合作建房的土地增值税该如何处理?
发文时间:2021-10-19
作者:税屋综合
来源:税屋综合
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前言


  合作建房(本编所讨论的“合作建房”为狭义的“合作建房”,即一方出地,一方出资金,土地使用权变更为合作方共有,并后续开发联合报建)合作建房,是开发商在土地实施“招、拍、挂”之前拿地的重要途径之一。


  但由于《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》及相关配套文件并未对“合作建房”的规定细化,仅对“一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税”作出明确规定,,所以实务中对合作建房土地增值税的处理仍然存在多种执行口径,接下来我们就结合案例来看看合作建房的土地增值税处理的几种常见观点。


  案例背景


  八戒公司(房企)与悟空公司(房企)签订合作建房协议,共同开发西游房地产项目,悟空公司主要出资金实施项目建设,八戒公司(房企)则将其所有的土地使用权投入该项目,双方不成立合营公司,建成后八戒公司分得30%的房产,悟空公司分得其余房产,全部用于销售。假设八戒公司土取得地成本为20000万元(公允价值50000万元),占地面积5万方,其中八戒公司分得房产占地2万方,西游房地产项目拟修建总建筑面积15万方,分房时的平均销售单价为1万元/平方米。


  土增税处理观点一


  “以物易物”


  对于出地方以转让部分土地使用权(房地产)为代价,换取部分房地产所有权的,应该确认视同土地增值税的销售收入。即八戒公司出地环节应确认视同销售收入=50000*(5-2)/5=30000(万元)。销售环节,八戒公司以实际销售收入确认收入,原分回房屋的入账价值(按照换出资产公允价值+相关税费)为房屋取得成本,按转让旧房屋及建筑物计算征收土地增值税。


  对于出资方以转让部分房地产所有权为代价,换取部分土地使用权(房地产)的,应分别确认收入,同时确认取得土地使用权所支付金额。即悟空公司土增清算时,应确认转让房地产所取得的收入=45000(150000*1*30%)万元的换出房产的视同销售收入+销售环节正常确认收入,取得土地使用权所支付金额=150000*1*30%=45000万元,房地产开发成本=剩余70%房产对应的建设成本,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。


  与此观点一致的地方性文件是《广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(续二)的通知》(穗地税函〔2010〕170号)。


  土增税处理观点二


  对于出地方,出地环节不视同销售,暂免征收土地增值税;再销售环节,以实际销售收入确认收入,并将合作建房时转让出的土地历史成本调整为房屋建造成本,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。即八戒公司出地环节无需缴纳土地增值税;销售环节应确认转让房地产所取得的收入=4.5万方房产的实际销售收入,取得土地使用权所支付金额=20000*2/5=8000(万元),房地产开发成本=20000*3/5=12000(万元),按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。


  对于出资方,分房环节不视同销售,免征土地增值税,将分出房产对应的建设成本转为土地使用权取得成本;销售环节正常确认收入,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。即悟空公司分房环节免征土地增值税;销售环节应确认转让房地产所取得的收入=10.5万方房产的实际销售收入,取得土地使用权所支付金额=4.5万方房产的建设成本,房地产开发成本=10.5万方房产的建设成本,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。


  与此观点一致的地方性文件是《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》(渝地税发[2011]221号)(已被废止)、《济南市土地增值税清算工作指南(试行)》。


  土增税处理观点三


  对于出地方,在土地变更共有环节,免征土地增值税;分房环节,不征收增值税;再销售环节,将分回房产再转让属于转让旧房,适用旧房转让相关土地增值税规定。即八戒公司出地环节无需缴纳土地增值税,销售环节按照旧房转让的规定计算缴纳增值税。


  对于出资金方,分房环节不视同销售,免征土地增值税,将分出房产对应的建筑安装成本转为土地使用权取得成本;销售环节正常确认收入,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。即悟空公司分房环节免征土地增值税;销售环节应确认转让房地产所取得的收入=10.5万方房产的实际销售收入,取得土地使用权所支付金额=4.5万方房产的建筑安装成本,房地产开发成本=10.5万方房产的建筑安装成本,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。


  与此观点一致的地方性文件是2019年度重庆税务局出版的《财产行为税管理手册》。


  土增税处理观点四


  出地环节,不征收土地增值税;项目建成后进行房产分割、分别初始确认不征收增值税;销售环节,非房开企业分得房产属于旧房,房开企业分得房产属于开发产品。房地产企业合作建房,以项目整体为清算对象归集扣除项目、计算单位面积成本,依据各方对外转让开发产品收入计算缴纳土地增值税。


  即八戒公司出地环节、悟空公司分房环节都无需缴纳土地增值税,销售环节都按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。按照西游项目整体的取得土地使用权所支付金额(八戒公司支付的土地成本20000万元)、房地产开发成本(悟空公司的建设成本),并加计20%计算单位面积成本。


  与此观点一致的地方性文件是2021年度重庆税务局出版的《财产行为税管理手册》。


  小必总结


  小必认为观点一的做法正常征税,不符合48号文的精神,而观点二三四存在都具有一定的合理性,也没有违背48号文的精神。而观点四使得房开企业合作建房双方扣除成本统一,相对二三观点更体现税收公平原则。


  看到土地增值税目前存在的上述观点,可见全国各地对房产的分配涉及的税费处理一直都未有过统一的意见,甚至有很多自相矛盾的文件和做法。土增有规定的情况下都有如此多处理方式,在增值税(营业税有相应规定,但是否可以沿用处理方式未有文件规定)和企业所得税上并没有单独就“合作建房”作出规定,增值税和企业所得税的处理又该如何呢?


  小必提醒


  小必提醒重庆市2021年最新的执行口径,房开企业与非房开企业合作建房,以房开企业为清算主体,归集成本包括非房开企业发生的土地成本、以及在联建协议明确的房地产开发成本费用,而非房开企业分得房产属于旧房(分房自用不征土地增值税),则可将成本尽量归集到房开企业分得房产。




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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

  以境外纳税年度最后一日所在公历年度为准。

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  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

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  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

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  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。