租赁房产在哪交企业所得税
发文时间:2020-06-04
作者:明税研究中心
来源:明税
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一个看似简单的问题:注册于A市的甲公司,在B市购置不动产并对外出租取得租金收入。甲公司是否应该在B市缴纳(或预缴)企业所得税?


  一种意见是:不缴。


  理由是:依据《企业所得税法》第一条规定:“在中华人民共和国境内,企业和其他取得收入的组织(以下统称企业)为企业所得税的纳税人,依照本法的规定缴纳企业所得税。”企业应该在其机构所在地申报缴纳企业所得税。由于甲公司未在B市设立任何机构,所以在当地无企业所得税纳税义务。


  另一种意见是:缴。


  理由是:依据《税务登记管理办法》第二条规定:“企业,企业在外地设立的分支机构和从事生产、经营的场所,个体工商户和从事生产、经营的事业单位,均应当按照《税收征管法》及《实施细则》和本办法的规定办理税务登记。”甲公司在B市购置不动产并出租,属于“从事生产、经营的场所”,应该在B市办理税务登记。而不动产租赁行为是长期的,不适用临时生产经营的报验登记;应该先设立独立法人或分支机构工商登记,再依法办理税务登记并接受税务管理。不管是设立独立法人或者分支机构,都应该在B市缴纳企业所得税。2.依据《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法》(国家税务总局公告2012年第57号,以下称57号公告)第二十四条:“以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构,无法提供汇总纳税企业分支机构所得税分配表,也无法提供本办法第二十三条规定相关证据证明其二级及以下分支机构身份的,应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税,不执行本办法的相关规定。”甲公司如果依照规定成立分支机构,但不能提供分支机构所得税分配表,也不能证明其分支机构身份的,要视同独立纳税人缴纳企业所得税。本案中,甲公司未按规定在B市成立机构,可参照上述规定,视同独立纳税人缴纳企业所得税。


  两种观点截然相反。我们不管选择哪一种观点,都应该对另一种观点的理由作出有针对性的回应,才能理直气壮地坚持自己的观点。如果两种观点都自说自话,显然是不能得出令人信服的结论的。


  本文持第一种观点,并对另一种观点的理由作以下回应。


  甲公司在外地购置并出租的不动产,不属于《税务登记管理办法》规定的“从事生产、经营的场所”。根据《国家税务总局关于非居民企业所得税管理若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第24号)的规定,非居民企业出租位于中国境内的房屋、建筑物等不动产,对未在中国境内设立机构、场所进行日常管理的,以其取得的租金收入全额计算缴纳企业所得税,由中国境内的承租人在每次支付或到期应支付时代扣代缴。如果非居民企业委派人员在中国境内或者委托中国境内其他单位或个人对上述不动产进行日常管理的,应视为其在中国境内设立机构、场所,非居民企业应在税法规定的期限内自行申报缴纳企业所得税。由此可见,出租的房屋、建筑物本身并不是生产、经营场所。如果甲公司派员工常驻B市,在固定办公场所办公,履行合同谈签、不动产维护等工作,该办公场所才属于从事生产经营的场所。而出租的不动产,只是甲公司的一项财产而已,与“生产、经营的场所”有着本质区别。


  1、税务登记义务并不等同于纳税义务。即使甲公司向B市派驻员工负责日常经营事项,构成了“生产、经营的场所”,应该办理税务登记,但也不必然承担纳税义务。根据相关税法规定,出租不动产,应该在不动产所在地缴纳增值税、房产税和城镇土地使用税,这是针对出租不动产的特殊规定;印花税应该在签订合同的当地缴纳。如果没有类似的特殊规定,纳税人应该在机构所在地纳税。就企业所得税而言,在异地缴纳的情形包括:二级分支机构按规定比例预缴,建筑公司总机构直接设立的项目部在工程作业所在地预缴。针对在异地出租不动产,企业所得税相关法规并没有其他特别规定,所以如果不符合异地预缴的规定,就应该在机构所在地缴纳。


  2、57号公告规定的视同独立纳税人征税条款,其适用前提是纳税人在当地设立了分支机构。如果没有设立分支机构,则不能适用该条款。是否设立分支机构属于纳税人的经营自由,税法无权干涉。


  综上,甲公司在B市购置不动产并出租,该不动产不属于“生产、经营的场所”;如果向B市派驻员工,并有固定的办公场所,则可能构成“生产、经营的场所”,应该办理税务登记,但因为没有异地预缴的特殊规定,企业所得税应该向机构所在地预缴,无需向不动产所在地缴纳;如果出于保护地方税源的考虑,有关部门督促纳税人在当地设立机构(独立法人或分支机构),则应按税法规定另当别论。


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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

  以境外纳税年度最后一日所在公历年度为准。

  例:香港纳税年度为 4 月 1 日 —次年 3 月 31 日,若2024 年 7—12 月在港取得收入 → 所属纳税年度为2025年度。

  三、核心步骤:境外所得怎么算税?

  四步看懂,避免重复计税

  1. 应纳税额计算(分项目合并)

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  2. 计算境外所得抵免限额(分国不分项)

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  居民个人申报境外所得税收抵免时,除另有规定外,应当提供:

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  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

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  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。