代建保障房的建安成本要缴契税吗?
发文时间:2021-11-06
作者:肖太寿
来源:肖太寿财税工作室
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前不久,国家税务总局石家庄市税务局第一税务分局组织了一场税务沙龙,税务干部、企业财税负责人、涉税专业服务机构专家和高校专家学者共同就《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号,以下简称“23号公告”)展开研讨。会上,W房地产公司的案例引发了热烈讨论。


  案例:代建保障房的建安成本要缴契税吗


  W公司通过“招拍挂”的形式取得了某地块的土地使用权,与政府部门签订了《国有土地使用权出让合同》并支付了土地出让金,拥有了开发建设该地块的权利。同时,W公司以合同确定的土地出让金为基础,适用4%的税率申报缴纳了契税。


  合同约定,W公司应按照总建筑面积的5%为政府配套建设保障性住房,共分三期建设,总计8.4万平方米。配建的保障性住房直接登记在政府名下,W公司对这部分配建房没有所有权。在建设保障性住房过程中,W公司实际发生了房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本(以下简称“建安成本”)3.192亿元(不含地价)。W公司财务总监提出疑问:代建保障性住房发生的建安成本,需要申报缴纳契税吗?这一问题,引起了与会人员的思考与讨论。


  争论:是否缴纳契税各执己见


  部分与会人员认为W公司无须就这部分建安成本缴纳契税。他们的理由是,契税的计税依据是企业在土地出让环节为取得土地使用权所支付的全部对价。目前,我国国有建设用地使用权实行净地出让,即在出让前,土地产权、补偿安置等经济法律关系就已经处理好了,必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发也已经完成。也就是说,合同中约定的土地出让金包含了企业为取得这一土地使用权所支付的全部经济利益。同时,合同明确提出政府按建安成本价回购配建的保障性住房,配建的保障性租赁住房与W公司项目的其他商品房分开登记,保障性租赁住房房屋所有权证和国有土地使用权证直接登记在政府保障性住房管理中心名下。从纳税义务的角度来分析,与保障性住房建设相关的契税,应由负责保障性住房管理的有关政府部门来申报,W公司不应承担相应的纳税义务。


  有些与会人员不同意这一观点,认为这部分建安成本应当缴纳契税。根据契税法,土地使用权出让、出售,房屋买卖,其计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。23号公告第二条第(五)款进一步规定,土地使用权出让的,计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。W公司代政府建设的保障性住房属于“实物配建房屋”,与之相关的建安成本属于企业为取得土地使用权应交付的货币,应当纳入契税计税依据的范围中。


  实务中,房地产开发企业如果以代建保障性住房为前提取得土地使用权,其支付的土地出让金往往低于市场价格。一些与会人员认为,此时,企业实际上获得了土地出让金减免。《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》(国税函〔2005〕436号)明确规定,对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税。不得因减免土地出让金,而减免契税。从这个角度来分析,W公司应当就代建保障性住房的建安成本缴纳契税1276.8万元(3.192×4%×10000)。


  借鉴:深思一层,理解政策


  实务中,对同样的税收政策有不同的理解,变得越来越常见。正如W公司的案例,同样的业务、同样的政策规定,不同的人得出了截然不同的结论。笔者认为,双方发生争议的关键,还是在于对业务实质和政策的理解不同。笔者建议,无论是纳税人还是税务人员,在学习和理解税收政策时,不要只看表面意思,还应结合政策出台背景、历史沿革、相关政策及解读文件、业务实际情况等,综合考虑、深入思考。


  需要提醒的是,针对这一问题的讨论仍在继续,房地产企业如遇到类似的问题,在进行税务处理时,一定要提前与主管税务机关沟通,以免引发税务风险。


  原文标题:在税务沙龙上引发讨论的一个契税案例     来源:中国税务报 2021年11月05日 版次:08 魏民      作者单位:国家税务总局石家庄市税务局第一税务分局


房地产企业代建保障房的建安成本是否交纳契税的涉税分析


  当前,在招拍挂拿地环节,政府都会附加一定的条件:卖获得地块的房地产企业必须在本项目内或异地为当地政府配建一定面积的公租房或廉租房,建成后由政府进行回购或房地产公司无偿移交给当地政府!如果是无偿移交,则拍卖的地价相对便宜,便宜的价格相当于代建成本,而且代建房的房产证和国有土地使用权证登记在政府保障性住房管理中心名下。对于房地产公司发生的代建成本要不要契税呢?税收征管实践中,往往存在税企争议,应如何进行税务处理?下面以一个案例进行具体分析如下。


  假设:W公司通过“招拍挂”的形式取得了某地块的土地使用权,与政府部门签订了《国有土地使用权出让合同》并支付了土地出让金,拥有了开发建设该地块的权利。同时,W公司以合同确定的土地出让金为基础,适用4%的税率申报缴纳了契税。合同约定:W公司应按照总建筑面积的5%为政府配套建设保障性住房,共分三期建设,总计8.4万平方米。合同明确约定:政府按建安成本价回购配建的保障性住房,配建的保障性租赁住房与W公司项目的其他商品房分开登记,保障性租赁住房房屋所有权证和国有土地使用权证直接登记在政府保障性住房管理中心名下。W公司对这部分配建房没有所有权。在建设保障性住房过程中,W公司实际发生了房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本3.192亿元(不含地价)。请问W公司代建保障性住房发生的建安成本,需要申报缴纳契税吗?


  (一)税收法律依据分析


  根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)


  第二条第(五)款的规定,土地使用权出让的,计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。基于此税法条款规定,W公司代政府建设的保障性住房属于“实物配建房屋”,与之相关的建安成本属于企业为取得土地使用权应交付的货币,应当纳入契税计税依据的范围中。


  《中华人民共和国民法典》第九百一十九条委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。第九百二十条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务,也可以概括委托受托人处理一切事务。第九百二十五条受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人;但是,有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。基于此法律规定,对房地产企业接受建房单位委托,为其代建房屋的行为,应按“现代服务业——代理业”征收增值税,销售额为向委托方收取的代建手续费。这里所说的代建行为必须符合以下条件:


  1、与委托方事前签订委托代建合同;


  2、以委托方名义办理房屋立项及相关手续;


  3、不以受托方名义办理竣工决算;


  4、与委托方不发生土地使用权,产权的转移。


  凡是不同时符合上述条件的,受托方不论以何种形式与对方结算,均属于建筑服务销售行为,按“建筑服务”税目征收增值税。


  因此,本案例中W公司发生代建政府保障性住房的经济行为。W公司发生的代建成本在财务上做往来款,在“其他应收款一一应收政府代建保障性房建安成本款”科目核算。收到政府支付的代建成本款时,冲减往来款。


  因此,本案中的W公司发生的保障性住房建安支出必须作为契税依据,缴纳契税1276.8万元(3.192×4%×10000)。


  (二)涉税分析结论


  通过以上法律和税法分析,得出以下结论。


  1.如果房地产企业无论在项目内还是项目外为政府代建房屋,以政府住房管理中心为立项,审批主体和房屋,国有土地使用权所有者,且房屋移交时,政府以建安成本回购,则房地企业为政府代建房屋支付的建安成本必须作为契税依据,交纳契税。


  2.如果房地产企业无论在项目内还是项目外为政府代建房屋,以房地产企业为立项,审批主体和房屋,国有土地使用权所有者,且房屋移交时,政府以一定金额回购(实践中有可能是等于或低于建安成本价)。


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  个税年度汇算6月30日即将截止~有网友咨询关于境外工资、境外股息、境外炒股收益等收入怎么申报、怎么算税等问题,今天,我们就来讲清楚境外所得的计税规则,帮你避开“错报漏报”的坑。

  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

  以境外纳税年度最后一日所在公历年度为准。

  例:香港纳税年度为 4 月 1 日 —次年 3 月 31 日,若2024 年 7—12 月在港取得收入 → 所属纳税年度为2025年度。

  三、核心步骤:境外所得怎么算税?

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  1. 应纳税额计算(分项目合并)

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  2. 计算境外所得抵免限额(分国不分项)

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  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

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  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。