地产企业所得税---实务分析!
发文时间:2023-05-08
作者:李星凡
来源:中道财税
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房企由于其行业的特殊性导致,其纳税义务也被划分为不同时点,有不同的征收方式,但往往在实务中每个地产公司的情况不同,致使其涉税问题更加多元和复杂化,甚至存在争议。本次可通过案例分析形式了解,实务中房企涉及企业所得税的常见问题。


案例一:

甲房地产公司于2022年开始预售,截止2022年底预收房款2亿元,增值税及土地增值税按适用税率预交,贵公司财务人员人为预提大量费用,导致甲公司常年亏损所得税从未缴纳。


案例分析:

关于甲房地产公司的财务人员,预提费用入账调节利润的此种做法存在重大涉税风险,对于房地产企业来说在未完工阶段,未结转收入成本的情况下需要按预计毛利预交企业所得税。


国税发〔2009〕31号文件规定

企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。


案例二:
甲地产公司近期频频收到税务上门查税的通知,税务部通过查看企业项目及财务资料后认为,甲企业开发的地产项目,实际已完成给业主的交付手续应该视为完工产品结转收入成本,甲公司认为,截止目前成本未完全入账也未做竣工决算工作,未达到完工条件。给业主办理交房手续是由于,合同约定交付时间已到,为避免与业主产生纠纷,于是双方产生了争议。

案例分析:
关于甲地产公司的此种情形,在实务中大部分地产企业都会涉及,但税法上关于完工产品的界定早已有明确规定。

在《国税发2009年31号》文件中规定的,符合下列条件之一的,应视为已经完工产品,确认收入结转成本: 
(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(2)开发产品已开始投入使用。
(3)开发产品已取得了初始产权证明。

但后来在国税函[2010]201号)文件明确规定了:房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算企业当年度应纳税所得额。

显而易见,按税法规定,对甲公司来说已达到完工条件,应结转收入成本缴纳企业所得税,但由于存在部分成本未取得发票入账,此时甲公司财务人员可依然根据税法相关规定,在出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。

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案例:增值税常遇到的分录


情况一:小规模纳税人缴纳上月增值税60000元


借:应交税费--应交增值税6万元

贷:银行存款6万元


情况二:小规模纳税人支付境外费用106万元,并代扣代缴增值税6万元


借:管理费用106万元

贷:银行存款100万元

     应交税费-代扣代缴增值税6万元


借:应交税费-代扣代缴增值税6万元

贷:银行存款6万元


情况三:小规模纳税人从事金融商品转让的纳税人缴纳上期增值税30000元


借:应交税费-转让金融商品应交增值税3万元

贷:银行存款3万元


情况四:一般纳税人采用简易计税方式,若出租不动产一次性收到租金105万元


借:银行存款 105万元

贷:预收账款 100万元 

      应交税费-简易计税 5万元


借:应交税费-简易计税 5万元

贷:银行存款 5万元


情况五:一般纳税人缴纳当月增值税60000元(当月还未结算增值税)


借:应交税费-应交增值税(已交税金)  6万元

贷:银行存款   6万元


情况六:一般纳税人缴纳上月增值税60000元(已经结转增值税)


借:应交税费-未交增值税6万元

贷:银行存款6万元


上月期末计提增值税6万元


借:应交税费-应交增值税(转出未交增值税)6万元

贷:应交税费-未交增值税6万元


情况七:一般纳税人预缴增值税300万元


如:2023年9月1日,济南万国花园取得预售许可证,当月全部售罄,取得预收账款1110万元.


预缴增值税:1110/1.11*3%=300万元.


借:应交税费--预交增值税300万元

贷:银行存款300万元


结转预缴增值税


借:应交税费--未交增值税300万元

贷:应交税费--预交增值税300万元


超范围经营能否开具发票?


  通常所说的超范围经营指经营者超出市场主体登记的经营范围从事的经营活动。经营者在购销商品、提供服务以及从事其他经营活动中,应当按规定开具发票。经营者超出营业执照载明的经营范围擅自从事的经营活动是否可以开具发票,一直是颇受关注的话题。


  根据税收征管法、发票管理办法及其实施细则,对发票开具品名(包括商品名称或经营项目)的规定主要有两点:一是开具发票时,品名必须与实际经营业务情况相符。二是取得发票时,不得要求变更品名。开具的品名与实际经营业务情况不符的,构成虚开,并按相应规定处罚。对规定应用场景应当使用规定种类的发票,不得扩大使用范围是对发票的分类管理,并不构成经营者开展其他经营项目按规定使用发票的限制。就现行规定来看,除从事二手车销售的企业需经营范围登记有“汽车销售”并已备案才允许反向开具二手车销售统一发票等特殊规定外,没有对超范围经营进行禁止性开具发票的规定。


  市场监督管理部门登记市场主体的经营范围时,按经营范围规范目录选条目登记。规范条目以《国民经济行业分类》为基础,结合相关政策文件、行业习惯和专业文献制定,具有高度的概括特点并具有一定的兼容性,不构成对经营者经营活动和经营能力的限制。除另有规定外,通过统一的开票系统开具发票的,品名开具采用税收分类名称叠加自行填写具体品名的双重显示方式。两者在归类和名称上有差异,发票开具品名是否属于超经营范围需要进行综合分析判断。就现行规定来看,税务机关除在税收优惠政策享受中存在经营范围条件的和前述反向开具二手车销售统一发票需要审核外,并不存在审核超范围经营的法定职责。


  依据《市场主体登记管理条例》《无证无照经营查处办法》等规定,除法律法规规定禁止经营的外,法律法规规定无须许可(审批)的,经营者自主选择经营,即自主登记经营范围后即可经营。对此类无需许可的超范围经营违法行为由市监局查处。市监局按未按规定办理变更登记的规定处理,即一般按责令限期办理变更登记处理,只有拒不改正的才处1万元以上10万元以下的罚款,情节严重的可以吊销营业执照。因此,笔者认为此类超范围经营不单独构成应税行为的无效,经营者可以开具发票并应依法纳税。


  对擅自超范围从事禁止经营项目的,能否开具发票是目前争议较多的话题。认为不可以开票纳税的主要理由是,既然是禁止经营的,税务机关就不应该给予开票纳税,否则相当于认可了经营的合法性。


  笔者认为,首先,从事禁止经营项目并不能全盘否定交易行为的有效性。虽然税务行政行为的主要依据是涉税法律、行政法规,但也要尊重民商事法领域的约定。民法典第五百零五条规定,当事人超越经营范围订立的合同的效力,应当依照该法典的有关规定确定,不得仅以超越经营范围确认合同无效。因此,笔者认为经营者虽然擅自经营了禁止经营项目,但符合最高法相关解释情形、构成民事关系有效的,就应当可以开具发票,履行纳税义务。


  其次,税务机关无法承担审核禁止性经营之责。禁止经营项目散布于各种法律法规,即使属于同样的经营项目,还有经营方式的区分、情节轻重的判断等,这些只能由查处部门才能进行认定。笔者认为,在查处部门未查处的情况下,经营者按税法规定开具发票并依法纳税。税务机关知道属于禁止经营项目的,有权向查处部门举报,不影响税务处理。税务机关为个人代开发票时要注意经营项目,如果明确知道属于禁止经营项目的,应告诫其停止违法经营,可以拒绝代开发票,促使其违法经营终止。


  笔者认为,经营者从事经营活动发生交易行为,从现行税法的视角,均可以按规定开具发票。经营者应自觉不从事禁止经营项目,超范围经营的应及时办理营业执照和行政许可变更登记,以免受行政处罚,甚至被追究刑事责任。在查处超范围经营和经营禁止性项目时,查处部门查阅票据是一项重要的内容,开具的发票可能构成违法行为的有力证据和确认情节轻重的有效依据。


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