土地增值税清算审核中，财务费用的利息支出看似简单，却存在较多易错陷阱，稍有不慎就会带来涉税风险。

　　例：某房地产开发项目，取得土地使用权的成本为4000万元，房地产开发成本10000万元（其中“开发成本——借款费用”科目中含利息支出500万元），“财务费用——利息支出”科目为300万元。利息符合据实扣除条件。

　　易错点1：利息支出应在开发成本与开发费用之间理顺分清。

　　根据企业会计准则的核算要求，会计处理时应将资本化利息支出记入开发成本科目。但在土地增值税清算时，已经计入开发成本的利息支出，应调整至开发费用中，按财务费用计算扣除。

　　因此本例中，企业计入扣除项目的开发成本应为9500万元（10000-500）；而“开发成本——借款费用”科目中所含利息支出500万元需与“财务费用——利息支出”科目中的300万元合并计入开发费用中，计算扣除项目中的利息支出部分。

　　易错点2：利息支出应准确选择据实扣除或比例扣除方法。

　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的百分之十以内计算扣除。

　　本例中，若按照利息据实扣除方法，开发费用为：（500+300）+（4000+9500）×5%=1475（万元）；

　　若按照比例扣除方法，开发费用为：（4000+9500）×10%=1350（万元）。

　　从上述计算可知，选择不同的扣除方法，两者差异125万元。因此，土地增值税清算审核时，需要精准把握利息支出“按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明”这一标准，应逐一核实多个（期）项目的一般性贷款利息支出是否按项目分摊、是否取得合法有效凭证、借款合同条款是否符合规定等。此外，“金融机构贷款”的界定也有严格要求。如，企业以个人名义（老板或员工）向银行贷款给企业使用，由企业偿还本息的情况；以及通过银行以理财产品、基金等形式投入企业的资金等形式，就不符合规定。又如，通过银行以委托贷款形式借给企业的资金，可以作为金融机构贷款处理。但委托贷款银行一般只收取手续费，不出具发票，应由委托方到税务局申请代开资金占用费发票，对银行自制票据则不符合规定。

　　易错点3：利息支出准予扣除的时间临界点要清晰。

　　实务中，当有的项目已完工但借款未到期，此时对于相关利息能否继续扣除，常会有不同理解。依照企业会计准则规定，在建房地产开发产品按存货处理，开发期间的利息作为期间费用核算，当通过竣工验收时便相当于工厂产品完成了生产过程。而且《土地增值税清算管理规程》第二十一条等明确，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。因此笔者认为，应只允许扣除项目开发过程中发生的利息费用，即利息计算的临界点，通常最晚至项目竣工通过验收的日期。

　　易错点4：当闲置专项借款对外投资产生收益时，利息支出核算要准确。

　　依据借款费用会计准则，为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定，因此闲置专项借款对外投资收益应冲减利息支出。

销售方按财务费用入账的处理和依据是什么？

解答：

销售方在销售业务中产生的“财务费用”，可能计入借方，也可能计入贷方。

一、“财务费用”计入借方的情形

销售业务中产生的“财务费用”借方，是销售方向采购方的一种融资行为，比如采购方提前预付货款可以获得低于正常销售的价格，或者采购方提前支付货款可以获得现金折扣。

（一）预收账款融资

按照新收入准则规定，合同中存在重大融资成分的，应当按照现销价格确认收入；现销价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法分摊。当然，融资期间不超过一年的，可以不予考虑。

1.预收货款时：

借：银行存款（合同对价）

未确认融资费用

贷：合同负债（现销价格不含税金额）

应交税费-待转销项税额

2.在合同期间内按照实际利率法分摊：

借：财务费用

贷：未确认融资费用

3.确认收入时：

借：合同负债

应交税费-待转销项税额

贷：主营业务收入

应交税费-应交增值税（销项税额）

同时，结转成本，略。

说明：

（1）会计核算的“主营业务收入”，会大于发票开具金额或增值税纳税申报的销售额，以及企业所得税的应税收入，注意税会差异以及纳税调整。

（2）此会计分录中的“销项税额”，与“主营业务收入”之间的比例，不等于增值税税率。

4.“财务费用”确认的依据，包括但不限于：

（1）购销双方签署的购销合同；

（2）企业同类产品的现销价格资料；

（3）《未确认融资费用分摊计算表》等。

（二）现金折扣

现金折扣，也是销售方的一种融资行为。在旧收入准则和《小企业会计准则》中，收入的确认按照总额确认，在现金折扣实际发生时计入“财务费用”。

企业执行新收入准则后，现金折扣作为可变对价处理，在确认收入时需要合理预计现金折扣的发生额，然后从收入中扣除，收入确认是按照“差额法”确认，现金折旧也就不再计入“财务费用”了。

1.确认收入时：

借：应收账款

贷：主营业务收入（按销售总额确认）

应交税费-应交增值税（销项税额）

同时，确认成本，略。

2.提前收到款项，实际产生现金折扣：

借：银行存款

财务费用

贷：应收账款

3.现金折扣的“财务费用”确认依据，包括但不限于：

（1）购销双方签署的购销合同；

（2）实际收款凭据。

二、“财务费用”计入贷方的情形

销售业务中产生的“财务费用”贷方，包括销售方通过赊销或分期收款销售商品等向采购方提供融资，以及采购方拖欠货款等被追究利息。

（一）赊销或分期收款销售商品含有重大融资成分

按照新收入准则规定，合同中存在重大融资成分的，应当按照现销价格确认收入；现销价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法分摊。当然，融资期间不超过一年的，可以不予考虑。

1.确认收入时：

借：银行存款/应收账款（首笔款或已经取得收款权部分）

合同资产（分期收款尚未取得收款权的部分）

贷：主营业务收入（按现销价格确认）

未确认融资收益（差额）

应交税费-应交增值税（销项税额）

2.在合同期间内按照实际利率法分摊：

借：未确认融资收益

贷：财务费用

3.“财务费用”确认的依据，包括但不限于：

（1）购销双方签署的购销合同；

（2）企业同类产品的现销价格资料；

（3）《未确认融资收益分摊计算表》等。

（二）被拖欠货款产生的利息

如果采购方拖欠货款产生违约的，采购方依照合同约定，或者销售方通过法律诉讼途径等，在实际收回货款的同时，也收回利息等。销售方因对方违约而收取的利息等，属于增值税的价外费用，需要根据销售货物、服务等税率（征收率）计算缴纳增值税。

1.实际收到货款和利息：

借：银行存款等

贷：应收账款

财务费用（不含税金额）

应交税费-应交增值税（销项税额）

2.“财务费用”确认的依据，包括但不限于：

（1）购销双方签署的购销合同；

（2）实际收款凭据；

（3）双方的和解协议、司法调解书或法院判决等。