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将房地产从一方转移到另一方要征税？

发文时间：2019-07-19

作者：胡晓明

来源：扒开税雾

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2019年7月16日，财政部和国家税务总局发布了《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（以下简称该征求意见稿），向社会公开征求意见。引起财税圈热议。

　　笔者不才，对其缺乏研究，仅仅从一处用词对该征求意见稿提点小建议。

　　该征求意见稿有７处提及词组“转移房地产”，其中的第一条规定就使用了该词组。该规定称，在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。

　　要搞懂词组“转移房地产”的含义，首先要知道“转移”和“房地产”两个词语的含义。

　　“转移”，百度汉语对其基本释义：[zhuǎn yí]1.改换位置，从一方移到另一方：～阵地。～方向。～目标。～视线。2.改变：客观规律不以人们的意志为～。

　　根据语境，“转移房地产”的“转移”应取第1种义项。

　　“房地产”，百度汉语对其基本释义：[fáng dìchǎn]土地、建筑物和固着于土地、建筑物上不可分割的部分所共同形成的固定资产。包括物质实体和依托于实体上的权益。

　　综上，“转移房地产”是指将房地产从一方移到另一方。在实务中，将房地产从一方移到另一方的情况很少，如将老房子异地拆建的情形勉强算得上。从该征求意见稿法条的字面理解，这种情况应该征收土地增值税，但是这绝非该征求意见稿起草者的立法本意。如果按照该征求意见稿第二条规定，对其所称“转移房地产”的解释，是指下列行为：（一）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。（二）出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。土地承包经营权流转，不征收土地增值税。这样解释，意思是明白了，但是这种解释不合文法，显得牵强附会。

　　他山之石可以攻玉。

　　先看看《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第二条规定的相关用词：“纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。”由此可知，在上述相关增值税规定中，用的是转让不动产或销售房地产项目的说法。

　　其次看看建设部制定的《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）是将“转移”一词怎样用于政策规定之中的。从上述办法第三十二条和第三十三条规定（详见附件）可以看出，“转移”的对象是“房屋所有权”，不是房屋。

　　通过以上分析可知，该征求意见稿的征税对象是“销售房地产”或者“转让或出让房地产”，不是“转移房地产”。因此，笔者建议，将该征求意见稿中的“转移房地产”修改为“销售房地产”或“转让或出让房地产”。笔者更倾向于用“销售房地产”，这样做，以便既涉及土地增值税，又涉及增值税的同一行为，两个税种的说法一致。

　　后记：《财税蜂语》的黄蜂老五看了上述文章的初稿，对“转移”和“转让”作了概括性辨析：

　　“转移”侧重空间上的改变

　　“转让”侧重产权上的改变

　　王磊老师说：契税、印花税暂行条例里用的都是“转移”。

　　契税暂行条例：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

　　印花税暂行条例：产权转移书据

　　附：

　　《房屋登记办法》

　　第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：

　　（一）买卖；

　　（二）互换；

　　（三）赠与；

　　（四）继承、受遗赠；

　　（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；

　　（六）以房屋出资入股；

　　（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；

　　（八）法律、法规规定的其他情形。

　　第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：

　　（一）登记申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；

　　（四）证明房屋所有权发生转移的材料；

　　（五）其他必要材料。

　　前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

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