近年来，汕头市率先实施土地增值税预征“一盘一率”，大力推进土地增值税清算审核，有效规范土地增值税管理，但房地产开发项目土地增值税清算管理工作中仍存在建筑工程成本审核无标准参照执行的难题。为进一步规范我市土地增值税管理，促进我市房地产市场平稳健康发展，国家税务总局汕头市税务局与汕头市住房和城乡建设局联合发布了《国家税务总局汕头市税务局 汕头市住房和城乡建设局关于启用汕头市土地增值税工程造价扣除标准的公告》（以下简称《公告》），现将《公告》解读如下：

　　一、《公告》出台的背景和依据

　　《广东省地方税务局关于发布<广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）>的公告》（广东省地方税务局公告2014年第3号）第二十二条明确：“纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费的凭证资料不符合清算要求或造价偏高的，主管税务机关经报上一级税务机关核准后，按照当地扣除项目标准计算扣除”，我市暂未出台相关项目扣除标准。为此，结合工作实际，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《广东省地方税务局关于发布<广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）>的公告》（广东省地方税务局公告2014年第3号）等有关规定，制定《汕头市土地增值税工程造价扣除标准》（以下简称《标准》）。

　　二、《标准》的适用范围和条件

　　《标准》适用于汕头市房地产开发项目的土地增值税清算工作。纳税人办理土地增值税清算所附送的凭证资料不符合要求或不实的，即符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条核定征收条件的，按照《标准》计算扣除项目。

　　三、《标准》的主要内容

　　《标准》主要包含基础工程、地下室工程、地上建筑工程、特殊装饰工程、燃气工程、室外配套工程、其他工程等七大类别，用于土地增值税扣除项目中的土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化等工程造价审核。

　　四、争议解决机制

　　纳税人对税务机关按照《标准》核定应纳税额有异议的，应当提供相关证据材料，经税务机关调查核实，并按规定权限审核认定后予以调整。上述相关证据材料包括但不限于设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单及有资质的工程造价咨询企业出具符合要求的工程造价成果（文件）等。

　　五、其它事项

　　本《公告》标准参照国家、省相关法律法规、计价规范、各专业计价定额及汕头市建设工程造价管理部门公布的计价管理规定和造价信息，结合专家经验和市场状况制定。

　　六、本公告为何自公布之日起施行

　　该公告明确了土地增值税清算的建安造价标准，解决了土地增值税清算工作中的成本标准问题，尽早实施有利于更好保护纳税人合法权益，且可以避免征纳双方因成本问题而影响土地增值税清算审报、审核等问题。所以，该《公告》自2019年6月24日起执行，有效期5年。

国家税务总局梅州市税务局和梅州市住房和城乡建设局联合制发了《国家税务总局梅州市税务局、梅州市住房和城乡建设局关于发布梅州市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告》（以下简称《公告》），现解读如下：

　　一、制订《公告》的背景

　　随着经济的不断发展，房地产开发行业发展壮大，由于房地产业具有受地质条件影响大、建筑风格多种多样以及开发档次定位差异大等行业特性，在土地增值税清算过程中，不同房地产项目的开发成本造价相差甚大，为了进一步规范提升土地增值税清算工作质效，国家税务总局梅州市税务局和梅州市住房和城乡建设局联合制发了《公告》。

　　二、制订《公告》的依据

　　根据《国家税务总局 建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发〔1996〕48号）第二条规定“各级房地产管理部门……按照有关规定严格核算房地产的开发成本和费用，配合税务部门做好土地增值税扣除项目金额的审查工作，防止由于成本费用不实等原因造成土地增值税的流失”，根据《广东省地方税务局关于发布<广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）>的公告》（广东省地方税务局公告2014年第3号发布，国家税务总局广东省税务局公告2018年第1号修改）第五条规定“税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合市场因素，确定单位面积的扣除项目金额标准”，我市编制出《梅州市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准》（以下简称《标准》）。

　　三、《公告》扣除标准的适用范围

　　《公告》扣除标准适用于土地增值税清算时扣除房地产开发成本中“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价金额核定。

　　纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，经税务机关集体审议后，按照《公告》扣除项目金额标准计算扣除。

　　凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的：

　　1.不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。

　　2.工程结算项目建安造价高于《公告》扣除项目金额标准且无正当理由的。

　　3.装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于《公告》扣除项目金额标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于《公告》扣除项目金额标准且无正当理由的。

　　4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于《公告》扣除项目金额标准且无正当理由的。

　　5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

　　四、《公告》扣除标准的适用时间

　　税务机关通过本《公告》扣除标准计算“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”等工程造价时，适用房产工程开工至竣工期间所对应年度的扣除标准数值。如房产工程开工至竣工期间跨多个年度的，适用所跨年度扣除标准数值的加权平均值。

　　对于跨年度的项目，应根据所占当年的月份数占总月份数的比例，乘以相应年度的指标加权综合计算适用扣除标准。例如某房地产公司开发一住宅楼小区，2012年6月开工，2014年10月竣工，2012、2013、2014年造价指标分别为1700、1800、1900元/平方米，其适用扣除标准计算为：（7÷29）×2012年扣除标准+（12÷29）×2013年扣除标准+（10÷29）×2014年扣除标准=（7÷29）×1700+（12÷29）×1800+（10÷29）×1900=1810.34元。

　　五、争议解决机制

　　在土地增值税清算过程中，纳税人对税务机关按照《公告》核定扣除项目金额有争议的，应当提供相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。上述相关证据材料包括但不限于设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。

　　对施工日期在《广东省地方税务局关于发布<广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）>的公告》（广东省地方税务局公告2014年第3号发布，国家税务总局广东省税务局公告2018年第1号修改）实施以前的房地产开发项目，纳税人如相关证据材料存在缺失，可以补充提供有资质的工程造价咨询企业出具符合要求的工程造价成果文件作为相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。

　　六、《公告》的执行时间

　　本公告自发布之日起施行，有效期5年。

　　七、其它事项

　　本《公告》扣除标准委托佛山市造价咨询与招标采购协会编制，依据大量实际项目工程进行数据测算分析，通过了造价专家组联合评审验收，较为准确地反映了梅州市房产项目建筑安装工程造价费用，满足土地增值税征收管理工作要求。