国发[1994]21号 国务院批转国家计委国家经贸委关于改革原油成品油流通体制意见的通知
发文时间:1994-04-05
文号:国发[1994]21号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  国务院同意国家计委、国家经贸委《关于改革原油、成品油流通体制的意见》,现转发给你们,请遵照执行。

  原油、成品油流通体制的改革,是理顺油品价格,解决原油生产企业困难的一项重要工作,也是当前加强宏观调控、整顿市场秩序、建立社会主义市场经济体制的必然要求,事关改革、发展和稳定的大局。各地方、各部门都要从这个大局出发,统一思想,统一政策,协同动作,全力推进这项改革,扎扎实实地把改革工作搞好。


  国务院

  一九九四年四月五日


关于改革原油、成品油流通体制的意见


国务院:

  原油和成品油是关系国计民生的战略性物资和特殊商品。随着改革的不断深化,现行油品管理体制不顺、价格不合理的问题日益突出,目前存在的油品资源分散,多头经营,价格失控,市场混乱的状况以及投机倒把、违法乱纪者乘机牟取暴利、贪污腐败等问题,严重损害了国家和消费者的利益,影响了国内市场的稳定,不利于社会主义市场体系的建立。因此,必须采取有力措施,改革现行原油、成品油的流通体制,加强对原油、成品油生产、流通的宏观管理,理顺油品价格,整顿流通秩序,减少流通环节,逐步建立起一个适应社会主义市场经济要求的、规范化的、活而有序的原油和成品油流通体制。

  一、做好总需求与总供给的综合平衡

  做好原油、成品油供需总量的综合平衡,管住管好原油、成品油总资源的配置,是建立正常流通秩序的必要前提。国家计委在制订年度和中长期计划时,要根据经济发展速度、产业政策、进出口政策、能源消费结构与节约政策以及油田生产能力等作好科学预测,并广泛征求各有关部门和地方的意见,做好原油和成品油的供需总量平衡,以指导原油、成品油的生产、进出口、分配等。石油天然气总公司要对国内原油总需求和总供给进行预测,提出国内原油生产和进出口原油平衡及运销衔接方案的建议。石化总公司要提出全社会油品需求总量和资源总量(包括国内加工原油、进口原油和国内成品油、进口成品油)的建议。国家计委在汇总、协调各方面意见的基础上,组织编制原油和成品油的总量平衡计划、资源分配计划及进出口计划。国家经贸委参与制定计划,并对计划执行中的问题会同有关部门进行协调。

  原油和成品油的进口,包括一般贸易进口和来(进)料加工、外商投资企业、易货贸易、边贸、捐赠等各个渠道的进口,都要纳入国家计划配额管理。进口配额由国家计委统一审批和下达。对特区、边贸、外商投资企业等进口原油、成品油,实行全国统一的税收政策。外商投资石化企业进口原油加工的成品油,经国家批准在国内销售的部分,也要纳入国家供求总量平衡,接受国家的宏观管理,执行国家统一定价。其他外商投资企业按有关政策进口的成品油只限于自用,严禁在国内销售。

  二、搞好原油加工资源的合理配置

  根据国家计委下达给石化总公司的国内原油和进口原油资源指标,石化总公司会同石油天然气总公司提出各炼油厂的具体分配方案,并负责组织实施。石油天然气总公司原计划外原油除油田自用和合理损耗外,都要按国家规定的高价全部提供给石化总公司组织加工,各炼油厂的具体分配方案,由石化总公司和石油天然气总公司商定。石油天然气总公司将计划外原油提供给石化总公司组织加工后,国家在分配电量和其他物资时,要相应增加油田的计划指标,保证为油田生产提供必要的外部条件。今后油田不再以油换电、换物;电力等生产企业也不得以任何理由向油田提出以油换电、换物的要求。电力部门必须保证油田生产建设所需用电,不得随意拉闸限电。油田所在地方各级政府对油田生产建设给予了宝贵的支持,油田也为当地的经济建设作出了重大贡献。油田和地方政府要进一步互相支持,求得共同发展,但油田不得再直接向地方提供原油资源(油田原支援当地小炼油厂加工的原油,不再增加供应量,但保留1993年基数不变,纳入分配方案)。今后,电厂(包括油田自备电厂)发电用燃料油、油田所在地方需要的成品油,以及石油天然气总公司系统生产建设需用的成品油,都由石化总公司按国家分配计划保证供应。对油田生产所需成品油要做到保质、保量、保价、保交油地点、保交油时间。原国家计划内安排的烧用原油项中非直接烧用的部分、地方留用原油(其中纳入国家计委分配计划的地方小炼油厂的原油除外),以及国家计委、国家经贸委掌握的专项原油,也都纳入国家分配给石化总公司的加工原油资源之中。今后,炼油厂不再接受国内原油来料加工。如果由此而对石油天然气总公司产生额外的经济负担,建议由国务院另行解决。上述原油资源配置方式的改革,需要各有关地方和部门特别是油田所在地方各级政府和电力等部门大力支持,积极配合,并实行首长负责制,不得以任何理由再新开口子。

  进口原油配额由国家计委统一管理,国家计委与国家经贸委、外经贸部等有关方面协商后分批下达。为了加强管理,除少数非石化总公司系统企业加工进口原油配额由国家计委戴帽下达外,其余进口原油配额全部下达给石化总公司,不再分配给地方,并由石化总公司分别委托中国化工进出口总公司和中国国际石化联合公司代理进口(石油天然气总公司所属炼油厂进口的原油可委托中国联合石油进出口公司代理进口)。石化总公司在具体实施时,对一些地方以油制气和工业窑炉特殊用油要适当予以考虑。

  1994年,原油实行两个档次的价格,配置给各地区、各部门的原油价格构成,由国家计委商有关部门另行确定。

  所有用于加工的国内原油,均按国家分配计划方案,由石化总公司和石油天然气总公司负责落实,并组织油田与炼油厂签订合同,实行合同化管理,确保合同兑现。

  三、搞好成品油资源的合理配置

  国内成品油的总资源,包括全国所有炼油厂(即石化总公司、石油天然气总公司所属炼油厂和地方炼油厂)生产的成品油(主要是汽油、柴油、航空煤油、灯油、燃料油)、进口的成品油和外商投资企业生产的成品油按规定在国内销售的部分,一律实行国家导向配置。

  国家计委根据各地区、各部门提出的需求量,会同国家经贸委,并商石化总公司和石油天然气总公司研究提出成品油的分配计划方案,下达给石化总公司和各有关部门以及各省、自治区、直辖市及计划单列市计委(计经委),由石化总公司和各省、自治区、直辖市及计划单列市石油公司具体实施。燃料油的供应仍维持现行渠道不变。石化总公司要确保国家计划安排的重点用户如军队、农业、铁道、交通、民航、油田、出口等所需的成品油,并负责提供增加国家储备、国民经济运行调度、救灾等所需的成品油和燃料油。

  进口成品油的配额,由国家计委统一管理。国家计委根据各地区、各部门的需求情况和接卸储运条件,会同国家经贸委,商石化总公司等单位后,提出具体安排意见,分批下达到省、自治区、直辖市及计划单列市计委(计经委)和有关直供部门。省、自治区、直辖市及计划单列市计委(计经委)要把进口配额指标全部分配给省、自治区、直辖市及计划单列市的石油公司,并委托中国化工进出口总公司和中国国际石化联合公司组织进口,其他部门、地方和单位未经国家有关部门批准不得直接进口成品油。

  四、原油、成品油一律实行国家定价

  (一)原油、成品油出厂价格。目前,国内原油实行两个档次的价格,由国家计委商有关部门具体研究制定。石化总公司内部按加权平均价配置给各直属炼油企业加工;全国所有炼油厂生产的成品油都实行统一的出厂价格。

  (二)成品油销售价格。成品油销售价格实行两级管理。35个中心城市的成品油销售价格,由国家计委制订。其它市场的销售价格,由国家规定作价原则,各省、自治区、直辖市物价部门具体核定。

  各地方所需的成品油,由省、自治区、直辖市及计划单列市石油公司,按照国家计划分配方案和合理流向,安排从炼油厂直接运达具备接货条件的地(市)、县(市)石油公司,实行一级批发,一级零售。个别运输环节多的省、自治区,允许在省、自治区内两级批发,但必须严格控制两级批发的价差。对省、自治区、直辖市及计划单列市内的大用户,要按批发价尽量安排直供。

  1994年原油、成品油流通体制改革的原则是,稳定成品油市场价格,油价改革方案出台后,成品油的市场零售价格要不高于现行市场零售价,以保证油品市场的稳定。

  (三)加强成品油价格管理。为了保证国家规定的价格得到贯彻执行,各炼油厂生产的成品油都要执行国家规定的出厂价格。所有加油站都必须严格按规定的价格销售。

  五、理顺销售渠道,减少流通环节

  (一)发挥石化总公司销售系统在成品油流通中的主渠道作用。根据国家计委制定的分配计划,在国家经贸委的指导下,石化总公司销售公司按照国家统一政策、统一价格、统一调拨、统一质量标准的原则,负责成品油资源的地区平衡和调拨,调剂品种和余缺。各炼油厂要做好对直供用户的供油工作。在石化总公司的指导下,各省、自治区、直辖市及计划单列市石油公司及其地(市)、县(市)石油公司,负责本地区成品油的批发供应业务。石油天然气总公司销售公司和各地方炼油企业的销售机构,作为成品油销售的两个辅助渠道,也要按照上述“四个统一”的原则,从事销售经营活动。

  取消石化总公司销售公司所属6个大区销售公司作为一级经营实体的职能,以减少批发环节。6个大区销售公司要从过去执行一级批发的经营单位转向主要负责本地区的资源衔接、区间调运、品种调剂,以及协助价格监督。6个大区销售公司实行管理和经营分开,也不再执行调拨价。调拨价取消后,其所需的必要开支,通过在成品油价格外适当收取管理费和中转费解决,具体收费标准由国家计委核定。

  (二)对用油大户实行直达供应。铁路、交通、民航、解放军总后勤部、石油、外贸出口等6个用油大户和国家储备,由石化总公司销售公司根据国家计委下达的年度成品油分配计划,统一安排从炼油厂直达供应,执行出厂价,不再通过调拨批发环节,也不收取管理费。上述直供用户直接与供油的炼油厂签订合同,实行合同化管理,严格执行合同法。凡实行直供的用户,必须将成品油严格限于自用,一律不准对外经营销售,否则,要相应扣减直供分配计划指标。

  (三)清理成品油批发机构。对现有的油品经营单位必须严格进行清理,同时具备下列条件的,才能从事成品油的批发业务:1.有经营成品油的管理能力和技术力量;2.有一定的资金;3.有符合国家标准的成品油储运设施;4.有符合规定标准的零售加油站。油品经营单位的经营资格由各级石油公司提出意见,报同级经贸委(计经委)批准,在当地工商行政管理局重新登记,由省、自治区、直辖市及计划单列市石油公司纳入销售渠道。不具备上述条件的,注销营业执照。新成立成品油批发经营机构,要按上述审批程序审批。今后,各级党、政、军机关一律不准从事原油、成品油的批发和零售业务。

  (四)加油站和零售网点实行代销制。对现有成品油的加油站、零售网点,要下大力量进行整顿,并逐步实行代销制。取得代销资格的加油站和零售网点,其成品油资源由地方石油公司提供,但必须保证质量,并按规定的零售价格挂牌销售;凡不执行规定价格、以劣充优、缺斤少两、偷税漏税的,停止供油,并取消代销资格。

  各级政府对加油站和零售网点的建设要加强规划和管理,新建加油站和零售网点要符合规范要求,并征求当地石油公司的意见,报有关部门批准。未经国家批准,任何境外企业不得在中国境内从事成品油的批发、零售业务。

  成品油流通秩序的整顿工作,由国家经贸委负责,会同有关部门组织实施。

  六、逐步建立原油、成品油价格风险基金和两级储备制度

  为了平衡国内油品市场供求关系,保证国家规定的销售价格得到严格执行,要建立原油、成品油价格风险基金,专项用于原油、成品油的风险储备支出。第一步要尽快建立成品油价格风险基金。进口成品油的国内拨交价格,按国内成品油出厂价格执行。进口成本与拨交价的价差,盈余时专户存储,亏损时专项补贴,在物价和审计部门监督下使用,专款专用,以平抑进口价格波动。第二步建立原油价格风险基金。以上工作由国家计委牵头落实。

  目前,我国原油、成品油储备能力严重不足,远不能适应紧急应变、市场调控和平抑物价的需要。为此,必须尽快建立国家和企业两级储备制度。中央和地方每年要拿出一定的资金,用于储运设施的建设,各油田、炼油厂及销售企业也要增加投入,完善、扩大储运系统,使原油和成品油的储备能力及其配套设施逐年有所增加。

  七、统一思想,统一政策,加强监督检查

  (一)统一思想,协同动作。原油、成品油流通体制的改革,是理顺油品价格,解决原油生产企业困难的一项重要工作,也是当前加强宏观调控、整顿市场秩序、建立社会主义市场经济体制的必然要求,事关改革、发展和稳定的大局。各地方、各部门都要从大局出发,统一思想,统一政策,统一行动,全力推进这项改革。为保证这项改革的顺利进行,由国家计委、国家经贸委牵头,国家体改委、外经贸部、国家工商局、国家税务总局、海关总署、国家技术监督局、公安部和石油天然气总公司、石化总公司等有关部门参加,共同研究制订若干配套措施和有关法规。各地要在省、自治区、直辖市政府的领导下,组织有关部门参加,共同把油品市场秩序整顿好,并建立严格的监督检查制度,逐步形成一套有效的约束机制。各流通环节都要严格执行统一的税制、税率,各级政府一律不得给予减免税优惠或实行包税。

  (二)成立原油和成品油市场监督小组(或办公室)。为了加强对原油和成品油市场的管理,全面落实上述改革措施,成立原油和成品油市场监督小组(或办公室),由国家计委、国家经贸委负责,各有关部门和石化总公司、石油天然气总公司等参加。具体办事机构和工作制度另行确定。

  以上意见如无不妥,请批转各地区、各部门执行。


  国家计划委员会

  国家经济贸易委员会

  一九九四年三月十五日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。