基础设施REITs迎来税收政策利好:重组环节和设立环节均可递延纳税
发文时间:2022-02-25
作者:姜新录 王未
来源:中国税务报
收藏
483

【摘要】基础设施领域不动产投资信托基金(REITs),以基础设施资产为支持、向社会投资者公开募集资金。从税务视角看,基础设施REITs的生命周期包含设立前重组、设立、运营和退出4个环节。其中,重组环节和设立环节的税务成本,对基础设施REITs整体发行成本影响较大。为支持基础设施领域不动产投资信托基金发展,财政部、税务总局发布公告明确,在设立前重组和设立环节,相关主体均可递延纳税,大大降低相关主体的税务成本。


  作者:姜新录 王未


  前段时间,财政部、国家税务总局发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年第3号,以下简称“3号公告”)。对于基础设施领域不动产投资信托基金(以下称“基础设施REITs”)来说,可谓迎来了税收政策方面的重大利好。


  从税务视角看,基础设施REITs的生命周期包含设立前重组、设立、运营和退出4个环节。其中,重组环节和设立环节的税务成本,对基础设施REITs整体发行成本影响较大。3号公告主要明确了这两个环节的企业所得税问题,使得相关主体在设立前重组环节和设立环节,均可递延纳税,大大减轻相关主体的税务成本。


  设立前重组环节:


  特殊性税务处理未附加更多限制条件


  实务中,原始权益人一般拥有大量、不同种类的资产,需要在设立前,通过重组将注入项目公司的资产单列出来。3号公告规定,设立基础设施REITs前,原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权,适用特殊性税务处理。原始权益人和项目公司不确认所得,不征收企业所得税。


  举例来说,原始权益人甲公司有序开展基础设施REITs业务,首先需要将持有的标的基础资产,与其他业务或资产剥离,搭建只持有标的基础资产的项目公司A公司,然后将A项目公司全部股权转让给公募REITs基础设施基金项下的资产支持专项计划[1] [12] 。甲公司参与战略配售并认购基础设施基金20%的发售份额。在设立前的重组环节,原始权益人甲公司和A项目公司,均可适用特殊性税务处理。


  目前,企业所得税对处置资产可以适用特殊性税务处理的规定,有《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59号,以下简称“59号文件”)中有关资产收购的规定,《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2014〕109号,以下简称“109号文件”)中有关资产划转的规定。但是,纳税人适用这些政策须严格满足相关条件,如“合理商业目的”“取得股权支付的原主要股东,在重组后连续12个月内,不得转让所取得的股权”“100%直接控制”等。相比而言,3号公告并未附加更多的限制条件,更有利于相关主体适用政策、筹集资金、发展基础设施项目。


  在具体处理上,3号公告明确,项目公司取得基础设施资产的计税基础,以基础设施资产的原计税基础确定;原始权益人取得项目公司股权的计税基础,以基础设施资产的原计税基础确定。这与59号文件、109号文件的规定类似。


  接上例,2022年2月10日,甲公司将基础设施资产注入到A公司,并持有A公司100%股权。已知该资产的计税基础20亿元,公允价值25亿元,相关联的负债15亿元。按照3号公告,在资产注入阶段,甲公司向A公司划转基础设施资产,双方均不确认所得。A公司取得基础设施资产的计税基础为20亿元、负债的计税基础为15亿元。甲公司取得A公司100%股权的计税基础为20-15=5(亿元)。


  设立环节:


  所得分两部分进行递延处理


  根据基础设施REITs的通常运作模式,原始权益人将基础资产注入到项目公司后,再向基础设施REITs转让项目公司全部股权。3号公告规定,基础设施REITs设立阶段,原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值,当期可暂不缴纳企业所得税,允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。也就是说,在设立环节,原始权益人甲公司可以递延纳税。


  3号公告同时强调,对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值,允许递延至实际转让时缴纳企业所得税——这是基于现实的考虑,十分符合相关主体的需求。


  《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》第十八条规定,基础设施项目原始权益人,或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例,合计不得低于本次基金份额发售数量的20%。也就是说,在原始权益人就项目公司的股权转让确认所得后,原始权益人及其关联方,需至少持有20%的基金份额,进而持有发行基础设施REITs资产20%以上的权益。这样,原始权益人最多可转让项目公司80%的权益。


  综上所述,按照3号公告,原始权益人的股权转让所得,需要分两部分进行递延处理:一部分,是其自持的基础设施REITs份额对应的股权转让所得,递延到原始权益人转让基础设施REITs份额时确认收入;另一部分,是原始权益人其余的股权转让所得,在基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后确认收入。


  实务中,原始权益人除按监管要求参与基础设施REITs战略配售外,还可能通过二级市场买卖基金份额。3号公告明确,按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。只要原始权益人出售基金份额,就被视为先出售战略配售部分的份额。反过来说,只要原始权益人一直不出售基础设施REITs份额,其战略配售自持部分对应的项目公司股权转让所得,就可以一直不用确认。


  例解:


  设立环节如何递延确认所得?


  在设立环节,相关主体具体如何递延确认所得呢?


  仍以甲公司为例。假设2022年4月10日,基础设施REITs项下的基础设施资产支持计划与甲公司签订了股权转让协议,约定基础设施资产支持计划以公募基金实际募集金额扣减未偿既有负债本金(不考虑预留相关税费等其他情况影响)的余额15亿元,作为股权转让价款收购A公司100%股权。2022年6月10日,基础设施REITs发行基金份额10亿份,每份3元,甲公司认购其中20%的份额,共2亿份。2022年6月30日,基础设施REITs支付甲公司股权转让款15亿元。2027年8月10日,甲公司转让全部的基础设施REITs基金份额2亿份,取得收入7亿元。


  据此测算,在基础设施REITs设立阶段,甲公司的所得,需要分两部分进行处理:甲公司转让A公司100%股权转让所得15-5=10(亿元),可递延至2022年6月30日收到股权转让款时确认。其中,甲公司持有基础设施REITs的20%份额,该部分对应的股权转让所得为10×20%=2(亿元),允许在甲公司转让基金份额再予确认。即2022年6月30日,甲公司应确认的项目公司股权转让所得为10-2=8(亿元)。


  接下来,2027年8月10日,甲公司应确认的基金份额转让所得为7-6=1(亿元),并补充确认自持的基础设施REITs份额对应的股权转让所得2亿元。(详见文末图[3] )


  综上所述,甲公司就该基础设施资产注入到基础设施REITs以及转让基础设施REITs基金份额,共需确认的所得为8+1+2=11(亿元)。


  此外,3号公告还明确,2021年1月1日前符合本公告规定的事项,可追溯享受。目前已发行的11只REITs产品按3号公告处理,如多缴纳了企业所得税,可追溯调整。


我要补充
0

推荐阅读

合并分立等重组取得的房地产项目继续开发如何区分新、老项目?

【问题背景】


  A房地产公司的房地产开发项目在2016年5月1日前就已经开工建设了,但是后期涉及引进新的投资人,公司对项目进行了分立,成立了新的公司A1。部分在建工程分立后去了新的公司A1,并继续进行开发后销售。这部分在建工程重新以A1公司的名义办理了土地证,办证日期在2016年5月1日之后。此时A1公司对这部分项目继续开发后销售究竟是按老项目还是新项目处理?


  口径一:可以按老项目适用简易征收


  鉴于属于老项目分立,且分立后工程施工日期也在2016年5月1日之前,继续开发原先项目应按老项目可以适用简易征收。


  口径二:按新项目处理不适用简易征收


  由于土地证新办,且后期施工许可证在2016年5月1日之后,应按新项目处理,不能简易征收。


  针对以上问题,此前各地税务机关的把握口径不一,各地的处理方式不尽相同,但是近期国家税务总局通过热点问题解答的形式进行了明确。


  【国家税务总局口径】


  《防控疫情税收优惠政策热点问答(第九期)》


  17.我公司是一家房地产开发企业,受疫情影响,一些企业因资金问题转让在建项目。近期,我们准备接收一项未完工的房地产在建项目,且一并承接与其相关联的债权、债务和劳动力。转让前该项目符合房地产老项目增值税简易计税的条件。我司购入该在建项目后,以自己名义立项继续开发并销售,能适用房地产老项目增值税简易计税政策吗?


  答。可以适用。《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》(2020年第2号)第二条规定,房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后,以自己名义立项销售的不动产,属于房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。《国家税务总局关于发布&<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法&>的公告》(2016年第18号)第八条规定,房地产老项目,是指:(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》,但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。


  你公司通过合并、分立、出售、置换等资产重组形式取得未完工的房地产老项目,属于购入未完工的房地产老项目,在继续开发后以自己名义立项销售的,可以按照上述规定适用房地产老项目增值税简易计税政策。


  【财税星空提示】


  对于这个问题,国家税务总局明确后,涉及类似项目的房地产企业可以该口径作为依据,与地方主管税务机关进行沟通,争取开发项目税收利益的最大化。


改进并购重组个税政策的建议

 并购重组作为生产要素市场化配置的重要手段,深受企业欢迎。因为并购重组通常通过股权(票)支付来节约收购方的现金流,并达到并购双方利益捆绑的商业目的,所以税制安排上通常对符合特定条件的并购重组行为给予特殊性税务处理,暂不征税,从而有利于推动市场并购重组和优化要素配置的积极性。


  根据笔者在一线税务管理实务中的调研,并购重组在涉及个人股东时,个人所得税政策争议较多,在一定程度上影响了市场主体的并购重组决策,纳税人对相关税收政策的改进提出了诉求。笔者在本文中重点分析并购重组中呼声较高的个人所得税纳税时点与计税依据问题。


  为鼓励个人股东积极参与市场并购重组,国家制定出台了《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税〔2015〕41号,以下简称41号文件),规定对于取得股权支付的纳税人一次性缴税有困难的,可以向税务机关申请五年内分期缴纳个人所得税。由于并购重组中被收购方取得的股权支付通常都有约定的“禁售期”,41号文件一定程度上缓解了个人股东的纳税资金压力,促进了市场并购重组交易。然而,随着所持股票“解禁期”的到来和五年递延限期的临近,申请递延纳税的个人发现股票市场价格的波动带来了新的纳税问题。


  现有税收政策很明确,被收购方纳税义务发生时间与计税依据核算应该按照取得股权支付日进行要素确认。41号文件第二条规定:“个人以非货币性资产投资,应于非货币性资产转让、取得被投资企业股权时,确认非货币性资产转让收入的实现。”


  有纳税人认为纳税义务发生时间和计税依据应调整至所取得股权再次转让日进行要素确认。根据《关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)第一条规定:“股权转让合同履行完毕、股权已作变更登记,且所得已经实现的,转让人取得的股权转让收入应当依法缴纳个人所得税”。因此,有人主张并购重组所得个人所得税纳税义务的发生不仅要具备收入取得的形式要件,还应具备所得实现的实质要件。由于取得的股权支付通常有“禁售期”的存在,纳税人在实质意义上所得“未真正”实现或者说实际所得是“未确定”的,建议可以参照适用限售股的个人所得税政策,即《关于个人转让上市公司限售股所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税〔2009〕167号)第三条规定:“个人转让限售股,以每次限售股转让收入,减除股票原值和合理税费后的余额,为应纳税所得额”,以真正体现实质性课税原则。


  笔者认为,41号文件通过在交易环节锁定纳税义务发生时间和计税依据保证了税款计算的确定性和国家税源的稳定性,法理性强,但过于刚性,在资本市场整体低迷的今天,给市场主体的并购重组带来了未来的担忧和不确定性,不利于推动市场主体之间的资源整合和资本要素的充分流动。如果可以通过调整纳税义务发生时间和计税依据给重组主体吃下“定心丸”,体现实质性课税和量能负担原则,更符合市场主体的心理预期。但全盘接受这部分纳税人的诉求也有问题,一方面它突破了财税〔2009〕167号文件对限售股的定义,人为扩大了限售股的范围;另一方面,部分个人持有重组支付对价的股票长期不出售,并将股票用于向金融机构质押以获取资金变现进行其他投资和消费,某种意义上导致了国家税款征收的遥遥无期和税源的潜在流失。


  笔者建议,立法部门应结合当下供给侧改革要求和企业诉求,充分推动生产要素流动和产能整合,激发市场活力,改进并购重组中的个人所得税政策。具体可以考虑以下两种税制优化方案。


  方案一:将并购重组中个人获得股票支付的纳税义务发生时间延迟到禁售股票可转让时点,并根据可转让时点当日股票公允价值计算应纳税额。


  股票解禁并产生纳税义务后,是否转让股票,何时转让股票,纳税人可自行决定,不受政策因素干扰。


  该方案最大的优点是,一方面充分考虑到了个人所持股票禁售期间股市价格波动对实际转让所得的影响;另一方面纳税义务时间和计税依据固定明确,使得国家税源相对稳定。


  方案二:将纳税义务发生时间延迟到实际转让时点,但在计算应纳税额时综合考虑并购重组当日股价与解禁日股价。由于个人收到并购重组日支付对价的股票具有一定的禁售期,其特性更像《财政部 国家税务总局关于股票增值权所得和限制性股票所得征收个人所得税有关问题》(财税〔2009〕5号)中的限制性股票,即股票授予对象只有在满足特定年限或业绩目标符合计划规定条件的,才可出售限制性股票并从中获益。因此可以将纳税义务发生界定为股票“解禁日”,并借鉴限制性股票转让的计税方式确认应纳税所得额。


  该方案最大的优点是,一方面考虑到了个人所持股票禁售期间股市价格波动对实际转让所得的影响;另一方面考虑到了个人在取得禁售股股票期间,由于可以通过股票质押获得相应资金的支配权,理应承担部分股票市场价格波动的风险,最大限度地体现了实质课税原则。


小程序 扫码进入小程序版