粤税发[2019]184号 国家税务总局广东省税务局关于进一步深化“放管服”改革加强和规范事中事后监管的实施意见
发文时间:2019-12-03
文号:粤税发[2019]184号
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国家税务总局广州、各地级市、珠海市横琴新区税务局,局内各单位:


  为进一步深化税务系统“放管服”改革,加快推动征管方式转变,强化对纳税人缴费人(以下统称纳税人)履行纳税缴费义务、行使涉税费权利的过程及结果的监管,防范和化解税费风险,提升税法遵从度,提高税费征管效能,营造公平、公正的营商环境,根据《国务院关于加强和规范事中事后监管的指导意见》(国发[2019]18号)等文件要求,结合我省税收工作实际,制定本实施意见。


  一、总体要求


  以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大、十九届二中、三中、四中全会精神为指导,深入贯彻落实党中央、国务院以及税务总局、省委省政府关于深化“放管服”改革部署、加强和规范事中事后监管的工作要求,健全监管机制,创新监管方式,突出监管重点,以风险管理和信用管理为着力点,依托信息化和大数据实施精准监管、智慧监管,推行审慎监管,强化协同监管,不断提高监管质效。


  二、主要任务


  (一)加强业务办理监控


  1.建立办理环节重点监控清单。根据各项税费业务的政策要求、风险隐患的大小、风险出现的频率等各方面因素,建立办理环节重点监控清单(清单详见附件1),通过适当形式向纳税人公布并动态维护。综合运用资料审核、数据监控、数据比对、业务监控、调查核实等多种监控方式,有针对性地对有疑点的纳税人采取服务提醒、更正提示、业务阻断等应对措施。


  2.加强对办理资料的审核。对即办类税费业务,主要审核纳税人所提供的资料是否齐全、是否完整、是否符合法定形式;对需要税务机关审核确认的业务,还应审核资料是否符合业务逻辑。资料是否齐全、是否完整、是否符合法定形式由办税服务部门(或岗位)审核,业务逻辑性由基础管理部门(或岗位)审核。对于通办事项,资料是否齐全、是否完整、是否符合法定形式由受理部门负责审核,业务逻辑性由纳税人主管税务机关负责审核。


  3.逐步完善服务提醒、更正提示和业务阻断。对申报类业务,加强表内、表间逻辑校验和数据监控,加强发票信息、申报信息和财务报表信息之间的数据比对,在申报过程中向纳税人推送服务提醒和更正提示,引导纳税人自我纠正,减少申报错误。建立风险识别指标及模型,在发票开具、纳税申报、出口退税等环节开展风险分析,根据风险等级进行风险预警或业务阻断,前移风险识别关口,缩短风险反应时间。加强对上下游业务的数据流跟踪,向纳税人推送应抵扣发票信息、土地增值税清算、优惠享受期限等业务提醒,实现关联业务闭环管理。经监控发现纳税人存在前置事项未办结或存在重大风险隐患的,要进行业务阻断。不断优化调整相关税收信息化系统功能,为业务监控提供信息化支撑。


  4.依法开展审核和调查检查工作。保持对风险的敏感度和谨慎性,严格按照法定程序开展审核、审批和调查检查。对税务行政许可等审批类业务,要在书面审查的基础上,根据法定条件和程序对申请材料的实质内容进行实地核查。对税收减免等核准类业务,如果书面审查发现存在疑点的,要依法进行调查核实。严格按照税务总局、广东省税务局税务执法“三项制度”的有关要求,规范执法行为,规避执法风险。


  (二)加强风险管理


  5.建立中高风险涉税费行为清单。完善涉税费行为风险等级划分,将涉嫌偷、逃、骗、抗税,虚开发票、虚抵税款等需由稽查部门立案查处的涉税费违法行为列为高风险行为;将其他可能导致少缴税费款,或者按规定可处或应处罚款但无需移交稽查立案查处的行为列为中风险行为。对中高风险涉税费行为实行清单管理并动态调整(清单详见附件2)。


  6.明确风险管理重点对象。按年制定风险管理工作计划,确定年度风险管理重点对象。加强对重点行业、重点人群、重点项目、重点政策的风险分析。加强对大企业、重点企业、高收入、高净值自然人纳税人的风险管理,提升复杂税收事项的风险管理层级。审慎对待电子商务等新经济业态的潜在风险,不断完善监管措施,促进规范发展。


  7.完善风险管理机制。建立健全风险统筹管理机制,实现风险扎口管理。建立全流程、全税费种的风险管理闭环,纵向联通所有层级、横向联通所有业务部门,将各类风险疑点进行一户式、一人式归集,扎口推送风险预警信息、统筹下发风险应对任务,避免多头下户、重复下户。建立风险快速响应机制,针对不同地区、不同时期、不同行业的新情况、新风险,结合具体业务特征开展风险应对专项行动。


  8.利用大数据手段优化风险分析与风险识别。按户、按人归集纳税人基本信息、申报信息、发票信息、生产要素信息以及第三方信息等各类信息,建立并完善覆盖税费征管全流程、全税费种、全行业的风险指标体系、风险特征库和分析模型。持续优化“机器学习”等大数据算法,创新运用各类风险分析工具和风险预测模型,提升风险分析识别的智能化水平。


  9.采取差异化风险应对措施。根据分类分级管理原则,对无风险纳税人避免不当打扰,对低风险纳税人进行风险提醒,对中风险纳税人,组织开展纳税评估、出口退(免)税评估、特别纳税调查等风险应对工作,对高风险或持续异常的纳税人,包括涉嫌逃避缴纳税款、逃避追缴欠税、偷税、骗税、抗税、虚开发票等纳税人实施税务稽查。


  10.强化征纳双方风险共治。建立征纳风险共治制度,制定风险共治分析指标模型和评价标准,引导纳税人进行自我管理。建立一户式、一人式纳税人税费档案,依托信息系统定期扫描识别纳税人的风险信息和风险等级,刻画纳税人风险画像,通过电子税务局等渠道向纳税人推送,引导纳税人根据风险画像进行自评、自查、自纠,主动降低风险等级,提高自我遵从。


  11.深入推进“双随机一公开”监管。持续完善重点稽查对象名录库和执法检查人员名录库,规范随机抽查事项清单,及时公开随机抽查结果和检查结果,运用信息化手段对“双随机”抽查全程留痕。将风险分析和“双随机”选案相结合,将风险管理重点对象和高风险纳税人加入随机抽查名录库。科学确定随机抽查的比例和频次,合理降低低风险纳税人的抽查比例和频次,适当提高风险管理重点对象的抽查比例和频次,对可能存在严重涉税费违法行为的纳税人,要实施稽查立案检查,增强稽查针对性和有效性。


  12.依法对涉税费违法行为采取行政处罚、行政强制措施。经核实确认纳税人的涉税费行为违反相关法律法规规定的,要根据违法行为的性质和情节,按照法定权限和程序采取行政处罚、行政强制措施。对涉嫌构成犯罪的,依法移交公安机关处理。


  (三)加强信用管理


  13.完善纳税信用管理体系。根据法律法规和相关制度,界定纳税人严重失信行为标准,建立严重失信行为清单并实行动态调整(清单详见附件3)。逐步拓宽纳税信用等级评价覆盖范围,积极参与税务总局自然人个人所得税纳税信用管理试点工作,探索制定个体工商户纳税信用评价机制。结合实名认证等工作要求,探索制定企业法定代表人、股东、财务负责人、办税人员等人群的纳税信用评价机制,提高信用约束的威慑力。落实纳税信用修复机制,引导并鼓励失信纳税人在规定期限内主动纠正失信行为、消除不良影响。


  14.建立纳税信用动态评价调整机制。探索逐步缩短纳税信用评价周期,开展纳税信用月度预评工作,动态反应纳税人纳税信用现状。探索建立风险分析评估和纳税信用评价联动机制,重点监控严重失信行为和高风险涉税费行为,并将处罚结果和风险应对结果及时在纳税人纳税信用评价中反映,动态调整纳税人当前纳税信用级别。进一步加强纳税信用记录管理,对纳税人的基础信息、涉税费行为信息、违法违规信息、风险应对结果进行实时监控,及时获取外部门信用评价信息、联合惩戒信息。


  15.加强信用评价结果运用。进一步拓展守信激励措施,主动公开A级纳税人名单,在发票领用、出口退税、日常办税缴费等方面为守信纳税人提供绿色通道、容缺服务等便利服务。进一步强化失信惩戒,对失信纳税人采取加强业务审核、加强纳税评估、提高监管检查频率、限制领用发票等措施,使失信纳税人受到严格限制和管理。


  (四)加强协同监管


  16.加强跨部门信息共享。以数字政府建设为契机,积极推进与市场监管、公安、海关、银行、证券、住建、自然资源、街道等部门的信息交换共享,推动跨部门信息数据的规范化、标准化建设,提高数据的可利用性,为大数据风险分析提供充分的数据支撑。建立并完善纳税人涉税费信息数据库,实现纳税人实名登记信息、生产经营信息、资产保有和转让信息、纳税申报信息等各类信息按户、按人归集。


  17.完善税收共治格局。协同相关部门探索建立全方位、全链条的合作机制,推动税收执法协助,联合打击税费违法行为,营造良好的税费环境。综合公安、人行、海关等第三方数据分析和情报交换,精准锁定涉税费违法企业,实施定向协同监管;与公安等部门构建税警一体化作战模式,形成“税+N”合作共治格局,增强整体打击合力。


  18.推进多领域信用互认。与全国信用信息共享平台建立数据共享机制,加强纳税信用数据与全国信用信息的数据对接,努力推动纳税信用融入社会信用体系建设。完善信用联席合作机制,积极推进与银保监部门、银行业金融机构等第三方部门的联席沟通合作,拓宽纳税信用评价结果的应用范围。


  19.完善纳税信用联合奖惩机制。广泛参与对其他领域守信主体和失信主体实施联合激励和联合惩戒,探索将采集到的经营异常名录、失信上市公司等信用信息应用到税费管理工作中,加强对社会信用失信主体的监控预警。完善守信联合激励机制,拓展“银税互动”等守信激励产品,为守信纳税人提供经营融资便利等。完善失信联合惩戒机制,积极配合税务总局完善“黑名单”的认定、惩戒、修复机制,研究建立税费违法案件重点关注人员信息库。根据社会信用体系建设需要,结合信用信息共建共享合作备忘录等规定,逐步将纳税信用评价结果通报相关部门。联合相关部门对列入税收违法“黑名单”的纳税人依法采取限制出境、禁止部分高消费行为等惩戒措施。


  20.发挥社会监督作用。畅通群众监督渠道,完善涉税费违法行为举报机制,提升举报响应和处理质效。对举报严重涉税费违法行为和重大税费风险隐患的有功人员予以奖励和保护。发挥会计、审计、法律等专业机构的监督作用,为税费监管执法提供专业意见。强化舆论监督,持续曝光重大税费违法案件,震慑税费违法行为。


  (五)加强信息化支撑


  21.以信息技术促进监管规范。全面开展监管事项梳理,制定监管事项规范和数据标准,明确监管业务流程。建立监管事项动态管理机制,利用信息系统固化监管流程,依托国家和广东省“互联网+监管”系统,对监管事项和监管规范实行动态管理,实现监管工作的规范化、标准化。


  22.以信息技术驱动监管创新。积极推进人工智能、5G、大数据、区块链、云计算等现代信息技术在事中事后监管工作中的应用,提升监管工作的智能化水平。利用大数据技术分析识别纳税人行为特征,由计算机自动识别风险疑点、评价风险级别、挖掘监管线索。探索推进信用评价、信用监管工作的自动化、智能化,通过信息系统自动记录、归集、监控纳税人信用记录、减少人工判断等主观因素干扰。


  23.以信息技术提高监管质效。加强内控机制防御和管理评价系统与大数据平台等信息系统的数据整合,强化事中事后监管信息化支撑。由信息系统将各类监管指标数据进行自动汇总分析,按监管对象统一归集后向监管对象扎口推送预警信息。由信息系统自动识别纳税人的风险级别和信用等级,自动确定抽查比例、频次并抽取监管对象,自动产生、下发监管任务,记录监管行为和监管结果,并向执法人员推送监管任务进度、执法风险提醒,实行全程信息化留痕管理,实现监管工作的精准化。


  三、工作要求


  (一)提高思想认识。加强事中事后监管是进一步推进深化税务系统“放管服”改革、转变税收征管方式的一项重要举措。各级税务机关要充分认识到加强事中事后监管对于防范和化解税费风险、营造良好营商环境的重要意义,切实转变思想观念,主动学习、研究精准监管、智慧监管等新理念、新技术,加强监管队伍建设和人才培养。


  (二)加强组织领导。广东省税务局各业务部门要按照任务分工安排,制定具体的事中事后监管措施。各地税务机关要切实加强事中事后监管的组织领导,制定具体实施方案,细化责任分工,确保各项措施落实落地。要按照分类分级管理和“放管服”改革要求,强化对“放”“管”“服”工作的统筹,减少对纳税人正常经营活动的干扰。要根据事中事后监管发现的问题,进一步完善政策措施、优化服务,促进纳税人主动遵从。要结合本地税费工作特点,积极探索创新,及时总结好的经验做法,提出合理化建议和系统建设需求。


  (三)强化规范监管。各地税务机关要结合落实《税收征管操作规范》,规范业务流程和业务操作,规范税务行政裁量权行使,落实执法责任制和问责制,实行规范监管,防范执法风险,促进执法公平。


  (四)做好宣传解读。各级税务机关要向纳税人做好宣传解读工作,让纳税人充分理解并积极配合事中事后监管工作,引导纳税人主动进行自我风险管理,主动纠正风险行为和失信行为,提高税法遵从度。


  附件:


  1.办理环节重点监控清单


  2.中高风险涉税费行为清单


  3.严重失信行为清单


国家税务总局广东省税务局

2019年12月3日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。