财税[2010]105号 财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知
发文时间:2010-11-15
文号:财税[2010]105号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市,计划单列市财政厅(局)、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:

《财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税[2009]100号)下发以来,大部分地区财税机关认真开展了应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作,但各地工作进展不平衡,少部分地区认识上存在误区,工作进展不快。为了统一认识,加快推进此项工作,现通知如下:

一、应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管,堵塞税收漏洞

当前,在存量房交易过程中,纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍,形成了明显的税收漏洞,影响了税法的严肃性,也削弱了房地产市场调控的政策效果。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征营,是财税征收机关在征管实践中探索出的行之有效的税收风险防范机制,具有重要意义。同时,此项工作也可为推进房地产税制改革做好思想、技术和人才方面的储备,具有长远意义。因此,各级财税机关要充分认识此项工作的艰巨性和紧迫性,克服困难,抓紧推进。  

二、建立存量房交易申报价格比对系统,规范工作流程

评估存量房交易申报价格是应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的核心内容。各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统,对各类存量房地产进行评估;以评估值的一定比例作为计税参考值;申报价格高于计税参考值的,以申报价格作为计税价格;申报价格低于计税参考值的,如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由,以计税参考值作为计税价格。各级财税征收机关必须尽快建立和完善工作制度,规范工作流程。

三、全面推行直接征税,奠定存量房交易税收征管工作基础

目前还在委托其他单位代征存量房交易税收的,要尽快直接征收。财税征收机关只有直接征税,才能掌握征管工作的主动权,及时发现、解决申报价格比对过程中遇到的问题。多年的征管实践表明,存量房交易税收征管采取委托代征方式,在机制上存在难以克服的缺陷。

四、认真解决重点难点问题,改进完善试点办法

(一)合理选择工作模式,确定评估技术方案

各地财税征收机关应选择适合本地实际情况的工作模式,确定具体评估技术方案,包括评估方法确定,流程设计,计算机系统模型设计,软件开发、应用、管理等。

工作模式有三种:一是全部技术工作由财税征收机关承担;二是由财税征收机关与相关部门、单位合作完成;三是将部分或全部技术工作委托相关部门、单位或专业机构承担。采用委托方式的,财税征收机关提供技术需求,受托单位须严格按照需求完成所承担的技术工作,并需要得到财税征收机关的认可。

(二)改进信息采集方法,建立有效的信息取得机制

根据当地实际情况和需要,财税征收机关要多渠道采集信息,可以采取自主采集、合作采集、委托采集等多种形式;要梳理、整合、加工财税征收机关现有的信息,建立房地产信息数据库;要完善房地产交易环节税收申报制度,在申报环节自主采集信息;要主动联系相关部门,建立规范、稳固的信息来源渠道。

(三>因地制宜,建立软件系统

为了方便各地掌握评估价格申报工作流程和技术方案,财政部、税务总局推荐了杭州版、丹东版软件,两种软件在技术方面均具有一定的通用性,各地应根据自身特点选用并做本地化修改,也可参考其需求分析和技术路线自主开发。为尽快建立软件系统,评估技术软件的设计可暂不考虑与通用税收征营系统联网,在试点过程中逐步研究联网方案。

五、加强领导,建立健全部门合作机制

各级财税机关领导要高度重视,认真落实财税[2009]100号文件的各项要求。各级税务机关主要领导要谋划全局,统一部署,掌握要点,主动协调,做好必要的人员和经费保障。省级税务机关要指定和安排处级领导、业务骨干联系试点地区,跟踪指导试点工作。试点要地区要合理配置人力,保持业务人员稳定。

各地财政或税务机关要牵头建立在政府领导下的部门合作机制,吸收土地、房屋管理等相关部门及院校,评估机构共同参与应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作,以提高征管效率、评估的社会公信力和纳税遵从度。

六,抓紧试点,全面推进加强存置房交易税收征管工作

2011年7月1日前,各地应完成试点,7月1日后要逐步推开应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。试点期阔,省财税机关应组织试点地区和非试点地区着手研究推广工作。适时组织非试点地区考察了解试点地区工作,研究非试点地区工作需求和评估技术方案;开展宣传,取得纳税人和社会各界的理解和支持;注重在试点工作中培养技术人才;及时总结经验,为全面推行做好各项准备。

自2012年7月1日起全面推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。

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取得境外所得怎么计税?个税要点一次说清

  个税年度汇算6月30日即将截止~有网友咨询关于境外工资、境外股息、境外炒股收益等收入怎么申报、怎么算税等问题,今天,我们就来讲清楚境外所得的计税规则,帮你避开“错报漏报”的坑。

  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

  以境外纳税年度最后一日所在公历年度为准。

  例:香港纳税年度为 4 月 1 日 —次年 3 月 31 日,若2024 年 7—12 月在港取得收入 → 所属纳税年度为2025年度。

  三、核心步骤:境外所得怎么算税?

  四步看懂,避免重复计税

  1. 应纳税额计算(分项目合并)

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  2. 计算境外所得抵免限额(分国不分项)

  (1)综合所得抵免限额=中国境内和境外综合所得按规定计算的综合所得应纳税额×来源于该国(地区)的综合所得收入额/中国境内和境外综合所得收入额合计

  (2)经营所得抵免限额=中国境内和境外经营所得按规定计算的经营所得应纳税额×来源于该国(地区)的经营所得应纳税所得额/中国境内和境外经营所得应纳税所得额合计

  (3)其他分类所得的抵免限额=该国(地区)的其他分类所得依照个人所得税法相关规定分别单独计算的应纳税额

  抵免限额 = 该国综合所得抵免限额 + 经营所得抵免限额 + 其他分类所得抵免限额

  3.确定可抵免税额(孰低原则)

  境外已缴税额 ≤ 抵免限额 → 按实际已缴额全额抵免

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  四、材料清单有哪些?这些情况也能办!

  居民个人申报境外所得税收抵免时,除另有规定外,应当提供:

  1. 境外征税主体出具的税款所属年度的完税证明;

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  五、热点问题

  Q1:如果取得的境外所得是外币,要怎么折算成人民币呢?

  所得为人民币以外货币的,按照办理纳税申报或者扣缴申报的上一月最后一日人民币汇率中间价,折合成人民币计算应纳税所得额。年度终了后办理汇算清缴的,对已经按月、按季或者按次预缴税款的人民币以外货币所得,不再重新折算;对应当补缴税款的所得部分,按照上一纳税年度最后一日人民币汇率中间价,折合成人民币计算应纳税所得额。

  Q2:取得境外所得,可以在网上办理申报吗?

  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。