民政部令第68号 社会组织登记管理机关行政处罚程序规定
发文时间:2021-09-14
文号:中华人民共和国民政部令第68号
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社会组织登记管理机关行政处罚程序规定》已经2021年9月9日民政部部务会议通过,现予公布,自2021年10月15日起施行。


部长:李纪恒


2021年9月14日


  第一章 总则


  第一条 为规范社会组织登记管理机关(以下简称登记管理机关)行政处罚程序,保护公民、法人或者其他组织的合法权益,促进社会组织健康发展,根据《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国行政强制法》以及社会组织登记管理等法律、行政法规,制定本规定。


  第二条 登记管理机关实施行政处罚应当遵循公正、公开的原则,坚持处罚与教育相结合,做到事实清楚、证据确凿、适用依据正确、程序合法、处罚适当。


  第三条 各级登记管理机关负责管辖在本机关登记的社会组织的行政处罚案件。


  第四条 登记管理机关发现不属于本机关管辖的社会组织在本行政区域内有违法行为的,应当及时通报有管辖权的登记管理机关。


  有管辖权的登记管理机关可以书面委托违法行为发生地的登记管理机关对社会组织违法案件进行调查。


  有管辖权的登记管理机关跨行政区域调查社会组织违法案件的,有关登记管理机关应当积极配合并协助调查。


  第五条 登记管理机关发现所调查的案件不属于本机关管辖的,应当将案件移送有管辖权的机关处理。


  第六条 登记管理机关应当依法以文字、音像等形式,对行政处罚的启动、调查取证、审核、决定、送达、执行等进行全过程记录,归档保存。


  第二章 立案、调查取证


  第七条 登记管理机关对同时符合以下条件的违法行为,应当及时立案:


  (一)有违反社会组织登记管理规定的违法事实;


  (二)属于登记管理机关行政处罚的范围;


  (三)属于本机关管辖。


  立案应当填写立案审批表,由登记管理机关负责人审批。


  第八条 行政处罚应当由具有行政执法资格的执法人员实施,执法人员不得少于两人。


  执法人员应当文明执法,尊重和保护当事人合法权益。


  第九条 执法人员在调查或者进行检查时,应当主动向当事人或者有关人员出示执法证件。当事人或者有关人员有权要求执法人员出示执法证件。执法人员不出示执法证件的,当事人或者有关人员有权拒绝接受调查或者检查。


  当事人或者有关人员应当如实回答询问,并协助调查或者检查,不得拒绝或者阻挠。询问或者检查应当制作笔录。


  第十条 执法人员与案件有直接利害关系或者有其他关系可能影响公正执法的,应当回避。


  当事人认为执法人员与案件有直接利害关系或者有其他关系可能影响公正执法的,有权申请回避。


  当事人提出回避申请的,登记管理机关应当依法审查,由登记管理机关负责人决定。决定作出之前,不停止调查。


  第十一条 执法人员调查和收集证据应当遵循全面、客观、公正原则。


  证据包括:


  (一)书证;


  (二)物证;


  (三)视听资料;


  (四)电子数据;


  (五)证人证言;


  (六)当事人的陈述;


  (七)鉴定意见;


  (八)勘验笔录、现场笔录。


  证据必须经查证属实,方可作为认定案件事实的根据。以非法手段取得的证据,不得作为认定案件事实的根据。


  第十二条 执法人员应当收集与案件有关的原件、原物作为书证、物证。收集原件、原物确有困难的,可以提取复制品、照片、录像、副本、节录本,由证据提供人核对无误后注明与原件、原物一致,并注明出证日期、证据出处,同时签名或者盖章。


  第十三条 执法人员收集视听资料、电子数据,应当收集有关资料、数据的原始载体,收集原始载体有困难的,可以提取复制件,注明制作方法、制作时间、制作人和证明对象等。声音资料应当附有该声音内容的文字记录。


  第十四条 执法人员向当事人、证人或者其他有关人员调查了解情况时,应当单独询问,并制作询问笔录。


  询问笔录应当交被询问人核对;对阅读有困难的,应当向其宣读。询问笔录如有错误、遗漏,应当允许被询问人更正或者补充,涂改部分应当由被询问人签名、盖章或者以其他方式确认。经核对无误后,由被询问人在询问笔录上逐页签名、盖章或者以其他方式确认。


  执法人员应当在询问笔录上签名。


  第十五条 执法人员可以要求当事人、证人或者其他有关人员提供证明材料,并要求其在提供的材料上签名或者盖章。


  第十六条 对有违法嫌疑的物品或者场所进行检查时,应当通知当事人到场。当事人不到场的,邀请见证人到场。执法人员应当制作现场笔录,载明时间、地点、事件等内容,由执法人员、当事人或者见证人签名或者盖章。当事人拒绝签名、盖章或者不能签名、盖章的,应当注明原因。


  第十七条 登记管理机关在收集证据时,在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下,经登记管理机关负责人批准,可以采取先行登记保存措施。


  第十八条 先行登记保存有关证据,执法人员应当通知当事人到场,送达先行登记保存通知书,当场告知当事人采取先行登记保存措施的理由、依据以及当事人依法享有的权利、救济途径,听取当事人的陈述和申辩,并按照本规定第十六条制作现场笔录。


  执法人员应当当场清点证据,加封登记管理机关先行登记保存封条,并开具证据清单,由当事人和执法人员签名或者盖章,交当事人留存一份,归档一份。


  登记保存证据期间,当事人或者有关人员不得损坏、销毁或者转移证据。


  第十九条 先行登记保存证据后,登记管理机关应当在七个工作日内作出以下处理决定:


  (一)对依法应予没收的物品,依照法定程序处理;


  (二)对依法应当由有关部门处理的,移交有关部门;


  (三)不需要继续登记保存的,解除登记保存,并根据情况及时对解除登记保存的证据采取记录、复制、拍照、录像等措施。


  第二十条 执法人员应当围绕证据的真实性、关联性和合法性,针对有无证明效力对证据材料进行核实。


  第二十一条 对收集到的证据材料,执法人员应当制作证据目录,并对证据材料的来源、证明对象和内容作简要说明。


  第三章 行政处罚的决定


  第二十二条 案件调查终结,执法人员应当制作案件调查终结报告。


  案件调查终结报告的内容包括:社会组织的基本情况、案件来源、调查过程、案件事实、证据材料、法律依据、处理建议等。


  第二十三条 登记管理机关在作出行政处罚决定之前,应当制作行政处罚事先告知书,告知当事人拟作出的行政处罚内容及事实、理由、依据,并告知当事人依法享有的陈述、申辩等权利。


  当事人可以自收到行政处罚事先告知书之日起五个工作日内提出陈述和申辩。陈述和申辩可以书面或者口头形式提出。当事人口头提出的,执法人员应当制作陈述笔录,交由当事人核对无误后签字或者盖章。


  第二十四条 登记管理机关应当充分听取当事人的意见,对当事人提出的事实、理由和证据,应当进行复核;当事人提出的事实、理由或者证据成立的,登记管理机关应当采纳。


  登记管理机关不得因当事人陈述、申辩而给予更重的处罚。


  第二十五条 登记管理机关作出较大数额罚款、没收较大数额违法所得、没收较大价值非法财物、限期停止活动、撤销登记、吊销登记证书的处罚决定前,应当在行政处罚事先告知书或者听证告知书中告知当事人有要求听证的权利。


  当事人要求听证的,应当在登记管理机关告知后五个工作日内提出。登记管理机关应当在举行听证的七个工作日前,通知当事人以及有关人员听证的时间、地点。


  听证应当制作笔录。笔录应当交当事人或者其代理人核对无误后签字或者盖章。当事人或者其代理人拒绝签字或者盖章的,由听证主持人在笔录中注明。听证结束后,登记管理机关应当根据听证笔录,依照本规定第二十七条作出决定。


  第二十六条 当事人逾期未提出陈述、申辩或者要求听证的,视为放弃上述权利。


  第二十七条 登记管理机关负责人应当对案件调查结果进行审查,根据不同情况分别作出如下决定:


  (一)确有应受行政处罚的违法行为的,根据情节轻重及具体情况,作出行政处罚决定;


  (二)违法行为轻微,依法可以不予行政处罚的,不予行政处罚;


  (三)违法事实不能成立的,不予行政处罚;


  (四)违法行为涉嫌犯罪的,移送司法机关。


  第二十八条 对下列案件,登记管理机关负责人应当集体讨论决定:


  (一)拟给予较大数额罚款、没收较大数额违法所得、没收较大价值非法财物的;


  (二)拟限期停止活动的;


  (三)拟撤销登记或吊销登记证书的;


  (四)其他情节复杂或者有重大违法行为的。


  第二十九条 有下列情形之一,在登记管理机关负责人作出行政处罚的决定之前,应当由从事行政处罚决定法制审核的人员进行法制审核;未经法制审核或者审核未通过的,不得作出决定:


  (一)涉及重大公共利益的;


  (二)直接关系当事人或者第三人重大权益,经过听证程序的;


  (三)案件情况疑难复杂、涉及多个法律关系的;


  (四)法律、法规规定应当进行法制审核的其他情形。


  登记管理机关中初次从事行政处罚决定法制审核的人员,应当通过国家统一法律职业资格考试取得法律职业资格。


  第三十条 登记管理机关决定对社会组织给予行政处罚的,应当制作行政处罚决定书。行政处罚决定书应当载明下列事项:


  (一)当事人的姓名或者名称、地址;


  (二)违反法律、法规、规章的事实和证据;


  (三)行政处罚的种类和依据;


  (四)行政处罚的履行方式和期限;


  (五)申请行政复议、提起行政诉讼的途径和期限;


  (六)作出行政处罚决定的登记管理机关名称和作出决定的日期。


  行政处罚决定书应当加盖作出行政处罚决定的登记管理机关的印章。


  第三十一条 登记管理机关应当自行政处罚案件立案之日起九十日内作出行政处罚决定。因案情复杂或者其他原因,不能在规定期限内作出处理决定的,经登记管理机关负责人批准,可以延长三十日。案情特别复杂或者有其他特殊情况,经延期仍不能作出处理决定的,应当由登记管理机关负责人集体讨论决定是否继续延期,决定继续延期的,应当同时确定延长的合理期限。


  案件处理过程中,听证、公告、审计和检测、鉴定等时间不计入前款所指的案件办理期限。


  第三十二条 具有一定社会影响的行政处罚决定应当依法公开。公开的行政处罚决定被依法变更、撤销、确认违法或者确认无效的,登记管理机关应当在三日内撤回行政处罚决定信息并公开说明理由。


  第三十三条 登记管理机关及其工作人员对实施行政处罚过程中知悉的国家秘密、商业秘密或者个人隐私,应当依法予以保密。


  第四章 行政处罚的执行


  第三十四条 当事人对登记管理机关的行政处罚决定不服,申请行政复议或者提起行政诉讼的,行政处罚不停止执行,法律另有规定的除外。


  第三十五条 登记管理机关对当事人作出罚没款处罚的,应当严格执行罚没款收缴分离制度。登记管理机关及其执法人员不得自行收缴罚没款。当事人应当自收到行政处罚决定书之日起十五日内到指定银行或者通过电子支付系统缴纳罚没款。


  当事人确有经济困难,需要延期或者分期缴纳罚没款的,应当提出书面申请。经登记管理机关负责人批准,同意当事人延期或者分期缴纳的,登记管理机关应当书面告知当事人延期或者分期的期限、数额。


  第三十六条 依法没收的非法财物,按照国家有关规定处理。


  第三十七条 社会组织被限期停止活动的,由登记管理机关封存登记证书(含正本、副本)、印章和财务凭证。停止活动的期间届满,社会组织应当根据登记管理机关要求提交整改报告。


  第三十八条 登记管理机关依法责令社会组织撤换直接负责的主管人员的,社会组织应当在登记管理机关规定的期限内执行。


  第三十九条 登记管理机关对社会组织作出撤销登记或者吊销登记证书的处罚决定的,应当收缴登记证书(含正本、副本)和印章。


  第四十条 当事人逾期不履行行政处罚决定的,登记管理机关可以采取下列措施:


  (一)到期不缴纳罚款的,每日按罚款数额的百分之三加处罚款,加处罚款的标准应当告知当事人,加处罚款的数额不得超出原罚款数额;


  (二)依照《中华人民共和国行政强制法》的规定申请人民法院强制执行;


  (三)法律规定的其他措施。


  登记管理机关批准延期、分期缴纳罚款的,申请人民法院强制执行的期限,自暂缓或者分期缴纳罚款期限结束之日起计算。


  第五章 送达


  第四十一条 行政处罚决定书应当在宣告后当场交付当事人。当事人不在场的,应当在七个工作日内依照本规定将行政处罚决定书送达当事人。


  第四十二条 执法人员送达法律文书应当有送达回证,由受送达人在送达回证上记明收到日期,签名或者盖章。


  受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期。


  第四十三条 送达法律文书,应当直接送交受送达人。受送达人是自然人的,本人不在时交其同住成年家属签收;受送达人是法人或者其他组织的,应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、其他组织负责收件的人签收;受送达人有委托代理人的,可以送交其代理人签收;受送达人已向登记管理机关指定代收人的,送交代收人签收。


  第四十四条 受送达人拒绝签收法律文书的,送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场,说明情况,在送达回证上记明拒收事由和日期,由送达人、见证人签名或者盖章,把法律文书留在受送达人的住所;也可以把法律文书留在受送达人的住所,并采用拍照、录像等方式记录送达过程,即视为送达。


  第四十五条 直接送达法律文书有困难的,有管辖权的登记管理机关可以委托其他登记管理机关代为送达,或者邮寄送达。邮寄送达的,以回执上注明的收件日期为送达日期。


  第四十六条 当事人同意并签订确认书的,可以采用手机短信、传真、电子邮件、即时通讯账号等能够确认其收悉的电子方式向其送达法律文书,登记管理机关应当通过拍照、截屏、录音、录像等方式予以记录,手机短信、传真、电子邮件、即时通讯信息等到达受送达人特定系统的日期为送达日期。


  第四十七条 本章规定的其他方式无法送达的,公告送达。可以在报纸或者登记管理机关门户网站等媒体刊登公告,自公告发布之日起,经过六十日,即视为送达,发出公告日期以刊登日期为准。公告送达,应当在案件材料中载明原因和经过。


  第六章 结案、归档


  第四十八条 有下列情形之一的,应予结案:


  (一)行政处罚案件执行完毕的;


  (二)作出不予行政处罚决定的;


  (三)作出移送司法机关决定的。


  第四十九条 结案后,登记管理机关应当按照下列要求及时将案件材料整理归档:


  (一)案卷应当一案一卷,案卷可以分正卷、副卷;


  (二)各类文书和证据材料齐全完整,不得损毁伪造;


  (三)案卷材料书写时应当使用钢笔、毛笔或者签字笔。


  第五十条 卷内材料应当按照处罚决定书和送达回证在前、其余材料按照办案时间顺序排列的原则排列。


  内部审批件可以放入副卷。


  卷内材料应当编制目录,并逐页标注页码。


  第五十一条 案卷归档后,任何人不得私自增加或者抽取案卷材料。有关单位或者个人申请查阅案卷的,按照社会组织登记档案管理有关规定执行。


  第七章 附则


  第五十二条 本规定有关期间的规定,除注明工作日外,按自然日计算。


  期间开始之日不计算在内。期间不包括在途时间,期间届满的最后一日为法定节假日的,以节假日后的第一日为期间届满的日期。


  第五十三条 本规定自2021年10月15日起施行。2012年8月3日民政部发布的《社会组织登记管理机关行政处罚程序规定》同时废止。


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。