参考《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款的规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

　　因此，房地产开发企业在进行土地增值税清算时，业务招待费作为房地产开发费用按上述规定扣除。

国税函[2010]220号：五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

参考《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

国税发[2006]187号：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

　　开发产品土地增值税清算后销售的，依据文件计算的扣除项目和销售收入计算增值额计缴土地增值税。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

　　根据上述规定，取得的建筑服务增值税发票备注栏中没有建筑服务发生地和项目名称，土地增值税清算时不可以扣除。

安徽省地方税务局关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告（2017年第6号）第五十二条：纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时，对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

国税发「2006」187号：八、清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

所得税方面，参考国税发[2009]31号规定，土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、……土地闲置费……等。

在土地增值税方面，参考国税函〔2010〕220号规定，在计算土地增值税时，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

参考《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 。

参考冀地税发[1995]71号，关于该文等七条新房与旧房的界定问题，经研究做如下补充规定：建成后未使用的房产为新房。凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房。

参考国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号规定，房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。

因此，两栋楼应该作为一个土地增值税清算项目进行处理，具体建议您跟主管税局沟通确认。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第二十七条第（三）项规定审核利息支出时应当重点关注： 利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

根据上述规定可知， 房地产开发企业利用闲置的专项借款对外投资取得的投资收益不得冲减利息支出。如果会计核算时冲减了利息支出，则土地增值税清算时须调增利息支出；如果会计核算时未冲减了利息支出，计入了投资收益会计科目，则土地增值税清算时不须调整。

按照现行的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，土地增值税的清算条件，

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

如果贵公司开发的项目全部竣工并完成销售的，可以向主管税局申请进行土地增值税的清算，其他情况需要跟主管税务局进一步沟通确认。按照现行的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，土地增值税的清算条件，

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

如果贵公司开发的项目全部竣工并完成销售的，可以向主管税局申请进行土地增值税的清算，其他情况需要跟主管税务局进一步沟通确认。

参考《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

参考《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

北京市地方税务局公告2016年第7号规定，与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。

因此，房开企业缴纳的地方教育附加，在土地增值税清算时可以作为与转让房地产有关的税金扣除，具体建议您与主管税务局沟通确认。

 《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号）规定：

“二、土地增值税清算的分类核算要求

对房地产开发项目，应区分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产等三种产品类型分别核算其转让收入、扣除项目、增值额、增值率和土地增值税的应纳税额。”

具体建议您与主管税务局确认沟通。

　答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）第一条规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

　　第二条规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：

　　（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

　　各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

　　本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

　　（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

　　（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

　　（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。

答：第十七条纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售（含视同销售）的；

　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（三）直接转让土地使用权的；

　　第十八条符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让（含视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

　　第十九条纳税人申请注销税务登记，但其开发的房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

　答：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

　　根据上述规定，取得的建筑服务增值税发票备注栏中没有建筑服务发生地和项目名称，土地增值税清算时不可以扣除。

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定：“在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”