答：根据《山东省地方税务局关于修订[山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法]的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改）规定：“第二十一条 对符合下列条件之一的，房地产开发企业应当进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第二十二条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。

（一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二)取得销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

取得销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。”

答：财会[2016] 22 号规定，营改增后“营业税金及附加”调为“税金及附加”科目，核算企业经营活动发生的房产税、土地使用税、印花税等相关税费；国家统一会计制度相关规定与本规定不一致，应按本规定执行。

国家税务总局广东省税务局公告 2019 年第 5 号 第37条规定，根据会计制度规定，纳税人缴的印花税列入“管理费用”核算的，按开发费用有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。

答:二分法是分为普同住宅和非普通住宅；三分法分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房产，目前西安市土增清算使用三分法较多。

不能采取在发票栏手工填写这么做。

　　新下发的《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》国家税务总局2016年70号公告明确规定，发票的备注栏未注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称的，不得计入土地增值税扣除项目金额。

　　具体规定如下：五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

国税发[2006]187号：四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》规定：第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　依据上述规定，房地产开发企业的精装修工程款可以做建安成本，土增清算可以作为成本加计扣除。

一、开发企业在开发项目建造期间发生的借款利息，计入开发间接费用或开发成本——借款费用，但在土地增值税清算时，将其调整至财务费用中。
二、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 因此，房地产开发公司开发贷款的利息，土地增值税清算时不能作为税费规定的（一）、（二）项扣除和加计扣除。

房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　因此，土地增值税扣除项目涉及的增值税应按上述规定进行处理。

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　因此，土地增值税扣除项目涉及的增值税应按上述规定进行处理。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。

　　  所以土地增值税扣除成本是与收入配比部分的成本。

国税发[2006]187号：

　　二、土地增值税的清算条件

　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　3.直接转让土地使用权的。

　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　4.省税务机关规定的其他情况。

依据《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，同时《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）进一步明确， 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

一、地下车库的成本可以根据会计核算的不同情况在土增税中扣除。地下车库如果属于人防设施，那么不能对其进行单独核算，其发生的直接费用按照公共配套设施费进行处理。该种地下车库可以在相关项目进行土地增值税清算时进行扣除。
二、如果地下车库不是人防设施，可以办理产权的，那么可以作为单独成本单位进行成本归集，该种车库在单独被出售后进行土增税清算时可以扣除
三、无产权地下车位，出租，或买房赠车位，实质为租赁，租金内含在房价中，下车位成本不可以在土地增值税扣除。

答:有下列情形之一的，免征土地增值税：

    （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。

文件依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）

答:纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时，对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

　　纳税人在清算申报时未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。

根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。以及 《增值税预缴税款表》填报说明（二）房地产开发企业预售自行开发的房地产项目 
纳税人在“预征项目和栏次”部分的第2栏 “销售不动产”行次填写相关信息： 
1．第1列“销售额”：填写本期收取的预收款（含税），包括在取得预收款当月或主管国税机关确定的预缴期取得的全部预收价款和价外费用。 
2．第2列“扣除金额”：房地产开发企业不需填写。 
3．第3列“预征率”：房地产开发企业预征率为3%。 
4．第4列“预征税额”：填写按照规定计算的应预缴税额。
因此，如果两个项目分别在不同县区，城建税税率不一致，增值税预交是需要分开填预交报表；如果两个项目在同一县区，且均为简易计税方法计税，城建税税率一致，在增值税预交时可以合并申报，交纳的城建税和教育费附加在土地增值税清算时按不含税收入划分，否则，增值税预交是需要分开填预交报表。

土地增值税清算后，后续发生成本费用的扣除。

土地增值税相关政策规定，对非营利的公共配套设施，组成房地产开发成本，应当在计算土地增值税时予以扣除，同时可作为房地产开发费用定率扣除的基数，还可以作为房地产开发企业加计扣除的基数。如果非营利的公共配套设施属多个开发项目共有，对后续发生的支出应当按该房地产开发项目的建筑面积占总建筑面积或其他合理的方法进行分摊。但《土地增值税暂行条例实施细则》第8条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算；国税发〔2006〕187号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。也就是说，土地增值税是以一个清算单位进行的清算，对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用是不得从其他的房地产开发项目中扣除的。

所以，在一个清算单位的土地增值税清算之后发生的后续支出，如果是属于该清算单位扣除范围的，应提供相关资料，申请税务机关重新启动原有清算单位的土地增值税清算程序，变更原清算结果，对原多缴的土地增值税可以依法申请税务机关退还。

根据土地增值税清算鉴证业务准则》指南
五、与转让房地产有关的税金及地方性费用或基金
对与转让房地产有关的税金的鉴证，应关注以下问题：
（一）准予扣除的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加；
（二）缴纳的印花税列入管理费用，不属于土地增值税扣除项目；
因此，营改增后，土地增值税清算中，土地使用税和印花税不可以作为与转让房地产有关的税金扣除，但可以作为开发费用土地增值税税前扣除。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
 
贵公司支付给建筑方的停工损失不属于上述扣除项目不得在土增税清算时进行扣除。

参考《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第二条的规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”

　　因此，房地产开发企业未支付的质量保证金，如果没有取得发票的，在土地增值税清算时不能扣除。