租赁费按承租方利润固定比例收取的合同约定要点
发文时间:2024-05-31
作者:刘金涛
来源:法税先锋刘金涛
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在有些租赁合同中,租赁双方会约定,租赁费按承租方项目公司利润的百分比计算收取。这类合同本质上属于合作合同,和通常的租赁合同有区别,也因此导致合同的约定内容有特殊之处。

  一、要点1:费用计算期间应与会计期间保持一致

  在本人代理的某测试场地租赁合同中,没对利润计算期间做出约定,只规定了测试场地的使用期间(每年的10月至次年4月)。后因故涉诉,法院在委托审计时就以“每年的10月至次年4月”作为利润计算期间,在此之外的专有固定设备、设施折旧摊销费用金额,就没归集、计算会计利润。这导致承租方多支付费用300余万元。

  笔者认为,既然是计算利润,一定要知道费用的归集期间,而归集期间最好与租赁期的会计利润计算期间保持一致。不然,就可能出现如上例中的纠纷。建议:1、以1月1日至12月31日为一个租赁费用计算期间。2、年初至合同终止时间和合同开始时间到年末,各算作一个租赁费用计算期间。

  二、要点2:费用标准中的“利润”最好是税前利润

  笔者见过,有合同将这类合同中的利润约定为“净利润”。我们知道,所谓的“净利润”是指企业当期利润总额减去所得税后的金额,即企业的税后利润。如果按“净利润”计算租赁费,那么出租方是否需要给承租方开具发票?不开具,出租方怎么拿走费用?开具,租赁费放在哪里列支?

  假设,某租赁合同约定按项目公司净利润的30%收取租赁费,项目公司租赁年度收入5000万元,成本3000万元,除租赁费外发生费用1000万元,则在次年5月底前计算年度所得税时,企业所得税所得额=1000万元,应缴纳企业所得税250万元。则:1、如果出租方不给项目公司开具发票,则出租方可分取的租赁费为:225万元(750×30%),但项目公司分去的费用金额将无发票可供做账;2、如果出租方开具发票,则出租方可分取的租赁费就是:225万元?不一定!这取决于分取租赁费时,项目公司是否已经缴纳了企业所得税。如果缴纳了,出租方可分取的租赁费是:225万元,但出租方照样会遇到无发票可供做账的难题;如果没缴纳,则出租方可能认为他可以分取租赁费250万元,而不是225万元。这就为未来的可能纠纷埋下伏笔。

  其实,如果将租赁费改为“税前利润的30%收取”,就没有这类烦恼了。还是上例,将租赁费改为“税前利润的30%收取”。则在缴纳企业所得税前,出租方可分取300万元(1000×30%)作为租赁费,在出租方开具相应金额的发票后,承租方就700万元的利润缴纳企业所得税。该租赁年度的1000万元税前利润,由出租方、承租方分别缴纳了相应的企业所得税,既不重复、也不遗漏,更不需要递延到未来出来。

  三、要点3:如实记载、依法缴税

  部分出租方到了要收取租赁费时发现金额较大,可能需要缴纳非常多的所得税,就开始想所谓的“税收筹划”问题了。比如让承租方与其指定的第三方签订个人劳务、咨询合同等(其实并没有发生实际的业务),甚至通过虚开发票套取项目公司应支付的租赁费。这有两个危害后果:1、项目公司的账务将严重失真,涉偷税。2、涉嫌虚开发票违法犯罪。

  本来国家是你租赁业务不请自来的合伙人。你们两个赚了钱,就想撇开国家这个合伙人,自己分钱。你觉得合适吗?账务失真、偷税,有可能在双方起纠纷时,被暴露出来。虚开发票违法犯罪,可能使得租赁双方都有牢狱之灾风险。

  四、要点4:费用标准及收入控制要说清

  既然是本质上的合作,还把租赁费标准限定在利润上,那么就要把收入的入账程序说清楚,把费用的列支标准讲明白。不然发生了一方不认可的费用,一方认为该计入没计入的收入,就会为以后的费用结算纠纷,留下极大的隐患。本来一起发财的,最后落得个“吵起来”、“打起来”的结果,就不太好了。

  虽然笔者不赞成以承租方的利润为计算租赁费的标准,但实务中确实出现了这种情况,且不违法。所以,应接受这种租赁费约定方式。因为其有些与众不同,建议至少应注意上述4点要求。


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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

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  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

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  Tips:

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  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。