房地产企业房产税、土地使用税适用误区
发文时间:2023-10-25
作者:汤茹亦
来源:中道财税
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近期关于房地产企业涉及小税种问题咨询较多,其中又以房产税和土地使用税的问题较为集中。要理清这两个税种的涉税疑问,个人认为先要对房地产企业涉及的不同业态类型及持有不动产的状态进行理解。


这里我们可以借鉴土地增值税中对房地产企业的业态三分类方式,即将房地产企业的业态分类为住宅(普通、非普通)和其他类,而无论是住宅还是其他,对于房地产企业来说通常都是为了建成开发产品。类比制造业生产产品,房地产企业的各种业态也是其生产的产品,在未转为自用或出售之前其实都是“存货”,在资产负债表中我们也可以看出,实际开发成本的各项支出都是在存货中列示。

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而当房屋正式建成后,即达到预订可使用状态后,企业可能会做出新的决策,此时不同业态可能面临去留状态的差异,具体如下图所示。

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一、房产税


根据财税地字[1986]8号财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定,其中提到“纳税人自建的房屋,从建成之日起次月开始缴纳房产税”,这里我们需要区分,自建并不包含房地产企业以建造开发产品为目的的自建,因此也可以理解为房地产企业的存货虽然属于房产但是在实质状态未转变为出租前是无需缴纳房产税的。


这一观点在国税发〔2003〕89号 关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 第一条中也予以了明确,即房地产开发企业开发的商品房在出售前是一种产品(存货),因此在售出前,不征收房产税。但是如果是我们上图中所涉及的其他情况,即已经不在是存货状态,而是企业转为自用,如部分用于售楼中心,办公,物业办公等则应该由存货转为固定资产,此时需要按照房产原值缴纳房产税,同样,如果是转为出租状态,则需要按照租金缴纳房产税。


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除以上情况外,其实较容易产生争议的是房地产企业项目建设过程中搭建的临时设施的房产税问题。


笔者认为临时设施只要满租房产税关于房产的界定即应该从价计征房产税。但关于房地产企业在存货核算但是实际为样板间的房产究竟是否缴纳房产税,各地税务局答复口径不一,关键是对于是否实际投入“使用”存在较大的争议,笔者个人理解样板间其实还是以存货的形式存在,类似于制造业向客户展示的样品,既可以理解为其具备了展示用途(发生使用),当然也可以理解为其实未实际有人入住(未发生房屋的入住使用用途),所以究竟是否缴纳房产税建议咨询当地税务机关,进一步确认征管口径。又如房地产企业移交物业属全体业主所有的房产,其中营业用的地下人防设施可以暂免征收房产税(财税地字〔1986〕8号 第十一条),物业用房(居民住宅区内业主共有的经营性房产)分情况缴纳房产税。财税〔2006〕186号第一条)


二、土地使用税


土地使用纳税义务发生是以土地的占用为基础,因此无论是哪一种业态形式,只要企业实际占用土地且符合征收条件,就应该缴纳土地使用税。但是凡事也有例外比如财税〔2013〕101号 财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知第一条对于符合规定的棚户区改造安置房建设用地,可以免征土地使用税。


但又有的朋友提出,如果项目中含有为后续无偿移交给政府而配建的学校、幼儿园等,是否该建筑物所占土地可以不缴纳土地使用税呢?


根据财税〔2004〕39号 财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知 第二条的规定“对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地,免征房产税、城镇土地使用税;”,那么如何界定这一政策的生效时间实务中也存在着争议。部分认为用地规划确认该区域土地用途为“学校、幼儿园用地”时可以开始享受,而部分又认为因为用地性质的差异(建设非教育用地),因此只有在建成实际移交后才能享受,因此建设期还是应该正常缴纳土地使用税。


以上两种观点都各有道理,但是鉴于没有进一步的政策可以参考,建议企业还是以所属地税务征管口径为依据。


按照房地产企业项目的建设周期房产税、土地使用的缴纳安排,具体如下图所示。


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这两个税种虽然看似简单但是实务问题较多,本篇只是对具有代表性的问题进行浅析,欢迎大家后台留言分享企业遇到的相关问题及处理经验。


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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

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  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

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  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

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  Q2:取得境外所得,可以在网上办理申报吗?

  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。