权溢价股权无法进入土地成本,从而造成税收巨大损失。本期话题,沥呕君将和大家一起聊聊股权收购中的涉税难题。


  实务中,假定交易对价为11亿元,原始成本假定为1亿元,股权溢价所形成的10亿元,往往没有对应发票,也就进不了土地成本。按土地增值税最低档税率30%计,房地产企业为此将承受至少6.425亿元的税收损失(含增值税、土地增值税和企业所得税)。买家若强势,则会要求卖家提供足额发票过来,否则拒绝交易;反之,若交易地块较为抢手,卖家占据主导地位,则会坚定语气:我能提供的发票仅有1亿元,剩余差额部分,你们自己想办法,总之我要实收11亿元。


  争吵不休的,永远是买卖双方;冷眼旁观的税局则很淡定——我不管你们怎么争吵,总之这税一分不少,我是要收到位的。不管你是税务顾问也好,还是企业内部的财税工作人员也罢,在遇到这类问题的时候,切忌屁股只坐在一边板凳上,保持双方税收利益的平衡,才是上上策。否则,只为自己的东家说话,罔顾交易对手利益,最后只能弄得双方一拍两散。


  要解决这个问题,我们先来溯本求源地看一看,房地产企业的成本构成到底有哪些。大的方面来看,房地产企业主要的成本有:①土地成本;②拆迁成本;③建安成本;④融资成本;⑤三项费用;⑥装修成本。如果成本发票缺口过大,迫于无奈之下,卖家们往往会首当其冲想到一点:尽可能做大拆迁成本。明明至多只能1:1.3,结果有人硬是做到了1:5,还外加几十亿现金。同一个拆迁区域内,怎么会有如此悬殊的拆赔比呢?明白人一眼就能看出,那些所谓的“钉子户们”,其实都是开发商早早布下的一枚枚“棋子”,目的就是为了配合其完美演绎好这一幕拆赔大戏。


  说到拆迁补偿,补偿对象可以是业主,也可以是租客。实务中,我们也注意到,有部分开发商是明白这些道理的,但因疏于对细节的把握,导致最终筹划方案还是无法收获成效。


  旧宿舍区总计5千平的房子,每月租金收取12万元。单方租金成本24元!问及租金为什么收得这么便宜,答曰:为了少交一点增值税、房产税、所得税。这样总共算下来,我能省不少税。再拿到租赁合同一看,傻眼了!其中一栏写着:因出租方提前解除租约而向承租方的违约补偿,居然是零!这彻底把人给整懵了。众所周知,违约补偿金正是我们做大拆迁成本的关键所在,你这反而把最关键的一环给抹了,只能说你是“聪明反被聪明误”了。这当中的逻辑,沥呕君给大家捋一捋。违约补偿通常是以租金标准作为基数进行计算的,租金低,意味着违约补偿金也不会高,更何况,你居然还加上了这么一条“死亡条款”——提前解约居然不用赔付任何补偿金。试问你还怎么做大拆迁成本呢?反正沥呕君是懵了。


  回到正题。咱们继续说回发票的问题。如果买家执意要票,拆迁方面,最多增加3亿成本,撑死了,再高,税务局那一关过不了。剩下的缺口,在建安成本上动心思吗?可是建安成本是有天花板的,今天你卖家提前拔高了成本,等于变相压缩了买家未来的税务筹划空间。单纯在成本上动心思,永远走不出思维的死胡同。


  前面说了,真正的税务专家应该兼顾买卖双方的综合利益。交易定价取值应该建立一个科学的数字模型,在这个点位上,买卖双方的税收利益是平衡的,尽量减少一方税收负担过重而另一方税负较轻甚至零税负的情形。税收平衡不仅要在买卖双方之间展开博弈,也要在当下与未来二者之间进行综合考量。套用一句高深莫测的哲学语句:当下的得,或许是未来的失;当下小失,未来大得。


  同时,我们还可以在交易结构上进行深度优化。比如,我们先通过股权交割方式将项目收购过来进行前期开发,待开发强度达到25%以上时,再以转让在建工程的方式,将项目转手给另一关联企业,由后者完成最终的开发建设并对外销售。这样中间“过一手”的目的,其实就是为了节税。其原理大致基于如下两点:


  1、土地增值税率为四档,从最低的30%到最高的60%。增值率越高,适用税率越大,对应的土地增值税越重。让增值率慢坡爬行,比陡直上行,肯定是能起到节税效果的。比如,从2到3,再从3到4;这比你从2直接到4,增值率肯定是被“均分化”了。


  2、在建工程转让能否成本加计扣除?各地规定不一。当然如果企业能够争取到加计扣除政策的,则税前可扣除成本的提升空间巨大。


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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

  以境外纳税年度最后一日所在公历年度为准。

  例:香港纳税年度为 4 月 1 日 —次年 3 月 31 日,若2024 年 7—12 月在港取得收入 → 所属纳税年度为2025年度。

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  Q2:取得境外所得,可以在网上办理申报吗?

  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。