房地产企业售后回购的财税处理!
发文时间:2023-10-23
作者:常则宇
来源:中道财税
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售后回购,作为一种财务和税务领域的复杂交易,一直以来都引发了众多财税从业者的疑虑和疑问。而且这种交易方式牵涉到众多法规、税收政策,让人摸不着头脑。为了更好地理解和解决这一问题,今天小编站在房地产企业的视角阐述售后回购的财税处理,希望对读者有所帮助。


一、售后回购的定义

根据官方解释,售后回购是指销售方在销售商品的同时,与购货方签订合同,并按照合同条款,将售出的商品重新购买的一种交易方式。

【举例说明】A房企将自行发开的房屋卖给B企业的同时,与B企业约定若干年或者到达某一时点后,以某一价格重新买回来的一种情形。

二、售后回购的会计处理

根据新收入准则,结合上述例子,将售后回购区分为两种形式进行处理:

一种是房企必须回购或者是房企具有是否回购的权利,这个时候说明客户从实质上并没有获得商品的控制权,如果回购价格大于或者等于原来的售价的,实质性上是一种融资,作为融资交易处理,如果回购价格小于原来售价的,作为租赁处理。

另一种是房企需要根据客户的要求来确定是否回购商品,如果客户要求房企购买房企就得购买。此时,房企需要在合同开始日就需要评估客户是否会要求自己回购,如果说存在重大经济动因的,需要作为融资交易或者租赁交易,也就是折回第一种账务处理中去;如果要求回购的可能性较小的,就需要作为销售退回处理了。

注:重大经济动因是需要考虑重多因素的,在这里假设其他因素都没有变化,房企给客户销售了一套房屋,销售价格为500万,两方约定5年后客户有权要求房企以700万元的价格回购该房产,但是房企根据市场情况进行预估后发现,5年后该房产的市场价值要远远低于700万,此时大概率客户会要求房企按照700万元回购该房产,此时就说明存在重大经济动因。

三、售后回购的税务处理

根据国税函2008年875号文件的规定:


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【举例说明】A房地产公司2021年1月出售了1套商铺给B公司,售价为500万元,双方约定三年后,房地产公司必须以600万元的价格回购该商铺,并且在此期间双方不办理产权转移。

首先,从定义上考虑,房企必须回购且回购价格大于原售价,这种情况应该作为融资交易。

其次,从企业所得税的角度考虑并结合875号文,企业销售商品同时满足收入确认条件的,应确认为收入的实现。仅从主要风险和报酬是否转移给客户就可以看出,A房企与B企业并未完成房屋产权转移手续,A房企对于该商铺还持有控制权,所以A房企收取的500万元不能确定为收入,而应当确认一项负债,会计处理上做到“其他应付款”中,到期后的回购价与原售价之间的差额部分视同为融资业务下的财务费用。

最后,针对客户而言,虽然没有办理产权登记未享有所有权,但是拥有了3年的使用权,从业务形式上分析实质是属于租赁。客户支付的500万元实质上支付了3年的租金。

因此,实质上该业务属于A房企以房屋向B企业融资,而后B公司又实施租赁业务后支付房企500万元,三年后,房企不但要支付融资的本金还要支付融资的利息,共计600万元。

值得注意的是,如果房企在出售时已经将商铺的产权转移给了B企业,双方就符合销售、购进的售后回购业务了,在出售商铺时,房企应该确认收入、缴纳相应的税费,三年后回购时再做购进固定资产处理,但是对于房产的一出一进业务,涉及大量的税费,需要企业根据自身的情况全方面衡量是否属于有利决策。


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取得境外所得怎么计税?个税要点一次说清

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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

  以境外纳税年度最后一日所在公历年度为准。

  例:香港纳税年度为 4 月 1 日 —次年 3 月 31 日,若2024 年 7—12 月在港取得收入 → 所属纳税年度为2025年度。

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  Q2:取得境外所得,可以在网上办理申报吗?

  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

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  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

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  笔者按

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