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房企“售楼部”的财税处理！

发文时间：2023-08-07

作者：焦宗欣

来源：中道财税

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很多房地产开发企业在项目建设初期会建造售楼部，我们常见的售楼部有建造在主体内的、在红线内单独建造的、在红线外建造的、租赁的售楼部。

一、建造在主体内的售楼部

一般情况下，我们经常见到开发商会将建造在主体内的底商作为售楼部，这种将商铺作为临时售楼部，销售完成后，也会将商铺进行出售处理。

账务处理：这种情况下，发生的商铺建造建造成本与其他商品房核算一致，计入“开发成本-建筑安装工程费”科目核算。

涉税处理：

1.房产税：

（1）根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）的规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

（2）根据财税（2006）186号文件规定：对居民住宅小区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%-30%后的余值计征，没有房产原值或者不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类核定房产原值；出租的，依照租金计征。

故商铺建成后，作为临时售楼部使用时，需要按照房产原值缴纳房产税。

2.增值税：销售完成，将商铺对外出售，按照销售不动产缴纳增值税。

3.企业所得税：项目完工年度，结转完工收入、成本，计算缴纳企业所得税。

4.土地增值税：在进行土地增值税清算时，收入并入“其他商品房”清算收入、按规定将分摊后的成本计入“其他商品房”的成本，进行土增清算。

二、红线内单独建造的售楼部

1.红线内临时售楼部

一般情况下，我们通常所见到的红线内的临时售楼部，销售完成后，开发商做拆除处理。

账务处理：

（1）根据国税发2009年31号文第二十七条第六款：（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

（2）《企业产品成本核算制度》，第二十六条这样解释：

开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

因此我们认为营销设施建造费符合会计关于开发间接费的定义，也应计入开发成本之中，故建造的红线内临时售楼部，计入“开发成本-开发间接费-营销设施建造费”科目核算。

涉税处理：

（1）房产税：建成后作为临时售楼部使用的，按照房产原值缴纳房产税。

（2）土地增值税：

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字「1995」第006号）第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

实务操作中由两种观点，存在争议：

第一种观点：红线内的临时售楼部，是为整体项目建造而发生的支出，所以土地增值税前可以作为开发成本进行扣除。

第二种观点：房地产开发企业修建的临时售楼设施，不属于土地增值税规定的“开发间接费用”的内容，因而纳税人在计算土地增值税增值额时，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。

（3）企业所得税

政策依据：国税发[2009]31号文件规定，修建的临时售楼设施摊销归入了开发间接费用，可以在企业所得税的扣除项目。

2.红线内利用会所等配套设施作为临时售楼部

账务处理：

利用红线内的商务会所等公共配套设施作为临时售楼部，发生的建造成本，计入“开发成本-公共配套设施费”科目核算。

涉税处理：

（1）房产税：根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）的规定，按照房产原值缴纳房产税。

（2）企业所得税：销售完成后，会所作为项目的公共配套设施使用，完工年度，公共配套设施费成本结转到开发产品，开发产品结转至主营业务收入、成本科目核算，在企业所得税前扣除。

（3）土地增值税：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号文）文件规定。按如下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

三、红线外建造的售楼部

红线外建造的临时售楼部，一般情况下，销售完成后，也会做拆除处理。

账务处理：

根据国税发[2009]31号相关规定，主体外的临时建筑售楼处，计入“开发成本-营销设施建造费”科目核算。

涉税处理：

1.房产税：建成后作为临时售楼部使用的，按照房产原值缴纳房产税。

2.土地增值税：实务操作中由两种观点，存在争议：

第一种观点：红线外的临时售楼部，虽然没有在红线内建造，但是是与项目相关的支出，为项目发生的费用。所以，在土地增值税前可以扣除。

第二种观点：房地产开发企业修建的红线外的临时售楼设施，不属于红线内项目支出，与项目建造无直接关联，应作为销售费用处理，不能作为开发成本，在土地增值税前扣除。

目前各地税务局持有不同观点，例如海南税务局认为能提供红线外发生的支出与本项目由直接关系的资料，可以作为开发成本在土增税前扣除；而山西税务局认为红线外发生的支出一律不得在土增前扣除。我们认为，以当地税务机关规定为准。当地税务机关没有明确规定的，尽量与主管局沟通，在土增前扣除。

3.企业所得税：根据国税发[2009]31号相关规定，主体外的临时建筑售楼处，计入“开发成本-营销设施建造费”可以作为开发产品计税成本在企业所得税前扣除。

四、租赁的售楼部

租赁其他单位或个人的房屋作为售楼部，无售楼部的建造成本，只是发生租赁支出和装修成本支出。

账务处理：

为项目销售租赁的售楼部发生的租赁支出和装修成本支出，计入“销售费用”科目核算。

涉税处理：

1.房产税：根据财税（2006）186号文件规定，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人从租缴纳房产税。

2.企业所得税：作为企业的销售费用列支，取得合理的成本费用发票，可以在企业所得税前扣除。

3.土地增值税：只能作为销售费用在开发费用中计算扣除，不能计入开发成本，不作为加计扣除的基数。

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