房地产并购业务中公司分立流程及税务处理、风险
发文时间:2021-11-24
作者:周小玉
来源:正坤财税
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在地产并购项目中,若目标公司除了待出售地块外还存在其他将继续运营的业务或者目标公司风险过大需进行风险隔离,收购方则会在资产剥离后再进行收购。企业分立这种资产剥离方式由于税负较低而被青睐。


  本文将对企业分立涉税情况进行分析(由于地产并购重组中,以存续分立居多,本文文分析基于存续分立)

 一、增值税需关注事项


  由上述相关规定可以看出,对于增值税,不征增值税要求剥离土地的同时连带相关债权债务和劳动力的一并剥离,地产并购中“债权”“债务”的处理一般能满足文件的规定,但对于以“拿地”为目的的地产并购项目来说,“劳动力”一并剥离并不容易实现。


  二、土地增值税及契税需关注事项


  对于契税和土地增值税,要求分立企业与原被分立企业投资主体相同,该规定是指分立前后,被分立企业与分立企业的股东保持不变,但各股东持股比例可以改变,这与“59号文”对企业所得税特殊性性税务处理条件中规定中股东及其持股比例都不改变不一样。


  另外,土地增值税免税规定不适用于房地产开发企业,在实务操作中,部分公司为实现节税目的,通过变更目标公司的经营范围的方式,使目标公司不具备“房地产开发企业”属性,待收购完成后再重新获取“房地产开发企业”属性。


  上述税务筹划方法面临“经营实质”与“所享受优惠条件”不符的税务风险。


  三、企业所得税需关注事项


  企业所得税分为一般性税务处理和特殊性税务处理两种方式。一般性税务处理需即时征税,被分立企业分立出去的资产需按公允价值确认资产转让所得或损失,分立企业按公允价值作为接受资产和负债的计税基础,同时需确认支付对价资产或股权转让所得或损失。分立企业按被分立企业的原有计税基础作为接受资产和负债的计税基础,不确认支付对价资产或股权转让所得或损失特殊性税务处理是一种递延纳税税收优惠,被分立企业对分立出去的资产不确认转让所得或损失。若未来无出售股权计划和从现金流的角度考虑,特殊性税务处理可带来较大税收利益。


  但是对于以拿地为目的的收并购业务来说,通过企业分立实现“资产剥离”后往往短时间内需再次转让分立企业的股权,难以满足“12个月内不转让股权”的规定,为满足“12个月内不转让股权”的规定,企业需通过协议提前锁定转让条件,待12个月后再转让,等待转让的期间内不确定性较多,收购方面临风险较大。


  另一方面,即使应用特殊性税务性处理分立目标资产,按规定确认的分立企业股权计税基础时往往远低于实际转让价格(被分立企业的股东取得分立企业的股权(以下简称"新股"),如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权(以下简称"旧股"),"新股"的计税基础应以放弃"旧股"的计税基础确定。


  如不需放弃"旧股",则其取得"新股"的计税基础可从以下两种方法中选择确定:直接将"新股"的计税基础确定为零;或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的"旧股"的计税基础,再将调减的计税基础平均分配到"新股"上。


  无论以哪种方式确认分立企业的股权计税基础,收购方在收购分立企业时,在股权转让环节会产生大额股权溢价,企业所得税税负较重。


  笔者在往期原创文章《地产收并购应充分考虑税务影响,否则税负差异很大》中也提过,在国家对房地产产业调控进一步深化的背景下,诸多房地产企业由过去的拿地竞争转变为控股合并,以谋求新的利润增长点或新的经营模式,地产收并购项目其实是新旧股东围绕“风险”、“定价”展开的一场博弈,而税务因素对二者往往存在重大影响。


  也重点提出考虑税务风险和不考虑税务风险税负差异较大,最终导致净现金流差异较大。收并购项目应充分考虑税务风险,以避免对项目误判造成损失。


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取得境外所得怎么计税?个税要点一次说清

  个税年度汇算6月30日即将截止~有网友咨询关于境外工资、境外股息、境外炒股收益等收入怎么申报、怎么算税等问题,今天,我们就来讲清楚境外所得的计税规则,帮你避开“错报漏报”的坑。

  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

  以境外纳税年度最后一日所在公历年度为准。

  例:香港纳税年度为 4 月 1 日 —次年 3 月 31 日,若2024 年 7—12 月在港取得收入 → 所属纳税年度为2025年度。

  三、核心步骤:境外所得怎么算税?

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  Q2:取得境外所得,可以在网上办理申报吗?

  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。