现房销售模式下的增值税处理分析
发文时间:2023-02-27
作者:陈红
来源:中道财税
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案例:


A企业属于房地产企业,2018年开发的楼盘属于新项目,企业采用一般计税方法计算缴纳增值税,2020年项目竣工验收,开始陆续给业主交房,企业将已售面积结转为产品销售收入计算缴纳增值税。


2021年3月A企业与甲公司签订不动产销售合同,合同总价500万元,同时由于地产企业内部原因,合同约定同年6月交付房产给客户,在双方签订不动产销售合同当月,甲公司支付A企业房款的30%即150万元,同时,甲公司要求A企业按9%开具了增值税发票。


请问:A企业收到的预收房款150万元是否要按3%预缴增值税?还是在开具发票的3月,直接按发票开具的销项税额减去当月可以抵扣的进项税缴纳增值税而无需预缴增值税?


政策依据:

根据国家税务总局2016年18号公告规定及2016年36号文件附件2的规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,均应当在收到预收款时按照3%的预征率计算预缴增值税。


根据上述政策,目前以下两种观点:


观点一:需要预交增值税

由于A企业与甲公司在3月签订了不动产销售合同,收到150万预收款,合同约定同年6月将不动产交付给客户,因此该笔款属于预收账款,需要按3%预缴增值税,同时根据《营改增试点实施办法》第45条规定,增值税纳税义务发生时间为:...... 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。因此,该笔预收款属于提前开具发票,增值税纳税义务发生时间为开具发票的当天。

账务处理:

(1)借:银行存款   150万

贷:预收账款   150万/1.09

应交税费-应交增值税-销项税额  150万/1.09*9%

(2)同时,按规定计算预交增值税,并在次月申报缴纳:

借:应交税费-预交增值税   150万/1.09*3%

贷:银行存款  150万/1.09*3%

(3)月末,将预交增值税结转:

借:应交税费-未交增值税  1 50万/1.09*3%

贷:应交税费-预交增值税  150万/1.09*3%


观点二:不需要预交增值税

A企业在预收款的当月收到150万预收房款的同时,已经给甲公司开具了9%的不动产销售发票,增值税纳税义务已经发生,当月企业即可按应交纳的销项税额合计减去可以抵扣的进项税额来申报缴纳增值税,不需要再按3%预缴增值税。


笔者观点:

上述两种观点都提出了自己的政策依据,那么现在问题聚焦在:目前地产公司是属于现房销售,但客户缴纳预收房款的合同签订月份与房屋交付不在同一个月,如果在客户缴纳房款的同时,将房屋同时交付,因为增值税纳税义务已经发生,那么无论从哪个层面来说,都不需要预缴增值税,直接按当月销项税额减去进项税额来进行增值税申报缴纳。


上述案例中,虽然地产公司是现房销售,但由于合同签订的时间与房屋交付不在同一个月,属于2016年18号公告规定的采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,需要按预收款的3%的计算预缴增值税。


建议企业在具体实务操作过程中,还是要就相关问题提前和主管税务机关做好沟通,尽量采取有利于减轻企业资金压力但不违背税法规定的操作办法,以免带来补交及罚款滞纳金的风险。


我要补充
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评析:一般纳税人的“当期”与“追溯”风险

  今年第2号公告,税务总局关于增值税法的第一个规范性文件,针对的是小规模升一般纳税人的情况。

  “当期”与“追溯”简直堪称一个乾坤倒转。

  简单来讲:

  第一、某月连续12个月超500万,则从该月开始升一般纳税人;

  第二、若补计前期应税销售额,导致某期超500万,则从该期一般计税,需要逐期调整更正申报。

  半夜了还有人追问我:蓝老师,这种可以追溯以前年度一般计税,以及达标当期一般计税,合理吗?“这样是不是太残忍了?”

  先不说合不合理,但这是合法的。

  《增值税法》直接给出了小规模纳税人的定义:“第九条 本法所称小规模纳税人,是指年应征增值税销售额未超过五百万元的纳税人”。

  所以一旦某期超过500万,则该期就不能算小规模纳税人了。所以,超标当期就立即丧失小规模纳税人身份,是合法的。

  并且,以前年度补计增值税销售额,显然也是增加了销售额,追溯调整有法可依。

  之所以有人觉得这个规定太颠覆性,甚至用上了“残忍”二字,我认为原因有二:

  第一、没想到税务总局这次会如此严格依法征管;

  第二、现实中的会计只会以票控税,基本做不到严格按增值税纳税义务发生时间确认销售额。

  只不过,问这话的是一个中介,我说你又不是纳税人,不是税务环境越严苛,你的生意越好做吗?扯什么“残忍”二字呢。

  我是个法制癖,对我来讲,我希望100%的政策规定都必须严格依法。

  当然,合法归合法,但是否合理是另一回事。

  简易计税还是一般计税,不是一个优惠的问题,而是两种不同的计税方法。简易计税虽然征收率低,但进项不能抵扣。所以,从理论上抽象的讲,不能认为哪种方式有利于纳税人,哪种方式有利于税务局。

  只不过,这种“当期”与“追溯”之下,会导致经济业务的不确定性大幅度增加。

  未来,某小规模纳税人如果去年7月被追溯成一般纳税人,将导致去年7月起的所有销售额一般计税,以前按3%申报的增值税必须追溯调整为13%,将导致什么?将导致他的客户笑得合不拢嘴,相当于天上掉下块净利润啊!

  客户说:错误的增值税专用发票应该红冲掉再开13%。

  这边说:如果不涨点价给我回点血,交了税也不给你开13%的票。

  纳税人之间的矛盾就制造出来了。

  既然如此,这算不算合同履行中的重大情势变更?当初合同约定的价格要不要调整?以后签合同定价格时要不要多留些算计的心眼?律师们打官司的生意也会兴隆一些。

  增值税是价外税,“销项税额=进项税额”是基本恒等式。税务局从销售方确认的额外销项税额,会转化为客户的进项税额,除了导致不同税务局间多收点钱和少收点钱之外,剩下的影响就是导致已履行的价格因税收原因异常波动。

  当然,以上是基于税理的抽象分析。实务中,大量小规模纳税人面对的是自然人,自然人无抵扣进项的权力,所以,追溯后13%的销项不会被抵扣,这样的政策确实会多收钱。

  但税制显然不能以多收钱为目的,建立有利于高质量发展的增值税制度,才是《增值税法》第一条规定的目的。现在看来,《增值税法》第九条与第一条之间存在一定冲突啊。

  附:

  《增值税法》第一条 为了健全有利于高质量发展的增值税制度,规范增值税的征收和缴纳,保护纳税人的合法权益,制定本法。

增值税新政下小规模纳税人最严重税务风险!

  在新的一般纳税人登记制度下,小规模纳税人面临的最严重税务风险是:在年销售额超过500万元标准后未能及时、主动办理登记,这将直接触发纳税身份被强制转换、生效日期被追溯以及相关税务处罚。

  一、风险要点分析

  1、身份被强制转换与追溯调整

  具体表现: 超标准后未在次月申报期内主动登记。税务机关将在规定期限结束后5个工作日内强制将其转为一般纳税人管理。

  后果:一般纳税人生效日期将追溯至销售额超过标准当月的第一天。需按一般纳税人税率(如13%、9%)对追溯期的销售收入进行更正申报并补缴税款差额。

  2、因查补、更正销售导致“被动超标”

  具体表现: 因税务稽查、自查补报或申报更正,调整了以前月份的销售额,导致重新计算后年销售额在过去的某个时点就已超过500万。

  后果:必须在调整之日起10个工作日内办理登记。生效日期同样追溯至最初超过标准月份的1日,并对整个追溯期进行复杂的更正申报和税款清算。

  3、违规“拆分”避税引发严厉处罚

  具体表现: 为避免超过500万标准,将业务人为分拆到多个关联公司或个体工商户。

  后果:若被税务机关通过大数据(如平台交易、资金流水)认定为不具有合理商业目的的关联主体,将合并计算销售额,强制登记为一般纳税人,并可能被定性为偷逃税,面临补税、滞纳金及罚款。

  4、税负与合规成本可能大幅增加

  具体表现: 转为一般纳税人后,若企业进项抵扣不足(如以人工、轻资产运营的服务业),实际税负可能上升。同时,会计核算、发票管理要求显著提高。

  后果:直接侵蚀利润。合规成本(如聘请专业会计、升级财务系统)增加。

  二、应对与规避风险方法

  要规避上述风险,你可以采取以下具体措施:

  1、平时做好自查,确保全部销售收入均已按时、足额申报。重点关注是否存在未开票收入未申报、视同销售收入漏申报、收入延迟确认(必须按照纳税义务发生时间确认收入)等问题。

  2、建立动态监控机制:实时或按月或按季监控连续12个月或四个季度经营期内的累计销售额。可设置450万元左右的预警线,评估转为一般纳税人对税负、定价策略、业务模式、利润、现金流等影响,提前规划,比如超过预警线开始索取增值税专用发票(不超标时作为普通发票用,超标登记后可抵扣进项税额)。

  3、审慎评估“超标”影响:预计销售额将超标时,需综合评估:客户是否需要增值税专用发票(一般纳税人可开具)、自身成本中可抵扣进项的比例,以及财务核算能力能否满足要求。

  4、切勿进行违规“税收筹划”:单纯为避税而分拆业务风险极高。任何组织架构调整都应有真实的商业目的和独立的业务实质。

  5、主动沟通与及时申报:一旦销售额超标或预计将超标,应立即主动与主管税务机关沟通,并按规定时限(超标的次月申报期内)办理登记,避免被强制认定和处罚。

  总而言之,新制度的核心在于强化了纳税人的主动申报责任和税务监管的追溯能力。最关键的行动就是密切监控销售额、主动合规登记。