购房定金不同场景下的税法适用规则评析
发文时间:2021-09-18
作者:傅吉俊 郑会广 王殿会
来源:税明大道
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 有过购房经历的人基本都知道,购房人在对拟购房源进行一定的了解后,为了能够提前锁定满意的目标房源,开发商则为了锁定购房人的购房意向,双方一般会通过签订《商品房认购书》(以下简称为“认购书”)的形式来达成意向。


  签了认购书后,购房人就锁定了自己精挑细选的目标房源。作为一种合同履约的担保形式,购房人需要向开发商交付一笔“定金”。并且大部分情形下,开发商均会约定如果购房人取消购房意向则不退还已收取的定金。


  基于这个性质,很多地方的税务机关都会要求开发商在收到购房人的定金后要作为预收房款申报缴纳企业所得税。


  这导致很多开发商不禁产生疑惑:房子还没正式卖出去,销售合同也没签,只是签了个意向合同收了笔“担保”款就要交税了吗?


  一、购房定金的法律界定


  在法律层面上,购房定金本质上是一种开发商和购房人为了能够最终缔结正式的购房合同而采取的一种过渡性的担保形式。在《民法典》实施以前,主要参考的是《民法通则》、《合同法》和《担保法》的规定。


  购房定金的收取标准按照《民法典》第586条的规定是不能超过主合同的20%,所以我们看到的开发商和购房人签订的认购书一般都会约定到目标房源的具体房号、销售总价、正式签约间隔期和定金责任条款。


  购房定金的收退原则依据的是《民法典》第587条的“定金罚则”,整体来说就是如果是因为购房人的原因导致不能在约定时间签约的话,开发商不用退还定金;相反如果是因为开发商的原因导致不能在约定时间签约,双倍返还定金,比如典型的像开发商没有拿到预售证,目标房源被查封冻结,一房两卖等。


  抛开其他因素,实务中从“定金”的法律定义出发,通常认为认购书的缔约双方实质上已经达成了签约的合意,详细到了具体的交易标的和具体交易价格,所以定金的给付和约定只是为了给予双方签约准备时间的同时固定下来合意结果而实施的担保方式。


  另外,在司法判例中,法院对于预收的购房定金性质的款项也更加偏向认定为预收房款。以青岛苏宁置业有限公司与国家税务总局青岛市税务局稽查局税务行政管理行政判决案为例,2011年12月份苏宁电器集团有限公司(以下简称为“苏宁电器”)向青岛苏宁置业有限公司(以下简称为“青岛苏宁”)支付4.193亿元购房诚意金认购其所开发的青岛苏宁生活广场负一层至五层用于连锁经营的业务,青岛苏宁因未在2011年度企业所得税汇算清缴期内及时申报企业所得税而被青岛市稽查局作出收取滞纳金的处理决定。青岛市中级人民法院经二审判决认为青岛苏宁与苏宁电器收取购房诚意金锁定苏宁生活广场负一层至五层的行为实际上达成了房屋买卖的合意,青岛苏宁收取的4.193亿元构成预售收入,应依法缴纳企业所得税。青岛苏宁依法应于2012年1月19日前申报缴纳该部分企业所得税,其于2013年5月31日才缴纳入库,所以青岛市稽查局作出的加收定额滞纳金的处理决定并无不当。


  二、购房定金在不同场景下的税法适用问题


  我们不禁要发出疑问:购房定金的法律界定是不是可以同等推导出其税务认定?


  我们首先要区分出购房定金可能存在的三种模式:


  01.锁定房号和总价情况下收取的购房定金


  02.未锁定房号和总价情况下收取的购房定金


  03.超过主合同20%的标准收取的购房定金


  然后,再来逐个分析三种模式下针对购房定金的税务认定。


  第一种模式下的购房定金属于《民法典》所界定的定金范畴,因为认购书中锁定了具体房源号码、销售总价等达成合意所需要的核心要素,所以法院一般认为双方实际上达成了合意而将预收的定金认定为预收房款。但是回到税法层面,按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发【2009】31号,以下简称为“31号文”)第六条规定:“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。”


  从31号文字面意义上来看,只有签了预售合同和现售合同后收取的款项才满足房地产开发业务企业所得税的纳税义务确认条件,实务中对应到的实际是期房销售和现房销售的网签合同。事实上,31号文的起草者,总局所得税司的何道成副处长2019年9月份在大连作31号文的解释时表述过开发产品完工前取得的定金、内部认购和会费等因未确立正式的销售合同而不能确定为预售收入。但是全国各地的税务机关在实际执行的过程中,基于堵塞税收漏洞的考量,通常会把31号文里面房地产开发业务确认收入的合同界定标准扩大到开发商和购房人锁定房源和总价所签订的认购书。有些地方的税务局甚至发文强调,比如大连和青岛。有些地方则不发文,但是实际执行过程中也将此类认购书视为正式合同进行税务认定,比如深圳。所以这也是房地产企业所得税中产生税企争议较多的地方之一,我们在实务中发现不乏税收遵从度较高的企业(包括央企)因不了解相关征管口径而未缴纳该部分企业所得税的情况。


  那么对于这类购房定金,如果企业在收取的时候按照31号文的规则申报缴纳了企业所得税,但是在后面的经营过程中发生退还给购房人的情况时应该如何处理?


  无非是两种处理方式。


  一种是申请退税。如果发生了退还购房定金的事由,意味着开发商与购房人之间的购买合意解除恢复原状,税务机关赖以征税的基础就不存在了,企业自然可以向税务机关申请退还已经缴纳的企业所得税。


  另一种是往后结转抵扣。尽管说合意解除了,但是原先锁定的房源也解锁,企业未来仍然要向其他购房人销售该套房源,届时实际上还是要产生税收。所以企业如果不走退税的路径,可以和税务机关沟通结转抵减未来需要缴纳的企业所得税。


  第二种模式下的购房定金没有锁定具体房源,在实务中该种定金的退还绝大多数也是不带惩罚条款的。我们认为该种购房定金不能明确开发商和购房人已针对具体标的达成合意,它并非非严格意义上的定金范畴,而应属于诚意金。此外如果是销售完工后的房屋,根据31号文的规定,采取银行按揭方式和分期收款方式销售的,要按照合同约定的付款日确认收入的实现。所以如果出现首期款或者分期款与剩余款项跨年度时,在计算企业所得税时需要按每套开发产品的收款比例结转相应的成本,比如30%的按揭款配比30%的计税成本。此时对于没有锁定具体房源的购房定金征收企业所得税,企业会因没有结转标的而面临无法准确计算企业所得税的问题。因此,针对没有锁定具体房源的购房定金,我们认为税务上不宜直接认定为预收账款征收企业所得税。


  第三种模式本质上是在第一种模式的基础上,开发商超过《民法典》规定比例收取的购房定金部分。按照《民法典》的规定,超过合同价款20%标准部分的定金因无效不产生定金效力,原则上应当予以退还。那么对于这部分不产生定金效力的预收款项是否应该征收企业所得税的前提应该是基于其是否可以认定为预收房款。从《民法典》的规定来看,这部分超比例收取的定金本身就不产生效力,各地法院在司法判决过程中对这部分金额认定上也就不会像第一种模式一样将这部分定金界定为预收房款。所以说,这部分超比例收取的定金本身带有违规性质且有退还风险,将其纳入预收账款征收企业所得税就会存在很大的争议。也许在开发商与购房人完成签约并对这部分超比例定金转为房款后再将其认定为预收账款征收企业所得税可能更显合理。


  本文是我们基于房地产销售业务、司法对相关款项性质的认定判例、涉税政策文件,结合我们自己对实务的了解得出的纯学术观点。我们建议纳税人在实务之中还是应与税务主管机关加强沟通,在规避税务风险的同时争取企业税收利益。


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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

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  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

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  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

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  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

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  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

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  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。