农加发[2015]8号 农业部 国家发展改革委 国家民委 民政部 国家林业局 国务院扶贫办关于实施开发农业农村资源支持农民工等人员返乡创业行动计划的通知
发文时间:2015-11-25
文号:农加发[2015]8号
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各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团农业(农牧、农村经济)厅(局、委、办)、发展改革委、民(宗)委(厅、局)、民政厅(局)、林业厅(局)、扶贫办:

  为深入贯彻党的十八届五中全会精神,落实《国务院办公厅关于支持农民工等人员返乡创业的意见》(国办发[2015]47号)决策部署,积极发挥农民工等返乡人员在创业创新中的生力军作用,促进农业提质增效、农民增收致富、农村繁荣稳定和稳增长、调结构、惠民生,农业部、国家发展改革委、国家民委、民政部、国家林业局、国务院扶贫办决定联合实施开发农业农村资源支持农民工等人员返乡创业行动计划。现就有关事项通知如下。

  一、正确把握推进返乡创业行动的总体要求

  (一)基本思路。深入贯彻党中央、国务院关于大众创业、万众创新一系列方针政策,以创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念为引领,以促进返乡人员创业、带动农民就业增收为目标,围绕县域经济和农业农村经济发展,落实扶持政策、开发创业项目、搭建创业平台、培育创业人员、构建服务体系,引导和鼓励返乡农民工、中高等学校毕业生、退役士兵等人员,开发农业农村各类资源要素,创办领办市场主体,发展农村一二三产业,以产业促创业、创业促增收、创新促发展,使其成为创业兴业、致富一方的新型职业农民,为推进农业强、农村美、农民富和全面建成小康社会提供有力支撑。

  (二)主要目标。计划从2015年11月开始,分三个阶段推进。动员部署阶段(2015年11至12月)。各地制订具体实施方案,积极发动,部署落实。全面实施阶段(2016年1月至2018年12月)。认真组织实施,探索载体模式,强化政策支持,抓好任务落实。深入推进阶段(2019年1月至2020年12月)。加强督促检查,总结推广成功经验,分析存在问题,不断完善政策和工作机制,将返乡创业行动引向深入。

  二、认真落实返乡创业扶持政策

  (一)落实定向减税和普遍性降费政策。通过各类媒体和制作政策明白卡等形式宣传现有政策,积极协调相关部门,大力推动落实以下政策:在相应政策执行时间范围内,对月销售额2万元(含本数)至3万元的增值税小规模纳税人,免征增值税;对月营业额2万元至3万元的营业税纳税人,免征营业税(财税[2014]71号);对年应纳税所得额低于30万元(含30万元)的小型微利企业,其所得按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税(财税[2015]99号财税[2015]34号);对金融机构与小型、微型企业签订的借款合同免征印花税(财税[2014]78号);对按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元(含3万元),以及按季纳税的季度销售额或营业额不超过9万元(含9万元)的缴纳义务人,免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金、文化事业建设费(财税[2014]122号)。自工商登记注册之日起3年内,对安排残疾人就业未达到规定比例、在职职工总数20人以下(含20人)的小微企业,免征残疾人就业保障金(财税〔2014〕122号)。企业吸纳就业税收优惠的人员范围由失业一年以上人员扩大为失业半年以上人员(财税〔2015〕77号)。失业保险率降至2%(人社部发[2015]24号)。继续落实好财税〔2014〕42号等文件中扶持自主就业退役士兵创业就业的有关税收优惠政策。建立和实施涉企收费目录清单制度,从严审批涉企行政事业性收费和政府性基金项目,切实规范行政审批前置服务项目及收费,坚决查处各种侵害企业合法权益的违规行为(国办发[2014]30号)。为采用众创、众包、众扶、众筹模式的小微企业免费提供管理指导、技能培训、市场开拓、标准咨询、检验监测认证等服务(国发[2015]53号)。经工商登记注册的网络商户从业人员,同等享受各项就业创业扶持政策(国发[2015]24号)。执行一次申请、由工商行政管理部门核发一个营业执照的企业登记制度(国办发[2015]50号)。

  (二)落实农业农村产业扶持政策。享受现行强农惠农富农及“三农”金融支持的一系列政策措施,正在实施的农产品初加工设施补助政策、农业技术示范与推广、新型职业农民培育工程、休闲农业示范创建等要向返乡创业创新群体重点倾斜。积极支持符合条件的返乡创业人员按程序申请有关支农资金和中小企业发展专项资金。支持农民合作社建设农产品加工仓储冷链物流设施,允许财政补助形成的资产转交农民合作社持有和管护。实施现代青年农场主计划和农村实用人才培养计划。农民创业享受与其他创业者相同税收优惠政策,符合条件的农村劳动者创业可按规定享受政府促进创业带动就业的优惠政策(发改西部[2011]854号)。符合《农业产品征税范围注释》(财税字[1995]52号)的,享受13%的增值税优惠,符合先行试点的(财税[2012]38号),执行纳税人再销售货物时的适用税率。从事农林牧渔业的,包括部分农产品初加工项目所得可以免征、减征企业所得税(国家税务总局公告2011年第48号、财税[2011]26号)。闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业,鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业(农加发[2015]5号)。发挥沙产业优势和农牧民积极性,支持沙区建立合作社、协会,努力扩大农牧民就业,加大信贷支持力度,认真落实税收、保险等相关优惠政策。

  (三)加强新政策创设。各地要从实际出发,加强调研论证,抓紧出台落实各项创业扶持政策的实施细则和配套政策。加大扶持力度,制定更优惠的支持政策,推动强农惠农富农政策和项目更多地惠及农民工等人员返乡创业。针对农民工等返乡人员特点和创业中存在的突出困难,在财政、税收、金融、保险、投资、用地用电用水等政策方面争取新的突破。探索利用财政资金撬动引导金融资本、社会资本、工商资本支持返乡创业。

  三、鼓励开发返乡创业项目

  (一)打造区域特色经济带动返乡创业。统筹发展县域特色经济、农村一二三产业融合发展,大力发展劳动密集型产业和特色农业项目,围绕区域特色经济创业兴业。引导农民工等返乡人员融入区域专业市场、产业示范带、块状经济和产业集群,学习借鉴先进的产业组织形式、经营管理方式,顺应消费结构、产业升级的市场需求创业创新。鼓励有条件的创业服务企业、行业协会、教育培训机构、群团组织等针对返乡创业人员特点开发一批创业项目,推荐给返乡创业人员采用。鼓励知名乡镇企业和农林龙头企业在延长产业链价值链过程中带动返乡创业。

  (二)拓展农业功能带动返乡创业。鼓励返乡创业人员以农耕文化为魂、以美丽田园为韵、以生态农业为基、以创新创造为径、以古朴村落为形,充分开发乡村、乡土、乡韵潜在价值,发展休闲农业和乡村旅游,依托农业公园、森林公园、湿地公园等发展农(林、牧、渔)家乐、森林人家、森林旅游等,在农区变景区、田园变公园、民房变客房、青山变金山、产品变商品中创业兴业。

  (三)壮大民族地区产业带动返乡创业。以少数民族特色村镇为载体,积极加大投入,改善特色村镇人居环境,大力发展民族风情旅游业和特色种养业,保护和改造民族特色民居,保护与发展少数民族传统手工艺,传承和弘扬民族优秀传统文化,为民族村镇经济的可持续发展注入生机和活力,带动民族地区返乡人员创业创新增收致富。

  (四)培育新型农业经营主体带动返乡创业。鼓励返乡人员创办领办农民合作社、家庭农场、农业企业、龙头企业、林场等新型农业经营主体,发展设施农业、规模种养业、农产品加工业、休闲农(林、牧、渔)业、林下经济、农产品流通、农业电子商务、农技推广、农资配送、农业信息服务等领域创业兴业。引导返乡创业人员合作建立营销渠道,合作打造特色品牌,合作分散市场风险,通过发展股份合作制、合作制、股份制等组织形式,形成产权清晰、利益直接、风险共担、机制灵活的经营主体。

  (五)发展林下经济带动返乡创业。结合当地森林资源情况,在保护好生态的前提下,充分利用林下空间,培育适合当地发展的林下经济品种,大力推进林下经济发展,扶持返乡人员在不断创新中创业。引导返乡创业人员树立生态保护责任意识,鼓励利用新技术、新工艺开展林产品精深加工和副产品开发,促进循环发展和综合利用。

  (六)支持农村社区服务业带动返乡创业。健全农村社区服务网络,扩大农村社区公共服务供给,引导返乡人员到农村社区工作。完善农村社区商业网点和物流布局,重点发展农村居民急需的购物、餐饮、家政、物流、快递派送和再生资源回收等服务项目。积极发展农村社区生产服务,拓展返乡人员就业创业空间。

 四、积极培育返乡创业带头人

  (一)加强返乡人员创业培训。调动教育培训机构针对返乡创业人员特点和需求,编制实施专项培训计划,联合大专院校实行“理论学习+实践教学”的分段培养模式。利用现有培训资源网络、远程传输、远程教育服务平台和培训机构,从返乡的新型职业农民、农村实用人才、技术能手、大学生村官、退役士兵等群体中选择一批具备创业创新潜力的人员开展创业培训。继续加强基层林业工作站建设,引导林业科技特派员科技创业,鼓励专业技术人员进村入户,开展林竹培育、林下种养、林产品采运、林产品加工等实用技能指导培训。

  (二)实施贫困村创业致富带头人培训工程。按照精准扶贫的要求,充分利用企业、产业基地、小康村、大中专院校、科研院所和其他社会组织等资源,落实培训网点,制定相关标准、遴选方式和管理办法;组织针对扶贫责任、创业激情、创业理念、创业能力(市场考察对接、创业设计、创业实习及实操训练等)、扶贫政策和创业政策等内容的精准培训,招募专业创业辅导师、企业家、天使投资人、专家学者和农村创业成功人士等,组成贫困村帮扶委员会,与培训网点、驻村工作队(第一书记)一起对培训对象提供持续的创业指导和跟踪服务。

  (三)开展少数民族传统工艺品保护与发展培训。将少数民族传统手工艺品保护与发展试点工作与返乡创业相结合,立足民族地区自身资源,面向少数民族返乡创业人员,以市场为导向,以少数民族传统手工艺品传承基地、传承人、合作社等为龙头,重点支持少数民族传统手工艺品的挖掘、升级、品牌化、市场化、技术推广和培训等,促进少数民族返乡人员创业,带动少数民族群众增收致富,弘扬和传承民族优秀传统文化。

  (四)认定一批创业辅导师。从有经验和行业资源的企业家、职业经理人、电商辅导员、天使投资人、创业带头人和科研院校专家中,通过培训认定一批返乡创业辅导师。

  五、合力搭建返乡创业平台

  (一)建设返乡创业园。按照“政府搭建平台、平台聚集资源、资源服务创业”的思路,积极配合有关部门,依托现有各类开发区和农业园区,建设一批基础设施完善、服务功能齐全、社会公信力高、示范带动作用强的返乡创业园。鼓励返乡创业园加快与互联网融合创新,鼓励各类线上虚拟众创空间发展,为返乡创业人员提供跨行业、跨学科、跨地域的线上交流和资源连接服务。

  (二)认定返乡创业见习基地。制定相应的标准和条件,选择一批知名村、乡镇工业园区、大型农贸市场、乡镇企业、农产品加工企业、休闲农(林、牧、渔)业企业等进行认定,为返乡创业人员提供必要的见习、实习和实训服务,帮助其积累工作经验、提高创业创新能力。

  (三)搭建网上创业平台。依托“信息进村入户试点工作”等搭建网络服务平台,打造线上线下相结合的创业创新载体,支持返乡人员依托网络平台发展电子商务。通过开展信息化能力培训,提升返乡人员利用计算机和手机提供生产信息、获取市场信息、开展网络营销、进行在线支付、实现智能生产、实行远程管理等能力,为返乡创业提供灵活便捷的信息和技能支撑。

  六、努力构建返乡创业公共服务体系

  (一)积极开展创业综合类服务。依托现有服务机构,通过政府购买服务、项目招投标等方式健全服务功能,整合社会资源,提供各类综合性公共产品和服务,优化提升服务质量,增强返乡创业人员试错的底气和勇气。推动社会公共众扶,鼓励行业协会、产业联盟等行业组织和第三方服务机构加强对返乡创业企业、合作社和创业人员的支持。

  (二)进一步加强返乡创业专业化服务。充分发挥大专院校、科研院所、行业协会和社会中介组织的作用,开展管理指导、技能培训、研发设计、检验检测、技术推广、市场拓展、标准咨询、检验检测认证等行业服务以及政策、资金、法律、知识产权、财务、技术等专业化服务。组织专家和农技人员深入农村,了解返乡创业过程中的技术需求和产业难题,加强技术指导和跟踪服务,帮助返乡创业者解决企业开办、经营、发展过程中遇到的能力不足、经验不足、资源不足等难题。结合全国性、地方性的农业、林业行业展会和各地农林产品博览会,开展返乡创业创新产品展示展销推介活动。

  (三)大力推进农村社区服务体系建设。建立返乡创业群体共同参与的农村社区协商机制,研究编制农村社区公共服务目录,积极推动基本公共服务下沉农村基层,特别是发展面向返乡人员的就业创业信息咨询、技能培训、农技推广等服务,增强农村社区支持返乡创业和吸纳就业功能,培育良好的农村社区创业服务环境。

  七、切实加强返乡创业行动的组织指导

  (一)加强责任落实。开发农业农村资源支持农民工等人员返乡创业,是落实国务院关于大众创业万众创新系列部署的具体行动,对农业农村经济发展、农村贫困人口脱贫致富和全面建成小康社会具有积极的推动作用。各有关部门要高度重视,将支持农民工等人员返乡创业工作摆上重要位置,将实施行动计划列入工作考核内容,明确时间进度,制定实施细则,落实责任分工,确保工作实效。

  (二)加强部门协作。推动形成部门间、上下间工作协调机制,定期研究和协调有关事项,加强对行动计划实施工作的指导、监督和评估。各部门要充分发挥职能作用,注重政策协调联动,互通信息,密切配合,相互支持,主动推进行动计划相关工作,形成高效运行的长效工作机制,合力推进返乡创业。每年12月31日前,由各省(区、市)农业部门牵头会同有关部门,联合向各相关部委报送行动计划实施情况。

  (三)加强宣传引导。充分利用电视台、广播、报纸等传统媒体和微信、微博等新媒体,以返乡创业人员喜闻乐见的形式加强宣传,营造良好氛围。组织推广返乡创业人员的奋斗历程和成功经验,推介一批示范典型,不断激发返乡创业的积极性、主动性和内在潜力。


农业部 国家发展改革委 国家民委

民政部 国家林业局 国务院扶贫办

2015年11月25日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。