(2025)新32民终201号青岛某能源科技有限公司、新疆某新能源有限责任公司公司盈余分配纠纷民事二审民事判决书
发文时间:2025-04-02
来源:新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院
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上诉人(一审原告):青岛某能源科技有限公司,住所地山东省青岛市。

法定代表人:董某,该公司总经理。

委托诉讼代理人:丁鑫,北京市惠诚律师事务所律师。

被上诉人(一审被告):新疆某新能源有限责任公司,住所地新疆维吾尔自治区和田市。

法定代表人:刘某甲,该公司执行董事。

委托诉讼代理人:张培荣,广东正大元律师事务所律师。

上诉人青岛某能源科技有限公司与被上诉人新疆某新能源有限责任公司公司盈余分配纠纷一案,已由新疆维吾尔自治区和田市人民法院于2024年12月30日作出(2024)新3201民初5696号民事判决。上诉人青岛某能源科技有限公司不服,向本院提起上诉。本院于2025年2月12日立案后,依法组成合议庭,并于2025年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人青岛某能源科技有限公司的委托诉讼代理人丁鑫、被上诉人新疆某新能源有限责任公司的委托诉讼代理人张培荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

青岛某能源科技有限公司上诉请求:1.请求撤销(2024)新3201民初5696号民事判决书第一项并依法改判被上诉人向上诉人支付339953.83元或将本案发回重审;2.判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由:被上诉人于2021年召开股东会决议,会议由全体股东即青岛某电动汽车服务有限公司、新疆某投资管理有限责任公司、王某、刘某乙、赵某、张某参加,并经100%表决权同意将100万元进行股东分红。根据该股东会决议,青岛某电动汽车服务有限公司按持股比例应当于2022年初分得分红300000元,但被上诉人并没有按照该约定进行分红,一审判决按被上诉人2024年单方出具的审计报告调整分红,损害了股东权益。综上所述,恳请二审依法改判支持上诉人的上诉请求。

被上诉人新疆某新能源有限责任公司辩称,上诉人的上诉请求及事实、理由均不成立。上诉人提供的股东会决议明确规定上诉人所分配的利润为预分配,股东会决议同时决议最终的分配额以公司审计的结果为准,多退少补。其次,被上诉人根据股东会决议,对2021、2022年的利润进行审计后,将审计报告送达给上诉人,上诉人并未提出异议,上述事实表明一审判决事实清楚,证据充分,适用法律正确,上诉人的上诉应予以驳回。

青岛某能源科技有限公司向一审法院提起诉讼请求:1.判令新疆某新能源有限责任公司向青岛某能源科技有限公司支付股东分红300,000元;2.判令新疆某新能源有限责任公司向青岛某能源科技有限公司支付逾期分红利息39,953.83元(按照市场贷款利率3.45%标准计算,自2021年1月1日起计算至清偿完毕之日止,暂计至2024年11月10日),(上述金额合计339,953.83元);3.新疆某新能源有限责任公司承担本案诉讼费、保全费、保单费。

一审法院认定事实:新疆某新能源有限责任公司2020年12月召开股东会决议,对2020年净利润进行100万预分红,青岛某电动汽车服务有限公司分得30%共300,000元,该笔分红已经实际支付。2022年1月该公司召开股东会,对2021年净利润100万元预分红,青岛某电动汽车服务有限公司分得300,000元,该笔分红未支付。

2024年,青岛某电动汽车服务有限公司经股东会决议,与青岛某能源科技有限公司签订债权转让协议书,将青岛某电动汽车服务有限公司应收2021年分红30万元及其附属权益让与青岛某能源科技有限公司。青岛某能源科技有限公司于2024年12月25日向新疆某新能源有限责任公司法定代表人通过彩信发送该债权转让协议书。

一审法院认为,本案的争议焦点为:青岛某能源科技有限公司受让的债权应如何认定。《中华人民共和国公司法(2018年修正)》第一百六十六条规定:“公司分配当年税后利润时,应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的,可以不再提取。公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的,在依照前款规定提取法定公积金之前,应当先用当年利润弥补亏损。公司从税后利润中提取法定公积金后,经股东会或者股东大会决议,还可以从税后利润中提取任意公积金。公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润,有限责任公司依照本法第三十四条的规定分配;股份有限公司按照股东持有的股份比例分配,但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。股东会、股东大会或者董事会违反前款规定,在公司弥补亏损和提取法定公积金之前向股东分配利润的,股东必须将违反规定分配的利润退还公司。公司持有的本公司股份不得分配利润。”依据上述规定可知,公司如进行盈余分配,应以公司弥补亏损、提取公积金后仍有利润为前提,方由股东会讨论通过分配方案后进行分配。本案中,新疆某新能源有限责任公司股东会作出的分红决议未按照法律规定,以税后利润弥补亏损、计提法定公积金后的数额计算可分配利润,且股东会决议载明预分红金额根据后期审计结果调整。新疆某新能源有限责任公司根据法律规定和股东会决议,享有要求股东将违反规定分配的利润退回公司的权利,当然享有对股东要求分配违反规定作出的利润分配决议的抗辩。新疆某新能源有限责任公司2020年净利润为751,491.73元,按照青岛某电动汽车服务有限公司30%的股权,应分配利润225,447.52元,已实际分配300,000元,多分配74,552.48元;新疆某新能源有限责任公司2021年度的净利润为505,630.98元,青岛某电动汽车服务有限公司应分配151,691元,扣除多分配的74,552.48元,剩余应分配盈余为77,138.52元。《中华人民共和国民法典》第五百四十五条第一款规定:“债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人,但是有下列情形之一的除外:(一)根据债权性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让”,第五百四十八条规定:“债务人接到债权转让通知后,债务人对让与人的抗辩,可以向受让人主张。”本案双方当事人对债权转让合同无异议,该债权并非法定或约定不得转让的债权。青岛某能源科技有限公司已通过电子送达和起诉的方式向新疆某新能源有限责任公司通知,该债权转让对新疆某新能源有限责任公司具有约束力。新疆某新能源有限责任公司亦可向青岛某能源科技有限公司行使对青岛某电动汽车服务有限公司针对该债权的抗辩。该债权实际有效金额为77,138.52元,新疆某新能源有限责任公司有权拒绝支付超出部分。关于逾期付款利息,因新疆某新能源有限责任公司向青岛某电动汽车服务有限公司多分配2020年盈余74,552.48元,欠付2021年盈余151,691元。双方互负债务,且分配方案并未约定预分红支付时间,故对于青岛某能源科技有限公司关于逾期付款利息的主张不予支持。综上所述,原告的部分诉讼请求有事实与法律依据,被告的抗辩有事实与法律依据,法院予以采纳。依据《中华人民共和国民法典》第五百四十五条、《中华人民共和国公司法(2018年修正)》第一百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,遂判决:一、新疆某新能源有限责任公司于判决生效后十日内向青岛某能源科技有限公司支付77,138.52元;二、驳回新疆某新能源有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费3,199.65元,由负担青岛某能源科技有限公司2,473.65元,新疆某新能源有限责任公司726元。

本院二审期间,上诉人青岛某能源科技有限公司围绕上诉请求提交了新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。

上诉人青岛某能源科技有限公司提交证据如下:两份股东会决议,两份往来询证函,一份中标通知书、一份审计报告。证明目的:被上诉人新疆某新能源有限责任公司一审提供的内部审计报告财务数据不完整,形式上不具备审计报告的必要要件,不能作为审计报告提供审计数据。

被上诉人新疆某新能源有限责任公司发表质证意见称,两份股东会决议的三性不认可,该股东会决议是某甲公司的的股东会决议,且没有日期、参会人员的签字,与本案无关系性。两份往来询证函关联性及证明事项不予认可,真实性需向被上诉人股东核实,根据其内容,与本案毫无关系,不能否定涉案审计报告的合法性、真实性,询证函反映的内容是借款。中标通知书与审计报告没有关联性,审计报告是由专业机构根据会计法及相关财务制度对2021、2022年的利润进行的审计核实,且上诉人没有对它提出异议,故中标通知书不能否定审计报告合法性、真实性及法律效力。调取的审计报告三性均不予认可,该审计报告没有审计结论,也没有审计依据,严重违反审计报告所应遵循的规范和法律规定,且该审计报告仅是财务收支的专项审计报告,与新疆某新能源有限责任公司依据股东会决议实施的利润审计报告不属于同一事项,也不能否定涉案审计报告。

本院认证认为,对于两份股东会决议的三性均不认可,该两份股东会决议系某甲公司的股东会决议,载明的内容与本案没有直接关联性,且两份股东会决议没有参会人员的签字,亦没有召开日期,故不予认可。两份往来询证函所反映的系新疆某新能源有限责任公司与新疆某商贸有限公司之间的借款征询内容,与本案无直接关联性,且新疆某商贸有限公司未到场进行核实,真实性无法确认,故不予认可。中标通知书所反映的内容系新疆某新能源有限责任公司中标和田市某项目的事实,与本案纠纷并不存在必然直接关联性,故不予认可。新疆某会计师事务所出具的审计报告,没有审计结论,也没有审计依据,无法确认该审计报告对新疆某新能源有限责任公司2017年8月至2021年8月的财务收支情况,故不予认可。

本院二审认定的事实与一审查明的基本事实一致,本院予以确认。

本院认为,根据庭审查明的案件事实和当事人的陈述,归纳本案的争议焦点为:青岛某能源科技有限公司受让债权金额应如何认定的问题。

本案中,根据一审查明的事实,2024年青岛某电动汽车服务有限公司经股东会决议,与青岛某能源科技有限公司签订债权转让协议书,将青岛某电动汽车服务有限公司应收2021年分红30万元及其附属权益让与青岛某能源科技有限公司。青岛某能源科技有限公司于2024年12月25日向新疆某新能源有限责任公司法定代表人通过彩信发送该债权转让协议书。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十五条第一款“债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人,但是有下列情形之一的除外:(一)根据债权性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让”。第五百四十八条“债务人接到债权转让通知后,债务人对让与人的抗辩,可以向受让人主张。”的规定,该债权并非法定或约定不得转让的债权。新疆某新能源有限责任公司已通过青岛某能源科技有限公司电子送达和起诉的方式知晓该债权转让的事实,该债权转让对新疆某新能源有限责任公司具有约束力。根据该债权转让合同,青岛某能源科技有限公司作为新的债权人,依法享有该债权。

根据新疆某新能源有限责任公司股东会做出的决议明确载明,2021年公司股东预分红金额根据后期审计结果做相应调整,也就是说最终股东应分配到的利润额是以审计结果确认为准,就会存在预分配的金额多退少补的情形。青岛某电动汽车服务有限公司作为新疆某新能源有限责任公司的股东,在该股东会决议上盖章,视为其对“股东预分红金额根据后期审计结果做相应调整”的股东会决议的认可。根据《中华人民共和国公司法(2018年修正)》第一百六十六条“公司分配当年税后利润时,应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的,可以不再提取。公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的,在依照前款规定提取法定公积金之前,应当先用当年利润弥补亏损。公司从税后利润中提取法定公积金后,经股东会或者股东大会决议,还可以从税后利润中提取任意公积金。公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润,有限责任公司依照本法第三十四条的规定分配;股份有限公司按照股东持有的股份比例分配,但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。股东会、股东大会或者董事会违反前款规定,在公司弥补亏损和提取法定公积金之前向股东分配利润的,股东必须将违反规定分配的利润退还公司。公司持有的本公司股份不得分配利润。”依据上述规定可知,公司如进行盈余分配,应以公司弥补亏损、提取公积金后仍有利润为前提,方由股东会讨论通过分配方案后进行分配。本案中,新疆某新能源有限责任公司股东会作出的分红决议未按照法律规定,以税后利润弥补亏损、计提法定公积金后的数额计算可分配利润,且股东会决议载明预分红金额根据后期审计结果调整。新疆某新能源有限责任公司根据法律规定和股东会决议,享有要求股东将违反规定分配的利润退回公司的权利,当然享有对股东要求分配违反规定作出的利润分配决议的抗辩。庭审中,青岛某能源科技有限公司提出新疆某新能源有限责任公司于2024年6月6日委托的河南某企业管理咨询有限公司对公司的财务进行审计,该内部审计报告财务数据不完整,且咨询公司不具备作出审计报告的相应资质,形式上不具备审计报告的必要要件,案涉审计报告不能作为定案依据的主张。本院认为,咨询公司受公司委托,作为内部审计机构对其财务活动进行审计,需满足设立专职内部审计部门或成员,审计范围涵盖公司收入、支出、成本、资产等核心财务环节,审计结果经公司批准,作为公司内部管理改进的依据,审计结果不得对外公开或用于法定披露,是可以对内进行内部审计的。而新疆某新能源有限责任公司委托河南某企业管理咨询有限公司对公司2020年、2021年的财务进行审计,其目的主要是审计公司该两年度的公司净利润值,以此作为公司内部各股东的年度分红依据,并未对外公开或法定披露,仍属于公司内部管理事务,且该审计结果亦向青岛某电动汽车服务有限公司进行了送达,青岛某电动汽车服务有限公司对审计结果并未提出异议。故应当认定该审计结果对内是有效的。而根据该内部审计结果,其中关于净利润分红情况表明,新疆某新能源有限责任公司2020年净利润为751,491.73元,按照青岛某电动汽车服务有限公司30%的股权,应分配利润225,447.52元,已实际分配300,000元,多分配74,552.48元;新疆某新能源有限责任公司2021年度的净利润为505,630.98元,综合上述事实,青岛某电动汽车服务有限公司应分配151,691元,扣除多分配的74,552.48元,青岛某电动汽车服务有限公司剩余应分配盈余为77,138.52元。新疆某新能源有限责任公司应支付的金额是77,138.52元。因此青岛某能源科技有限公司主张分红30万元,不符合新疆某新能源有限责任公司股东会关于股东预分红金额根据后期审计结果做相应调整的决定,故不予支持。同时股东会决议并没有确定支付公司利润的时间,而且青岛某电动汽车服务有限公司也存在着预分配利润多退少补的情形,其已于2023年8月转让股权,也没有与新疆某新能源有限责任公司就预分配的利润进行结算,因此其主张的逾期分红利息亦不予支持。

综上所述,青岛某能源科技有限公司的上诉请求及理由不能成立,予以驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费5242.23元,由上诉人青岛某能源科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 邱红成

审判员 王喆

审判员 阿布地卡地尔·托合提

二〇二五年四月一日

书记员 刘赛文


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。