如何界定土地取得时间?
发文时间:2023-06-20
作者:石羽茜
来源:中道财税
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案例分析:

某企业为一般纳税人,2016年4月份签订土地出让合同,合同中约定土地交付时间为2016年10月,土地价格5000万元,现2023年5月该企业准备以1.5亿元(含税)转让该土地使用权,增值税应如何计征?根据财税〔2016〕47号,纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税且差额征税?如何界定土地取得时间,是以土地出让合同签订为准呢,还是以合同约定土地交付时间为准呢?

该企业的问题关键就在于如何界定土地取得时间,该项目界定标准不同,增值税的计税方法完全不同。

若是以土地出让合同签订时间为准,则属于2016年4月30日前取得的土地使用权
应缴纳的增值税
=(15000-5000)/(1+5%)*5%=476.19万元

若是以合同约定交付时间为准,则属于2016年4月30日后取得的土地使用权
应缴纳的增值税
=15000/(1+9%)*9%=1238.53万元

两种方法计算的增值税税额相差非常大,第一种既可差额又按照5%的征收率,第二种不可以差额且税率为9%。

问题来了?到底如何界定土地取得时间呢?

一、政策原文及分析 

《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)


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财税【2016】47号以外,纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权无特殊规定,参照财税【2016】36号中关于无形资产转让的规定,一般纳税人适用税率为9%,无差额的规定。房地产企业转让建成的不动产或在建工程,符合条件的土地价款可以销项税额抵减,单纯转让土地使用权,不能抵减土地价款。

二、个人观点 

如何确定土地取得日期呢,实务中并没有一个更为精确的规定。所以对于该案例中的情形,实务中会援引其他税种的规定。例如房企特别关注的城镇土地使用税缴纳起点,在经历了一番争议后,最终确定合同有约定才能够合同约定,无约定从合同签订时间。


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按照城镇土地使用税的规定,土地取得时间在合同中明确土地交付日期的,以合同交付日期为准。故本案例若合同中明确约定土地交付时间为2016年10月,则不可享受差额并简易计税,需要采取一般计税方法税率9%。

实务中,除了出让方式取得土地,还有很多种形式取得土地,例如通过划拨、投资等其他形式取得,在这个过程中,到底是以土地使用权过户为准,还是以发票为准,或是以划拨文件或是投资协议为准,亦没有明确规定。若企业自行判定属于2016年4月30日前取得的土地,需准备好相关协议、票据等佐证资料,与主管税务机关做好沟通。


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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

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  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

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  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

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  笔者按

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