竞拍罚没房产,买家“包税”?不见得
发文时间:2021-09-17
作者:杨志忠 吴同兴
来源:中国税务报
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近年来,由于价格相对较低、不限购等原因,不少人开始青睐通过司法拍卖方式,竞拍罚没房产。其中,拍卖成交后,过户税费如何承担,是大家比较关心的问题。从受让方的角度,笔者建议,参拍前,务必仔细阅读拍卖公告,提前就税费事宜做好沟通,维护自身合法权益。


  案例


  7月30日,位于华中地区的甲省产权交易中心网站发布《财产转让信息披露公告》(以下简称《公告》)。《公告》显示,转让方甲省财政厅预算评审中心通过网络竞价方式,转让一商业住宅,该标的来源系地方中级人民法院执行案件涉及的强制执行罚没房产,转让底价1400余万元。《公告》明确,本次标的交易过户产生的税费按照当地税收政策执行,原产权持有人应缴纳的所有税费和受让方自身应承担的税费均由受让方承担。


  分析


  本案例属于典型的罚没房产转让,《公告》没有说明本次交易需要缴纳的具体税种、税率,但约定由受让方承担交易双方产生的所有税费。


  一般情形下的房产转让,转让方需要缴纳增值税、土地增值税、所得税、印花税,以及相应的城市建设维护税、教育费附加和地方教育附加(以下简称“附加税费”),受让方只需缴纳契税和印花税。如果原产权所有人是个人,则其转让住房无须缴纳土地增值税。罚没房产虽然是通过司法拍卖发生的转让,但是本质上还是属于房产转让,因此,转让方和受让方同样需要缴纳相应的税款。


  受让方需要就受让房产缴纳契税和印花税,这一点毋庸置疑。但转让方应当缴纳的增值税和附加税费、土地增值税、所得税和印花税,是否必须由受让方按照《公告》的约定承担,笔者认为,并不见得。


  笔者认为,《公告》要求受让方承担原产权持有人应缴纳的所有税费,违背了我国相关的规定。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(法释〔2016〕18号)第三十条规定,因网络司法拍卖本身形成的税费,应当依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担;没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。2020年9月2日,国家税务总局在对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复中也明确,“严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费,以提升拍卖实效,更好地维护各方当事人合法权益”。目前,我国对于房产转让过程中的税费承担主体均有明确规定,并不是“没有规定或规定不明”,因此,罚没财物拍卖过程中涉及的税费,应由双方按法律、法规规定各自缴纳,而不应在竞买公告中对纳税义务主体进行变更,这不仅违背了税收法定原则,也会影响竞拍人竞拍的热情,反而不利于罚没房产的顺利拍卖。


  另外,即使《公告》有权要求受让方承担原产权持有人可能产生的税费,受让方仍然需要注意,罚没房产转让不同于一般房产转让,转让方并不需要缴纳所有的税费。《财政部 国家税务总局关于罚没物品征免增值税问题的通知》(财税字〔1995〕69号)规定,执罚部门和单位查处的属于一般商业部门经营的商品,具备拍卖条件的,由执罚部门或单位商同级财政部门同意后,公开拍卖。其拍卖收入作为罚没收入,由执罚部门和单位如数上缴财政,不予征收增值税。根据这一规定,罚没房产如果属于一般商业部门经营的房产,竞拍取得的收入不征收增值税,由于相应的附加税费均以增值税为计税基础,因此,罚没房产竞拍的收入也无须缴纳附加税费。不过,对于何为“一般商业部门经营的商品”,需要竞拍人在竞拍前,与有关部门进行充分的沟通。


  值得注意的是,对于罚没房产原产权所有人应当缴纳的土地增值税、所得税和印花税,目前并无相关的法律法规明确规定不予征税。《财政部关于印发〈罚没财物管理办法〉的通知》(财税〔2020〕54号)第二十八条规定,罚没物品处置收入,可以按扣除处置该罚没物品直接支出后的余额,作为罚没收入上缴。该公告第二十四条同时规定,罚没收入属于政府非税收入,应当按照国库集中收缴管理有关规定,全额上缴国库,纳入一般公共预算管理。据此,笔者认为,拍卖罚没房产取得的收入,也属于政府非税收入,应按照规定全额上缴国库,无须缴纳税款,进而也就无须缴纳土地增值税、所得税和印花税。换句话说,即使约定由受让方承担转让方可能产生的税费,受让方也“无税可包”。但在实践中,由于并无明确不予征收的规定,各地可能会存在不同的执行口径,竞拍人还需要提前进行沟通确认。


  建议


  目前,对于拍卖罚没特定财产所取得的收入,暂只有明确不予征收增值税的规定,其他的税款并没有明文规定是否征收,在竞拍罚没房产时,可能会产生争议。因此,为了维护自身合法权益,减少交易纷争,笔者建议,意向买受人在拍卖罚没财产之前,应与税务机关沟通,了解交易过程中可能产生的税种、税率、计税依据等信息,并积极与转让方或执行法官沟通,以避免承担不必要的税款。


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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

  以境外纳税年度最后一日所在公历年度为准。

  例:香港纳税年度为 4 月 1 日 —次年 3 月 31 日,若2024 年 7—12 月在港取得收入 → 所属纳税年度为2025年度。

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  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

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  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。