《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第9号）附件2《财产和行为税税源明细表》中《土地增值税税源明细表》对于《土地增值税申报计算及减免信息》第二条“从事房地产开发的纳税人清算用”的第 2 栏“货币收入”填报说明为：按纳税人转让房地开发项目所取得的货币形态的收入额（不含增值税）

因此，房地产企业土地增值税清算时申报表中的货币收入按不含税金额填报。

参考《安徽省土地增值税清算管理办法》（国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号）第四十四条规定， 政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、“四源”费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目，在计算土地增值税时，列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。

房地产开发企业发生的利息支出，应该按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）关于“房地产开发费用的扣除问题”的规定进行扣除：

　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

参考《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

参考《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告》（国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号）相关规定，房地产开发企业建造并转让的商品房，应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。其中，对房地产开发企业将已列入固定资产或者作为投资性房地产的房屋,自投入使用之日起超过5年以上转让的，按旧房转让处理。

因此，贵司的情况可以按照销售新房进行土地增值税清算。

可参考部分税务机关的规定，具体需与主管税务机关沟通确认。

《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）

第四十六条  土地增值税清算时未转让的房地产，纳税人清算后转让的（以下简称清算后再转让房地产），按以下规定办理： 

（一）清算后再转让房地产的纳税人应在每季度终了后15日内进行纳税申报（含零申报）。 

（二）清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 

（三）清算后再转让房地产扣除项目金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。 

清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总金额÷清算的总已售面积 

上述公式中，“本次清算扣除项目总金额”不包括纳税人进行清算时扣除的与转让房地产有关的税金。 

（四）清算后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。 

《国家税务总局深圳市税务局关于发布<土地增值税征管工作规程>的公告》（国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号）

第三十一条  清算后尾盘申报时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额（不含与转让房地产有关的税金）÷房地产开发项目的总可售建筑面积。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条第（二）项规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

根据上述规定，取得销售许可证已超三年仍未销售完毕，主管税务机关可要求企业进行土地增值税清算。

经济适用房在土增税上没有对经济适用住房的优惠规定。

对于开发商，经济适用住房可以减免土地使用税和印花税。

根据财税[2008]24号 关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知

（二）对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

（四）对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税

不过市面上的规范口径都是针对经济适用住房，是住房。为啥问题里会提及商业，表示对经济适用住房认定这块还真没了解过，您那商业也能认定为经济适用住房么，给我科普科普被。

然后个人认为土增清算时需要缴纳土增税的住房就不可能是经济适用住房啊，你看经济适用住房一它肯定是普通标准住宅，二它肯定便宜，增值率不应该超过20%啊。你要是交税了就不应该是经济适用住房了啊。

另外你一个项目里可能只有一两栋是经济适用住房或者回迁房，但不代表整个项目都是经济适用住房。

答：根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》规定，清远市土地增值税清算采用二分法。

答：根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第十九条规定，土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查(修建性详细规划)、工程规划、销售(预售)、竣工验收等确定。同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

现在的税率时候9%，但是计算公式相同

这个问题比较有争议，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）第四条第三款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

不能办理产权登记的车库在建成后有偿转让的，应计算收入并在扣除成本和费用后缴纳土地增值税。虽然其中没有对转让车库永久使用权作出明确规定。目前普遍的操作方式就是销售算收入，土地增值税清算可以扣除成本。

 《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[2010]220号）明确如下：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款  房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定的金额确定视同销售收入，按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

   开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

    因此，应按81平米的售价开票并确认收入，按80平米的售价开发成本中的拆迁补偿费。

答： 房地产开发企业工程结算后再发生的成本，需要继续计入开发成本。

1、如果开发成本已经结转开发产品，该开发产品未销售的，也需要通过开发成本进行过渡，转入开发产品。形成存货。

2、如果该开发产品已销售，通过开发成本进行过渡，转入开发产品。然后从开发产品转入主营业务成本，并结转到当期损益。

3、销售跨年度的，执行企业会计准则的单位，通过“以前年度损益调整”调整损益

答：土增清算科目如下

      借：“主营业务税金及附加”

                 贷：“应交税金——应交土地增值税” 

答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）规定，在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

1．依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

2．擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

3．虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4．符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

5．申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条第（二）项规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

根据上述规定，取得销售许可证已超三年仍未销售完毕，主管税务机关可要求企业进行土地增值税清算。

答：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”

答：指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

答：根据《山东省地方税务局关于修订[山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法]的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改)第三十条规定，普通标准住宅同时符合以下条件：

(一)住宅小区建筑容积率在1.0以上;

(二)单套建筑面积在144平方米以下;

(三)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。