近日，有房地产客户咨询了这样一个问题。房地产企业，多个项目同时开发，以前期间向税务机关申请过增值税增量留抵退税，目前依旧是进项大于销项，一直未产生增值税应纳税额。现预售房屋，收取预收款需要预缴增值税，主管税务机关同意在确定附加税费的计税(费)基数时，以预缴增值税金额减去增量留底退税后的金额作为附加税费的税基。此种情况下，账务处理的时候是否要体现少交的附加税费呢?

　　看似一个简单的账务处理问题，实质的问题是：房企在退税与预缴并存的局面下，申请增量留抵退税后，附加税费的计税(基)是否可以减去增量留底退税的金额?实务中，纳税人以及征税机关对此也是看法不一致，存在争议。本文将相关的政策法规进行罗列，并结合房企的特别规定，给出个人建议。

　　一、可以减的依据政策依据

　　1、《关于增值税期末留抵退税有关城市维护建设税教育费附加和地方教育附加政策的通知》(财税[2018]80号)

　　对实行增值税期末留抵退税的纳税人，允许其从城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的计税(征)依据中扣除退还的增值税税额。

　　2、《中华人民共和国城市维护建设税法》(中华人民共和国主席令第五十一号)(自2021年9月1日起施行)

　　第二条城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。

　　城市维护建设税的计税依据应当按照规定扣除期末留抵退税退还的增值税税额。

　　以上文件明确附加税费的计税(费)基数可以扣除期末留抵退税的金额，但是并未明确预缴环节是否可抵减。

　　目前确实有税务机关，例如我们客户提到的当地税务机关允许预缴时附加税费的计税(费)基数可以减去期末留抵退税的金额。对于纳税人来说，意味着当期可以少缴纳附加税费。但是在进行账务处理的时候，是无法将留抵退税而少交的附加税费单独体现出来的。

　　二、不可以减的税收原理、政策依据

　　1、增值税的计税原理

　　增值税留抵退税的根源是解决企业进项长期大于销项，进项税额当期可抵扣的金额，取决于一般计税项目下对应的销项税额的金额，与简易计税项目无关，与预缴税款无关。

　　2、财政部国家税务总局《关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》(财税[2016]74号)

　　二、预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

　　3、增值税及附加税费预缴表附列资料(附加税费情况表)填表说明

　　根据国家税务总局《关于增值税、消费税与附加税费申报表整合有关事项的公告》(国家税务总局公告2021年第20号)，自2021年8月1日起，增值税、消费税分别与城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加申报表整合。

　　增值税及附加税费预缴表的附列资料-附加税费情况表

根据填表说明，第1栏“增值税预缴税额”：填写纳税人按规定应预缴增值税税额。该栏次等于主表增值税本期合计预征税额(主表第6行第4栏)。

　　而在一般纳税人增值税及附加税费申报表附列资料(五)中，也新增了一些行和列，附加税费计税(费)依据=增值税税额+增值税免抵税额-留抵退税本期扣除额。

从增值税的计税原理以及修订后的增值税纳税申报表，个人认为预缴增值税，附加税费的计税(基)不可以减去增量留底退税的金额。

　　房地产企业目前可在土增税前扣除的税费包括营业税、城建税和教育费附加。而城建税和教育费附加，根据国家税务总局2016年公告第70号规定有两种计算方法：

　　1、可以根据清算项目准确计算增值税，进而可以准确计算城建税、附加税费，可据实扣除。

　　2、凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

　　对于第二种不能按清算项目准确计算的，如果预缴增值税，附加税费的计税(费)基数减去增量留抵退税，因此缴纳的城建税、教育费附加也会相应减少，未来在土增税前扣除的时候，只能按照实际缴纳的金额扣除，对企业来说是较为不利的。

一、什么是层高系数法?

　　层高系数法本质上也是一种成本的分摊方法，就是在计算扣除时考虑到不同开发业态产品的层高情况而对其成本进行调整的方法。

　　举个例子说明一下，住宅层高3米，商业层高4.5米，那么商业层高是住宅层高的1.5倍，这个层高系数就是1.5，在做成本分摊时，商业成本就应该在建筑面积的基础上做1.5倍的倍数分摊。假设住宅面积2万平方，商业1万平方，成本1.5亿元，如果不考虑系数，住宅商业平均单方成本就是1.5/3万=5000元/平方。

　　如果考虑层高系数，住宅和商业分摊成本比例就发生变化：

　　住宅应分摊比例为：2/(2+1*1.5)=57%

　　住宅应分摊成本为：1.5亿*57%=8550万元

　　住宅单方成本为：8550/2万=4275元/平方

　　商业应分摊比例为：1.5/(2+1*1.5)=43%

　　商业应分摊成本为：1.5亿*43%=6450万元

　　商业单方成本为：6450/1万=6450元/平方

　　可以非常明显的看到，层高系数法可以使得更多的成本分配到层高更高的商业产品中去。而且可以看到，层高系数法本质上是建筑面积法的一种变化形式，是在原有建筑面积法基础上增加了一个系数调整。

　　二、层高系数法是会计核算方法吗?

　　作为一种特殊的成本分摊方法，层高系数法是一种会计核算认可的方法吗?我们来看看相关规定：

　　1、会计核算中的成本分摊方法

　　《企业产品成本核算制度》中对于这个问题的表述如下：房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本;由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。

　　这里列举了三种方法，也的确是实务中最常见的方法，但这里并未提到层高系数法，实务中我们也认为会计处理通常不能使用层高系数法。

　　2、所得税税前扣除中的成本分摊方法

　　《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》对于计税成本核算中的成本分摊方法有严格的界定，只列出了四类方法：占地面积法、建筑面积法、实际成本法、预算造价法，而且明确规定所得税税前扣除中土地成本只能使用占地面积法，公共配套设施只能使用建筑面积法，利息只能使用实际成本法或预算造价法。

　　这里依然，没有层高系数法的出现，也就意味着所得税并不认可层高系数法。

　　3、土地增值税清算中的成本分摊方法

　　目前总局文件中关于土增清算成本分摊问题只有三个文件做过说明：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)

　　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

　　《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)

　　属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)，三个文件

　　纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

　　三个文件都陈述了几个共同观点：

　　1、只有共同成本费用才需要分摊;

　　2、根据受益原则采用合理分配方法;

　　3、只提到了占地面积法和建筑面积法两种明确的方法，也并未提到层高系数法。

　　层高系数法的出现主要是在各地税务机关关于土地增值税清算的相关文件规定中，目前能够找到的至少有八个省份做了相关规定，如新疆、湖北、湖南、河北、福建、广西、广东、浙江等。即使如此，关于层高系数法的说法、规定也不尽相同，实际应用中的确让人困惑。总结一下，我的看法是层高系数法仅仅是应用于土地增值税清算中的成本分摊，会计处理和所得税计税成本扣除不能使用层高系数法。而且，层高系数法的运用仅限于已经做出规定的省份，未做出规定的省份不可盲目使用。

　　三、各省层高系数法的关键点分析

　　1、层高系数法通常只在同一建筑物的不同产品中适用

　　关于这一点很多省都明确，必须是单个建筑物或者同一建筑物出现了住宅和其他类型商品房，而且双方层高不同，才可以采用层高系数法，如果不是同一建筑物，成本就可以单独核算清楚，不需要层高系数法。

　　2、层高系数法适用的是土增的全部扣除项目还是开发成本，还是仅仅适用于建安工程费?

　　这个问题是有不同意见的，浙江、湖南、新疆认为只能对建安工程费适用层高系数法调整;南宁、广州认为适用于所有扣除项目;河北认为适用于开发成本(不含土地)。我个人的意见是由于层高系数主要影响的是建安部分，因此应只能适用于建安工程费，至于公共配套设施费、基础设施建造费、开发间接费等不应适用层高系数法。

　　3、层高系数多少合适?

　　这里也出现三种观点，浙江直接按照1.4处理，新疆税务机关只认可层高系数高于1.5的层高系数，其他地方税务机关大多数是按照实际计算出来的层高系数处理。

　　不难看出，层高系数法即使是在能够认可的各省中也是存在诸多争议。

　　四、不认可层高系数法的区域房企如何分摊成本?

　　这是一个很复杂的问题，我仅谈谈我的观点：

　　1、土地增值税清算分摊方法并不一定要和会计处理完全一样，但往往会参考会计处理方法，或者直接认可会计处理的方法;

　　2、企业如果在土增清算中没有结转收入和结转成本，土增清算倾向于统一使用建筑面积法，或者土地使用总占地面积法，其他成本统统认定为共同成本适用建筑面积法。

　　3、成本分摊的前提是共同成本，意味着如果是直接成本则不需要分摊，直接归入成本对象即可，只有共同成本才需要分摊，什么是直接成本，什么是共同成本实务中是需要财务人员认真判断和设计的。

　　4、如果财务人员已经做了真实合理的成本分摊，客观的分摊了各项成本，土增清算当然可以采信并直接使用相关数据。

　　来源：财税聚焦  作者：李舟

　　以下补充内容：

　　五、各省的规定

　　01、浙江的规定

　　《关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)

　　对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米(含4.5米)低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算;对层高高于6米(含6米)的，其可售建筑面积按2倍计算。

　　02、广州的规定

　　《关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函[2013]179号)

　　对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的可售非住宅(含剔除自用和出租后的已售和未售)面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。

　　03、广西的规定

　　《关于土地增值税清算若干政策问题的通知》(南地税发[2008]310号)

　　关于采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时如何确定层高系数标准的问题，在采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时，以纳税人该项目中层高面积比重最大的住宅层高作为系数1。

　　《关于土地增值税清算若干政策问题的通知》(南地税发[2008]221号)

　　层高系数建筑面积分摊法具体计算口径和步骤如下：

　　(一)计算层高系数

　　在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1;层高低于住宅的，以1为系数;其他类别用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。

　　某类型用房层高系数=该类型用房层高÷住宅层高

　　(二)计算层高系数面积

　　1.总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积)

　　2.某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积

　　(三)计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本

　　某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积

　　04、河北的规定

　　《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》

　　对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，可以采用层高系数建筑面积法计算分摊。

　　05、湖南的规定

　　《关于进一步规范土地增值税管理的公告》(湖南省地方税务局公告2014年第7号)

　　关于住宅与商业用房的成本扣除问题

　　单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。

　　商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高

　　《关于发布<益阳市地方税务局土地增值税管理办法>的公告》(益阳市地方税务局公告2014年第5号)

　　第三十二条对纳税人开发的同一项目中既包含住宅，又包含商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。具体计算方法和步骤如下：

　　(一)计算层高系数

　　在同一项目中，选取住宅层高为基数，设定为1;层高低于住宅的，以1为系数。

　　商业用房层高系数=商业用房平均层高÷住宅平均层高

　　(二)计算层高系数面积

　　1、总层高系数面积=∑(商业用房层高系数×商业用房可售建筑面积)

　　2、商业用房已售部分的层高系数面积=商业用房层高系数×商业用房已售建筑面积

　　(三)计算商业用房已售部分可分摊的房地产开发成本

　　商业用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×商业用房已售部分的层高系数面积

　　06、新疆的规定

　　《关于明确土地增值税相关问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号)

　　清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。

　　商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。

　　商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高

　　07、内蒙古的规定

　　《关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》(内地税字[2014]159号)

　　单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。

　　商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层