湖北省委办公厅 省政府办公厅印发《湖北省关于进一步深化税收征管改革的实施方案》
发文时间:2021-09-30
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近日,省委办公厅、省政府办公厅印发《湖北省关于进一步深化税收征管改革的实施方案》(以下简称《实施方案》),并发出通知,要求各地各部门结合实际,认真贯彻落实。《实施方案》全文如下:


  为深入推进全省税务领域“放管服”改革,完善税务监管体系,根据《中共中央办公厅、国务院办公厅印发〈关于进一步深化税收征管改革的意见〉的通知》精神,结合我省实际,制定本方案。


  一、总体要求


  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,深入贯彻落实省委十一届七次、八次、九次全会精神,着力建设以服务纳税人缴费人为中心、以发票电子化改革为突破口、以大数据赋能驱动的具有高集成功能、高安全性能、高应用效能的智慧税务,大幅提高税法遵从度和社会满意度,明显降低征纳成本,为湖北“建成支点、走在前列、谱写新篇”提供有力支撑。


  二、主要任务


  (一)全面推进税收征管数字化升级和智能化改造


  1.推进智慧税务建设。依托税务信息系统和省大数据能力平台,构建湖北智慧税务应用生态,推进涉税涉费数据内外汇聚联通、线上线下有机贯通。推动2022年基本实现法人税费信息“一户式”、自然人税费信息“一人式”智能归集,2023年基本实现税务机关信息“一局式”、税务人员信息“一员式”智能归集。2025年实现税务执法、服务、监管与大数据智能化应用深度融合、高效联动、全面升级。


  2.实施发票电子化改革。2021年上线应用全国统一的电子发票服务平台。实现代开发票电子化。2025年基本实现发票全领域、全环节、全要素电子化。


  3.强化涉税涉费数据共享。落实《湖北省政务数据资源应用与管理办法》,建立税务部门与有关方面数据共享的常态化、制度化协调机制,明确数据格式、共享方式、共享范围和共享频率,依法保障涉税涉费必要信息获取。加强各类数据智能归集,规范税费数据共享和涉税涉费信息对外提供。完善涉税涉费数据安全管理制度,充分应用网络安全平台,建立常态化数据安全风险评估和检查机制,健全数据安全监测预警和应急处置机制。


  4.深化大数据和新技术应用。做好税务统计标准与国家统计标准的有效衔接,构建湖北经济运行质量税收指标体系,强化税收大数据在经济运行研判和社会管理等领域中的深层次应用。拓展区块链技术在促进涉税涉费信息共享等领域的应用。健全“税款征收、纳税服务、风险管控、税务检查、自我纠正及法律救济”税收征管全流程的大数据监控与评价体系。


  (二)进一步优化税务执法方式


  5.严格税收管理权限。落实税收法定原则,规范税收政策管理,依法维护中央和地方税收利益,维护广大纳税人和市场主体合法权益。规范实施税收法律法规规定的税收管理权限。


  6.维护税费征收秩序。坚持依法依规征税收费,坚决防止落实税费优惠政策不到位、征收“过头税费”及对税费征收工作进行不当行政干预等行为。加强对税费征收管理工作的组织领导,支持税务部门依法组织财政收入,严肃税费收入工作纪律。


  7.健全地方税费配套制度。做好现行地方税费政策的立改废释工作。进一步完善税费征管保障机制,充分发挥有关方面协税(费)护税(费)职能。


  8.规范税务执法行为。全面落实行政执法公示、执法全过程记录、重大执法决定法制审核制度,推进执法信息网上录入、执法程序网上流转、执法活动网上监督、执法结果网上查询。分阶段分层级建立税务执法质量智能控制体系。严格执行全省统一的税务行政处罚裁量基准。


  9.提升税务执法精确度。2021年底前推行税务稽查“说理式执法”。2022年底前推广非强制性执法方式。准确把握一般涉税违法与涉税犯罪界限,做到依法处置、罚当其责。在税务执法领域推广“首违不罚”清单制度,探索建立“首违不罚”规则,2022年底前逐步拓展“首违不罚”清单事项。做好省级上市后备“种子”企业培育和服务。2022年底前制定支持和规范平台经济税收征管措施。


  10.推进税务执法区域协同。深入推进长江经济带、长江中游城市群税收征管与税务执法深度协作。简化企业涉税涉费事项跨省迁移程序,2022年底前基本实现税务资质异地共认。落实全国通办涉税涉费事项清单,2022年底前进一步扩大通办范围。深化武汉城市圈、“襄十随神”城市群、“宜荆荆恩”城市群税务执法、服务、监管合作。


  11.强化税务执法内部控制和监督。建设全面覆盖、全程防控、全员有责的税务执法风险信息化内控监督体系,加强税务执法内控监督建设。强化内外部审计监督和重大税务违法案件“一案双查”,完善对税务执法行为的常态化、精准化、机制化监督。


  (三)大力推行高效智能税费服务


  12.确保税费优惠政策直达快享。精简税费优惠政策办理流程和资料,持续扩大“自行判别、自行申报、事后监管”范围,实现税费优惠全流程网上办理。运用政务服务平台、电子税务局等渠道精准推送税费优惠政策,促进市场主体充分享受政策红利。


  13.切实减轻办税缴费负担。2021年底前实现税费征管资料电子化,减少纳税人缴费人重复提供资料。推行税务证明事项告知承诺制,落实容缺办理事项配套制度,持续扩大涉税资料由事前报送改为留存备查的范围。


  14.持续改进办税缴费方式。2021年底前基本实现企业税费“网上办”、个人税费“掌上办”。办税缴费服务事项逐步纳入各级综合性政务大厅集中办理,实现“一门通办”。聚焦“高效办成一件事”,推广“金税三期”社保费征管信息系统(标准版),推行企业缴纳社会保险费“一事联办”和自然人股权变更“一事联办”,实行不动产交易、纳税、缴费、登记“一网通办”。推行智能化、要素化申报模式,实现有关税费自动预填申报。


  15.进一步压减纳税缴费次数和时间。大力推进税(费)种综合申报,依法简并部分税种征期,减少申报次数和时间。对个人所得税扣缴义务人手续费退付、小微企业年度汇算清缴多缴税款退税、小规模纳税人和小微企业普惠性税收减免退税以及因税务机关原因产生的误收退税实行“无申请退税费”。2021年税务部门办理正常出口退税的平均时间压缩至6个工作日以内,对高信用级别企业进一步缩短办理时间。


  16.积极推进智能型个性化服务。全面推广12366税费服务新模式,向以24小时智能咨询为主转变,实现咨询“一线通答”。依托湖北纳税服务综合管理平台,打造集多元办税、远程咨询、在线辅导于一体的智慧办税服务厅。持续规范和优化线下服务,更好满足特殊人员和特殊事项服务需求。


  17.强化纳税人缴费人合法权益保护。优化纳税人缴费人权利救济机制,保障纳税人缴费人合法权益。落实全省营商环境问题投诉联动处理机制,健全纳税人缴费人需求管理数据库,探索建立由税务部门主导,纳税人、税收志愿者、涉税专业服务机构共同参与的诉求收集、响应和反馈渠道。实施大企业税收事先裁定。依法加强纳税人缴费人、扣缴义务人的商业秘密和个人隐私保护。严格监督检查,税务机关和税务人员违反有关法律法规规定、因疏于监管造成重大损失的,依法严肃追究责任。


  (四)精准实施税务监管


  18.推行以“信用+风险”为基础的监管方式。健全以信用评价、监控预警、风险应对为核心的新型税收监管机制,实行动态“信用+风险”监管。健全守信激励、失信惩戒制度,依法依规对守信纳税人在税收服务、项目管理、融资授信、进出口等领域给予更多优惠和便利,对失信纳税人在高消费、出国出境、招投标等领域加以限制。逐步健全以“数据集成+优质服务+提醒纠错+依法查处”为主要内容的自然人税费服务与监管体系。依法加强对高收入高净值人员的税费服务与监管。


  19.加强重点领域风险防控和监管。对税收风险高的纳税人实施重点监管。对逃避税问题多发的行业、地区和人群适当提高随机抽查比例。实行跨部门联合抽查,增强执法合力。对隐瞒收入、虚列成本、转移利润以及利用“税收洼地”“阴阳合同”和关联交易等逃避税行为加大监督检查力度。对增值税发票管理实施全链条监控,实现对虚开骗税等违法犯罪行为从事后打击惩处向事前事中精准防范转变。实施“政府主导、部门协同”的成品油零售行业税收综合治理。


  20.依法严厉打击涉税违法犯罪行为。健全涉税违法查处体系,推进查处税收违法犯罪行为跨部门合作的制度化、机制化、常态化。应用防范和打击涉税违法数字化平台,严厉打击“假企业”“假出口”“假申报”等涉税违法犯罪行为。依法从严查处曝光重大涉税违法犯罪案件,对涉及严重失信主体,依法依规实施联合惩戒。


  (五)深化拓展税收共治格局


  21.持续加强部门协作。做好电子发票无纸化报销、入账、归档、存储等工作。税务、银保监部门加强协作,规范深化“银税互动”,助力解决小微企业融资难融资贵问题。完善税务、财政、公安、海关等部门在信息共享、联合办案等方面的协同措施。税务、财政、市场监管、人民银行等部门加强信息交换和联动执法。完善税务、自然资源、住建、环保等部门在土地、房地产开发项目管理、房地产交易网签备案、不动产登记办税、环境保护等方面信息共享和协作机制。持续推进房地产建筑业税收一体化管理。


  22.持续加强社会协同。发挥行业协会和社会中介组织作用,支持第三方按市场化原则为纳税人提供个性化服务,加强对涉税中介组织的执业监管和行业监管,做好对涉税专业服务信用评价结果的分级分类运用。宣传、教育、司法、税务等部门协同做好税费法律法规普及宣传工作,持续深化青少年税收法治教育。


  23.持续加强税收司法保障。公安部门强化涉税犯罪案件查办工作力量,健全公安派驻税务联络机制,推动税务与公安经侦合署办公。推进警税联合办案制度化、信息化、常态化运行,加强行政执法与刑事执法的衔接。检察机关发现负有税务监管相关职责的行政机关不依法履责的,应依法提出检察建议。建立审判机关与税务部门的沟通协作机制,对破产清算、司法拍卖、强制执行等方面税费征收提供司法保障。


  24.持续加强国际税收服务与监管。协同推进“一带一路”重点企业、重大项目直通车服务。做好跨境涉税争议协商工作,维护“走出去”纳税人合法权益。落实稳外资、稳外贸相关税收政策。实现非居民纳税人涉税事项套餐式、一站式服务。持续深化跨境利润水平监控,精准推进反避税调查。


  (六)着力强化税务组织保障


  25.坚持党建引领。各地各有关部门要增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”,发挥党组织在改革中的统筹引领、督促落实、监督保障作用,加强党建和改革工作联动评价,确保各项改革任务落地见效。


  26.提升资源配置效率。市县两级税务机构强化在日常性服务、涉税涉费事项办理和风险应对等方面的职责,适当上移全局性、复杂性税费服务和管理职责。完善纳税人分类分级管理,改革税收管理员制度,构建纳税服务、税源管理、风险应对“三位一体”的职责边界清晰、业务衔接有序、权力相互制约的新型基层税收征管格局。优化征管资源配置,选优配强风险管理、税费分析、大数据应用、税务稽查等领域的征管力量。


  27.提升税务干部素质。将税务人才培养纳入地方人才培养规划,积极推进税务干部到地方任职(挂职)交流,拓展税务人才成长空间,建设德才兼备的高素质税务执法队伍。


  28.提升绩效考评作用。推动绩效管理渗入业务流程、融入岗责体系、嵌入信息系统,提升税务执法等方面的自动化考评水平。完善税务干部个人绩效考评办法。


  三、组织实施


  (一)加强组织领导。省政府成立省深化税收征管改革领导小组,由省政府分管副省长任组长,省税务局、省发改委、省财政厅、省市场监管局、人行武汉分行、湖北银保监局等部门主要负责同志为副组长,统筹负责全省深化税收征管改革工作。领导小组办公室设在省税务局,具体负责改革工作的组织实施和协调落实。全省各级党委和政府要按照税务系统实行双重领导管理体制的要求,在依法依规征税收费、落实减税降费、推进税收共治、强化司法保障、深化信息共享、加强税法普及、强化经费保障等方面提供支持。各有关方面要按照职责分工,积极主动开展工作,确保各项改革措施落地见效。


  (二)加强跟踪问效。在税务领域深入推行“好差评”制度。健全激励和问责机制,对担当作为、作出突出贡献的,要及时褒奖鼓励;对工作不力、造成负面影响的,要依法依规严肃问责。落实“三个区分开来”,完善容错纠错机制。


  (三)加强宣传引导。各级宣传、网信部门要将深化税收征管改革纳入宣传重点,会同税务部门做好宣传和舆论引导工作,及时回应社会关切,正确引导社会预期,为深化税收征管改革营造良好舆论环境。


湖北省委办公厅 湖北省政府办公厅

2021年9月30日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。