合作建房的土地增值税该如何处理?
发文时间:2021-10-19
作者:税屋综合
来源:税屋综合
收藏
520

前言


  合作建房(本编所讨论的“合作建房”为狭义的“合作建房”,即一方出地,一方出资金,土地使用权变更为合作方共有,并后续开发联合报建)合作建房,是开发商在土地实施“招、拍、挂”之前拿地的重要途径之一。


  但由于《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》及相关配套文件并未对“合作建房”的规定细化,仅对“一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税”作出明确规定,,所以实务中对合作建房土地增值税的处理仍然存在多种执行口径,接下来我们就结合案例来看看合作建房的土地增值税处理的几种常见观点。


  案例背景


  八戒公司(房企)与悟空公司(房企)签订合作建房协议,共同开发西游房地产项目,悟空公司主要出资金实施项目建设,八戒公司(房企)则将其所有的土地使用权投入该项目,双方不成立合营公司,建成后八戒公司分得30%的房产,悟空公司分得其余房产,全部用于销售。假设八戒公司土取得地成本为20000万元(公允价值50000万元),占地面积5万方,其中八戒公司分得房产占地2万方,西游房地产项目拟修建总建筑面积15万方,分房时的平均销售单价为1万元/平方米。


  土增税处理观点一


  “以物易物”


  对于出地方以转让部分土地使用权(房地产)为代价,换取部分房地产所有权的,应该确认视同土地增值税的销售收入。即八戒公司出地环节应确认视同销售收入=50000*(5-2)/5=30000(万元)。销售环节,八戒公司以实际销售收入确认收入,原分回房屋的入账价值(按照换出资产公允价值+相关税费)为房屋取得成本,按转让旧房屋及建筑物计算征收土地增值税。


  对于出资方以转让部分房地产所有权为代价,换取部分土地使用权(房地产)的,应分别确认收入,同时确认取得土地使用权所支付金额。即悟空公司土增清算时,应确认转让房地产所取得的收入=45000(150000*1*30%)万元的换出房产的视同销售收入+销售环节正常确认收入,取得土地使用权所支付金额=150000*1*30%=45000万元,房地产开发成本=剩余70%房产对应的建设成本,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。


  与此观点一致的地方性文件是《广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(续二)的通知》(穗地税函〔2010〕170号)。


  土增税处理观点二


  对于出地方,出地环节不视同销售,暂免征收土地增值税;再销售环节,以实际销售收入确认收入,并将合作建房时转让出的土地历史成本调整为房屋建造成本,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。即八戒公司出地环节无需缴纳土地增值税;销售环节应确认转让房地产所取得的收入=4.5万方房产的实际销售收入,取得土地使用权所支付金额=20000*2/5=8000(万元),房地产开发成本=20000*3/5=12000(万元),按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。


  对于出资方,分房环节不视同销售,免征土地增值税,将分出房产对应的建设成本转为土地使用权取得成本;销售环节正常确认收入,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。即悟空公司分房环节免征土地增值税;销售环节应确认转让房地产所取得的收入=10.5万方房产的实际销售收入,取得土地使用权所支付金额=4.5万方房产的建设成本,房地产开发成本=10.5万方房产的建设成本,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。


  与此观点一致的地方性文件是《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》(渝地税发[2011]221号)(已被废止)、《济南市土地增值税清算工作指南(试行)》。


  土增税处理观点三


  对于出地方,在土地变更共有环节,免征土地增值税;分房环节,不征收增值税;再销售环节,将分回房产再转让属于转让旧房,适用旧房转让相关土地增值税规定。即八戒公司出地环节无需缴纳土地增值税,销售环节按照旧房转让的规定计算缴纳增值税。


  对于出资金方,分房环节不视同销售,免征土地增值税,将分出房产对应的建筑安装成本转为土地使用权取得成本;销售环节正常确认收入,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。即悟空公司分房环节免征土地增值税;销售环节应确认转让房地产所取得的收入=10.5万方房产的实际销售收入,取得土地使用权所支付金额=4.5万方房产的建筑安装成本,房地产开发成本=10.5万方房产的建筑安装成本,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。


  与此观点一致的地方性文件是2019年度重庆税务局出版的《财产行为税管理手册》。


  土增税处理观点四


  出地环节,不征收土地增值税;项目建成后进行房产分割、分别初始确认不征收增值税;销售环节,非房开企业分得房产属于旧房,房开企业分得房产属于开发产品。房地产企业合作建房,以项目整体为清算对象归集扣除项目、计算单位面积成本,依据各方对外转让开发产品收入计算缴纳土地增值税。


  即八戒公司出地环节、悟空公司分房环节都无需缴纳土地增值税,销售环节都按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。按照西游项目整体的取得土地使用权所支付金额(八戒公司支付的土地成本20000万元)、房地产开发成本(悟空公司的建设成本),并加计20%计算单位面积成本。


  与此观点一致的地方性文件是2021年度重庆税务局出版的《财产行为税管理手册》。


  小必总结


  小必认为观点一的做法正常征税,不符合48号文的精神,而观点二三四存在都具有一定的合理性,也没有违背48号文的精神。而观点四使得房开企业合作建房双方扣除成本统一,相对二三观点更体现税收公平原则。


  看到土地增值税目前存在的上述观点,可见全国各地对房产的分配涉及的税费处理一直都未有过统一的意见,甚至有很多自相矛盾的文件和做法。土增有规定的情况下都有如此多处理方式,在增值税(营业税有相应规定,但是否可以沿用处理方式未有文件规定)和企业所得税上并没有单独就“合作建房”作出规定,增值税和企业所得税的处理又该如何呢?


  小必提醒


  小必提醒重庆市2021年最新的执行口径,房开企业与非房开企业合作建房,以房开企业为清算主体,归集成本包括非房开企业发生的土地成本、以及在联建协议明确的房地产开发成本费用,而非房开企业分得房产属于旧房(分房自用不征土地增值税),则可将成本尽量归集到房开企业分得房产。




我要补充
0

推荐阅读

企业被税务稽查的原因有哪些?


    以下内容,是小编研究几个主要城市,300多个处罚案例,加之自己身边的企业涉税问题,最终总结出来的一些关于发票涉税的问题。小编能够深切的理解企业主的苦衷,只希望此文能够给企业主日后处理涉税问题时带来些许的帮助。


一、我们先看下最近几个城市的稽查信息。


11.jpg


12.jpg


     我们可以看出,中国的几个主要城市,几乎每天都有企业因为税务问题被查,有的城市甚至平均每天十几例。从这一块可以看出,国家对税务稽查的力度是越来越大。从稽查的时间范围来看,当年存在的税务问题并不多,多数税务稽查问题出现在2015-2016年,这也很正常,因为15、16年金税三刚刚上线,很多企业对大数据的威力还并没有足够的认识。


二、企业会应为那些原因被查


   不被税务局盯上,是每个企业老板税务的最理想状态!我们首先排除抽查与专项检查这两个税务局的常规检查。(因为常规检查很少会出什么问题)而对公司针对性的稽查才是企业应该避免的。小编根据研究了几个主要城市被罚款企业的案例结合身边情况,与大家总结下,企业被查的几个原因:


1、购买发票有问题。


13.jpg


    例如,你从甲公司开具了汽车销售发票。发票是真发票,但发票所列商品肯定是没有的(购买的发票),更倒霉的是不但你没有,甲公司压根也没有汽车。这种发票在大数据下一定会被提醒,提醒后税务局未必第一时间去查,但一定会重点关注你们两家企业,税务等时机成熟后,会先从甲企业为突破口稽查,这时候甲企业多半是给不出合理解释的。


会计注意要点:对方无进项税的发票不要买,特别是不要买对方营业范围外的发票。


2、对方超标开发票


14.jpg


   很多人认为物流发票、劳务发票、这些发票总不会有问题吧,这些都不需要进项税一一对应的,其实并非如此。我在查阅各省稽查信息的时候,运输公司、劳务公司、商贸公司作为出票方,是被罚最多的三类公司。这些公司都有一个共同的特征,——太贪。


例如你们公司一共10辆车,几乎每次运输都需要开票,一个月最多也就可以多开30-50万的发票,结果你开了700多万的收入发票。税务局让你列车辆运输明细出来,这下不很容易露馅了。


会计注意要点:很多税务问题提前规划,不要到眼前再集中处理,更不要和票贩企业打交道,现在购买发票这条路不可能不被查。


3、对方企业出问题


对方企业“走逃税”,直到现在依然有这样的企业,开一批票,公司一扔跑了,税务局联系不到,直接列为走逃税。和这个企业有过交易的公司可就倒霉了,所有交易列为“失控发票”。(小编这就有很多家这样的公司,有些甚至追查的是7年前的进项税发票)这些税款不但要补增值税(全额)、还要补所得税。


会计要点:不与专门卖票的合作,这些公司早晚要出问题。到时候公司的损失一定比获益多。


4、被举报


这种例子很少,但被举报,必定会引起查税。被人举报的案例是一定要查的,不仅要查,还要把查的结果信息反馈给举报人,所以税务局不想查你都不行。而被举报,往往举报人有真凭实据,这个小编没什么要提醒的,只想对各位老板说,会计很辛苦,善待他们吧!


5、高买低卖


小编翻查的这300多个案件中,发现部分企业利用小汽车“高买低卖”进行偷逃税近期比较多。可能是因为小轿车好出手,也可能是那个不靠谱的税筹专家又给出招了。在这我只想说一下,你把税务局当傻子吗?


小编身边就有这样的一个案例,某公司老板,携会计来到小编办公室,想咨询下通过小汽车想减轻点企业税负。当时我明确告诉他,这样不行。但这个老板和会计依然认为这样既能办理贷款、又能抵扣进项税、还方便出手汽车。还是这么干了,购买了3两奥迪,总价180万。结果汽车出手的当期,就被税务局点名。“让其解释为什么180万的新车,使用1年就30万出售了”。这位会计与这位老板当时就傻眼了,急忙致电小编。最后小编违心的请SGY吃了一顿大餐,当然这个也少不了,又去汽车修理长开了三个大修证明,虽然最终没有被罚,但付出的比省下的税要多的多,还折腾了将近1个月。(小编声明,小编是清白的,且未收一分钱劳务费5555......)


会计要点:这种小儿科的逃税不要去碰,不然你会被税管员拿捏的死死的。


6、企业税负严重偏离


当税务部门有任务时,企业税负偏离是优先被稽查的对象。这个在案例中是看不出来的,但每个会计在实操的时候是能够感觉的到的。例如:商贸企业增值税税负率0.9%左右,而你的商贸公司,长期藏匿收入,由于兼营零售很多不开票,税负几乎是0,哪你就危险了,等查你库存和物流信息的时候,罚款一定会比税多。工业、制造业也是一样的道理,理论上偏离行业税负率多的企业都会有涉税问题。


会计要点:了解行业税负率,不要太过分,只要说的过去,税务部门也不会为难你


企业支付并承担旅游费的财税处理


在实务中,企业可能基于奖励或集体福利等因素,企业组织员工旅游,由企业支付并承担全部或部分旅游费。对于这类旅游费支出,企业很多财务人员对其增值税和企业所得税处理存在困惑。


1.旅游费支出对应的进项税额不得抵扣


旅游费支出中包括往返机票等旅客运输发票,以及可能旅行社开具了旅行服务的增值税专用发票,根据财税[2016]36号附件1第二十七条规定,作为集体福利或个人消费支出取得进项税额不得抵扣进项税额。因此,对于旅游费支出中取得的进项税额是不能抵扣进项税额的。


2.旅游费支出的税前扣除问题


旅游费支出的税前扣除,各地税务局存在执行口径的差异。


河北税务:根据《河北省国家税务局关于印发<企业所得税若干政策问题解答>的通知》(冀国税函[2013]161号)第十二条规定:企业为职工支付的旅游费能否作为职工福利费列支?和《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)第三条关于职工福利扣除问题规定,企业发生的旅游费支出,不能作为职工福利费列支。


河南税务(2021-04-23)答复:单位组织全体员工旅游的费用不符合企业职工福利费扣除范围,不能作为职工福利费在企业所得税税前扣除。


山东税务(2020-01-02)答复:根据企业所得税法及相关政策规定,企业组织员工进行旅游活动发生的费用,与生产经营没有直接关系,不得在税前扣除。


厦门税务(2021-04-27)答复:你司为员工集体免费提供的旅游费,按规定扣缴个人所得税后,如确实是为企业全体属于职工福利性质的费用支出目的,且符合《税法》规定的权责发生制原则,以及对支出税前扣除合法性、真实性、相关性、合理性和确定性要求的,可以作为职工福利费按规定在企业所得税前扣除。


苏州税务:《苏州市地方税务局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(苏州地税函[2009]278号)第6个问答:“问:企业组织职工旅游发生的费用支出能否列入职工福利费,按不超过工资薪金总额14%的比例税前扣除?答:根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)规定,职工福利费包括为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利。从组织职工旅游的性质来看,其具有缓解工作压力,进一步提高生活质量的积极意义,因此,企业组织职工旅游发生的费用支出暂纳入职工福利费管理范畴,并按照税收规定扣除。如果企业以职工旅游的名义,列支职工家属或者其他非本单位雇员所发生的旅游费,则属于与生产经营无关的支出,不得纳入职工福利费管理,也不得税前扣除。”


更多税务局执行口径就不再逐一列举,企业在面对旅游费支出时需要搞清楚企业所在地税务局的执行口径。对于当地税务局执行口径是不得税前扣除或不得以“福利费”税前扣除的,可以转换为奖励等进行规避。


3.旅游费支出的会计处理


公司支付的旅游费如何进行会计处理,需要区分参加旅游人员的性质,根据不同的税务处理做出不同的会计处理。


(1)旅游参与人属于公司员工


个人所得税:公司以奖励等名义提供旅游费,公司员工参与的,应将旅游费并入员工的工资,并按照“工资薪金所得”预扣预缴个人所得税。


①当地税务局执行口径是不得税前扣除或不得以福利费税前扣除的


会计核算上直接按照“工资薪金支出”进行核算,税前扣除并按照“工资薪金支出”申报扣除,可以全额扣除。不能直接以“管理费用”或“职工福利费支出”进行扣除。


支付旅游费:

借:其他应收款——XX员工

贷:银行存款

说明:支付旅游费时,直接体现为代员工支付的费用。


在当月实际发放工资时,将代垫的旅行费作为奖励金额加入员工的税前收入中并作为工资发放,同时在税后扣除代垫款项:

借:应付职工薪酬——工资

贷:银行存款

应付职工薪酬——五险一金个人部分

其他应收款——XX员工

应交税费——应交个人所得税


②当地税务局执行口径可以福利费税前扣除的


计提福利费:

借:管理费用——福利费等

贷:应付职工薪酬——福利费

实际支付旅游费时:

借:应付职工薪酬——福利费

贷:银行存款

应交税费——应交个人所得税(也可暂时不确认,待合并工资计算后再确认)


(2)旅游参与人属于公司雇员以外的营销人员


依照财税[2004]11号规定,对商品营销活动中,企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动,通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励(包括实物、有价证券等),对企业雇员其他人员享受的此类奖励,应作为当期的劳务收入,按照“劳务报酬所得”项目征收个人所得税。


对于企业营销过程发生的外部人员免费旅游,通常不在双方营销服务协议中,且虽然财税[2004]11号作为外部人员的劳务收入,但是外部人员通常也不会提供对应的劳务费发票,因此不能计算为佣金。如果当地税务局执行口径没有明确规定旅游费不得税前扣除的,可以按照“业务招待费”进行税前扣除,按照计算扣除限额。


借:管理费用/销售费用——业务招待费

贷:银行存款等

应交税费——应交个人所得税(按“劳务报酬所得”计算)


通常由于不会向免费参与旅游的企业雇员以外的营销人员收取个人所得税,需要把支付的旅游费换算为包含个人所得税的金额,再计入“业务招待费”。如果当地税务局执行口径明确规定旅游费不得税前扣除的,即使会计核算计入“业务招待费”也不得税前扣除,在企业所得税汇算清缴时需要全额纳税调增。


对于企业营销过程发生的外部人员免费旅游,在双方营销服务协议中有明确的约定(比如超额完成某业绩指标的),且对方按照劳务费提供了等额的税务局代开发票,可以作为佣金支出按照财税[2009]29号等规定进行税前扣除。在此种情况下,企业支付旅游费实际上等于代垫费用。


借:其他应收款——XX营销人员

贷:银行存款


在实际支付营销人员当月报酬和收到对方在税务局代开发票时:

借:销售费用——佣金

贷:银行存款

其他应收款——XX营销人员

应交税费——应交个人所得税(按“劳务报酬所得”计算)


(3)旅游参与人属于公司员工家属


有些公司会安排员工家属免费参与旅游,其实质也是对公司员工的鼓励与奖励,因此应视为是该员工的奖励所得,应并入该员工的工资薪金,按照“工资薪金所得”预扣预缴个人所得税。

具体处理,参见前述“(1)旅游参与人属于公司员工”。


(4)旅游参与人属于公司关系户或促销抽奖中奖者


公司为了维护客情关系,邀请公司客户等参与免费旅游,属于一种交际薪酬行为。除当地税务局执行口径明确规定旅游费不得税前扣除外,支付的旅游费应按照“业务招待费”在企业所得税税前进行扣除。


另外,部分企业也经常把免费旅游作为促销噱头,把旅游指标用于抽奖。


个人所得税:《财政部税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部税务总局公告2019年第74号)第三条规定:企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包,下同),以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,个人取得的礼品收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税,但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。


因此,对于免费提供旅游的,应按照“偶然所得”扣缴个人所得税。实务中,通常不会向旅游参与人收取税金,而是由企业自行承担。

借:管理费用——业务招待费(招待关系户)

销售费用——业务宣传费(促销)

贷:银行存款等

应交税费——应交个人所得税(按“偶然所得”)


根据《企业所得税法》第八条规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。会计核算无论是计入“业务招待费”,还是“业务宣传费”,都必须收集并留存相关证明材料,用于证明该项旅游费支出是跟企业的收入具有相关性,否则即便是当地税务局没有明确规定旅游费不得扣除的,也可能存在后期被税务局稽查而不予认可的风险。


小程序 扫码进入小程序版