在合同中约定“在客户付清全部价款前，出售方保留所有权，标的物为农机，无需安转，直接交付使用，首次付款30%，一年后第二次付款70%”，根据新收入准则13条第二款的判断，是否一定意味着客户还没有取得控制权，出售方无法确认收入，在判断控制权转移的时候，如何理解第13条的内容，特别是13条第二项，是否需要满足收入准则第13条项下全部条件?以上应如何确认收入呢?

　　答：

　　企业应当根据《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号)第四条和第十三条相关规定判断控制权是否转移。

　　关于该准则第十三条第二项，根据《<企业会计准则第14号——收入>应用指南2018》的相关规定，当客户取得了商品的法定所有权时，可能表明其已经有能力主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益，或者能够阻止其他企业获得这些经济利益，即客户已取得对该商品的控制权。

　　如果企业仅仅是为了确保到期收回货款而保留商品的法定所有权，那么该权利通常不会对客户取得对该商品的控制权构成障碍。

　　关于该准则第十三条的内容，根据《<企业会计准则第14号——收入>应用指南2018》的相关规定，需要强调的是，该准则第十三条的五个迹象中，并没有哪一个或哪几个迹象是决定性的，企业应当根据合同条款和交易实质进行分析，综合判断其是否将商品的控制权转移给客户以及何时转移的，从而确定收入确认的时点。

　　此外，企业应当从客户的角度进行评估，而不应当仅考虑企业自身的看法。

　　——摘自财政部网站

　　税舟后语：

　　准则如大法，是属于基本规则，原则性比较强，实务应用需要依据多层因素判定。通常来说，法定所有权与实际控制权并不是等号关系。

请问

老师你好，物业管理公司代收水电费如何确认收入？

答复

情况一：

若是仅仅是属于代收代付行为，物业公司不会从中赚钱差价，则不需要确认收入。

收到代收的水电费时：

借：银行存款

贷：其他应付款—代收水电费

实际支付时：

借：其他应付款—代收水电费

贷：银行存款

情况二：

若是物业公司代收水电费，从中赚钱差价，相当于转售水电，则需要确认收入。

收到水电费时：

借：银行存款

贷：主营业务收入-水电费收入

      应交税费—应交增值税—销项税额

支付水电费时：

借：主营业务成本-水电费

      应交税费-应交增值税-进项税额

贷：银行存款

注意：

物业公司转售水费，允许按照差额简易征收3%缴纳增值税。可全额开具增值税专用发票，开具时不需要选择“差额征税”功能。

计算增值税的公式为：(收取的自来水费-支付的自来水费)÷(1+3%)×3%。

参考

依据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定处理，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。