开发产品对外出租，取得的租金收入涉及企业所得税、增值税、房产税等税务处理。

　　一、企业所得税处理

　　1.预租租金在产品交付时计算租金收入。

　　根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理方法的通知》(国税发[2009]31号)第十条规定，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

　　因此，房地产开发企业将未完工的开发产品预租给其他单位的，其取得的预租价款应自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

　　2.企业所得税收入可以分期确认。

　　根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第一条规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　二、增值税处理

　　1.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)关于增值税纳税义务发生时间规定：

　　(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

　　取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

　　(二)纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　2.《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2021年第5号)第四条规定，《增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

　　因此，租金收入除其他个人可以分期外，均应按照收款额一次性确认增值税收入。

　　三、房产税处理

　　1.《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

　　2.《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

　　第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政政府规定。

　　3.《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)对于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题作出规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

　　为简便计算，实务中一般确定为：出租房屋的纳税人，其纳税义务发生时间为实际取得租金收入的当天。

　　因此，房地产开发企业出租开发产品，无论会计上如何确认收入，税务方面应当按照税法相关政策规定处理，企业所得税可以分期确认收入纳税，增值税、房产税应一次性按收款金额申报纳税。

　增值税计税销售额为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。所谓价外费用，包括价外收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。之所以将价外费用并入增值税计税依据，也是为了防止纳税人通过价外费用名义以缩小增值税计税依据。

　　以物业公司代收停车位租金为例，某房地产开发公司将地下停车位委托物业公司租赁，物业公司向车位业主除收取了停车服务费外，一并代收了停车位租金。按照现行增值税规定，停车费按车辆停放服务，应当按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用9%的税率，如果用于出租的不动产在2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法，按照5%征收率计算缴纳增值税。对于代收的停车租金，属于增值税价外费用，如果符合条件，可以不作为物业公司的提供不动产经营租赁服务的价外费用计算缴纳增值税。

　　根据财税[2016]36号规定，代收费用两种情形可以不作为增值税价外费用：一是代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费，即1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;3.收取时开具省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据;3.所收款项全额上缴财政。二是以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

　　由此可见，如果物业公司以房地产公司名义收取，并且由委托方直接开具发票给承租人，或由物业公司转交给承租人，对物业公司代收的车位停车位租金可以不作为物业公司的价外费用计算缴纳增值税，否则，代收的停车位租金应一并计入物业公司不动产租赁服务收入计算缴纳增值税。并且在物业公司缴纳增值税后，作为房地产公司取得的地下停车位租金收入仍然要缴纳增值税。