民发[2024]52号 民政部 商务部等24个部门关于印发《关于进一步促进养老服务消费 提升老年人生活品质的若干措施》的通知
发文时间:2024-10-31
文号:民发[2024]52号
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民政部 商务部等24个部门关于印发《关于进一步促进养老服务消费 提升老年人生活品质的若干措施》的通知

民发[2024]52号     2024-10-31

各省、自治区、直辖市民政厅(局)、商务厅(局、委)、党委网信办、发展改革委、工业和信息化主管部门、公安厅(局)、财政厅(局)、人力资源社会保障厅(局)、自然资源主管部门、住房城乡建设厅(局、委)、交通运输厅(局)、农业农村(农牧)厅(局、委)、文化和旅游厅(局)、卫生健康委、人民银行、国资委、市场监管局、广播电视局、体育行政部门、医保局、邮政局、中医药局、消防救援局,各金融监管局,新疆生产建设兵团民政局、商务局、党委网信办、发展改革委、工业和信息化局、公安局、财政局、人力资源社会保障局、自然资源局、住房城乡建设局、交通运输局、农业农村局、文化体育广电和旅游局、卫生健康委、国资委、市场监管局、医保局、邮政局、消防救援局:

  现将《关于进一步促进养老服务消费 提升老年人生活品质的若干措施》印发给你们,请认真贯彻执行。


  民 政 部 商 务 部 中央网信办

  国家发展改革委 工业和信息化部 公 安 部

  财 政 部 人力资源社会保障部 自然资源部

  住房城乡建设部 交通运输部 农业农村部

  文化和旅游部 国家卫生健康委 中国人民银行

  国务院国资委 市场监管总局 金融监管总局

  广电总局 体育总局 国家医保局

  国家邮政局 国家中医药局 国家消防救援局

  2024年10月31日


关于进一步促进养老服务消费 提升老年人生活品质的若干措施

  为贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神,实施积极应对人口老龄化国家战略,落实促进服务消费高质量发展部署要求,进一步推动养老服务高质量发展,挖掘养老服务消费潜力,更好满足老年人服务需求,提升老年人生活品质,现提出以下措施。

  一、促进养老服务供需适配

  (一)积极发展居家养老服务。聚焦老年人居家养老需求,全面推进智慧型家庭养老床位建设。持续实施老年助餐服务行动,各地要按规定落实税费优惠政策,充分发挥市场机制作用,支持具备资质的各类经营主体参与老年助餐服务。鼓励各地制定扶持措施,推动老年人助浴服务发展,支持流动助浴车等相关助浴服务产品研发应用;建立智能化信息化助医服务系统,培育专业助医组织和队伍,为老年人提供挂号取号、就医陪同、代取药品、代办缴费等助医服务;支持为居家老年人提供助洁、助行、助急和探访关爱等服务。引导家政企业开发适合居家养老的新服务品类,研发数字化平台,提高服务覆盖面。(民政部、国家发展改革委、财政部、工业和信息化部、国家卫生健康委、商务部按职责分工负责)

  (二)丰富拓展社区养老服务。聚焦老年人“家门口”养老需求,统筹现有资源支持建设乡镇(街道)区域养老服务中心、社区嵌入式养老服务机构,畅通区域内养老服务供需渠道,构建一刻钟养老服务消费圈。支持有条件的地方开展老年认知障碍社区照护服务。支持设立社区老年用品、康复辅助器具展示和配置服务(租赁)站点,提供展示、科普、评估、配置、租售等一站式综合服务。推广“养老顾问”模式,为老年人提供政策咨询、委托代办、资源链接等服务,参与制定个性化照护服务计划与方案。统筹利用社区党群服务中心、社区便民服务中心等资源,提供就近就便、优惠优质的社区养老服务。(民政部、国家发展改革委、商务部按职责分工负责)

  (三)优化提升机构养老服务。聚焦老年人集中照护服务需求,持续优化养老机构床位结构,落实养老机构优惠扶持政策,支持护理型床位建设。支持有条件的养老机构针对认知障碍老年人特殊需求,增设认知障碍照护专区,提供专业照护服务。完善经济困难失能老年人集中照护服务支持政策,推动地方加强资源整合,提升经济困难失能老年人集中照护服务能力。探索将具备条件的公办养老机构改制为国有养老服务企业或拓展为连锁服务机构,完善公办养老机构委托经营机制,引导公建民营等养老机构为老年人提供普惠养老服务。鼓励社会力量兴办高品质养老机构,依规建设老年公寓、养老社区。(民政部、国家发展改革委、财政部、商务部按职责分工负责)

  (四)加快发展农村养老服务。开展县域养老服务体系创新试点项目,支持组建县域养老服务联合体。有条件的村在履行民主程序的基础上,可按规定将集体经营收益用于发展养老服务。鼓励盘活闲置农房,为周边老年人提供质量有保障、价格可承受、运营能持续的养老服务。各地要合理安排农村特困人员供养服务设施(敬老院)运转经费。加快推进农村寄递物流体系建设,支持老年人消费品下乡,鼓励对标记为老年用品的邮件快件提供适老化配送服务。(民政部、财政部、自然资源部、农业农村部、国家邮政局按职责分工负责)

  二、拓展养老服务消费新场景新业态

  (五)创新“智慧+”养老新场景。鼓励具备条件的地方探索建设“智慧养老院”,配置生活照料、康复护理、健康管理、远程保障、活动预警等智能化设备。支持发展社区“虚拟养老院”,为居家老年人提供线上线下养老服务。开发“养老服务电子地图”等应用程序,便利老年人获得养老服务。深化电视操作复杂治理,提升老年人看电视体验,扩大重温经典频道覆盖范围,提供适老化电视大屏内容,积极开展“智慧广电+养老服务”,通过有线电视、5G等方式,开发场景式、体验式、互动式养老服务消费场景。引导国家智能社会治理实验特色基地(养老)和全国智慧健康养老应用试点示范单位聚焦养老服务消费需求,创新开发智慧养老新技术新产品。(中央网信办、工业和信息化部、民政部、广电总局按职责分工负责)

  (六)发展“行业+”养老新业态。支持养老服务与物业、家政、医疗、文化、旅游、体育、教育等行业融合发展,拓展形成多形态新型消费领域。支持有条件的物业服务企业通过内设养老服务部门、成立社区养老服务机构、引进养老服务机构入驻等方式为居民提供养老服务。支持有条件的家政服务企业将养老照护作为重点发展方向,提升家政从业人员养老服务能力。积极发挥互联网医院作用,通过线上线下相结合方式,为养老机构入住老年人提供医疗服务。支持有条件的地方推动医疗床位、养老床位服务联动,推动形成整合照护服务模式。推动养老服务与中医医疗、养生保健等健康服务协同发展,持续推进“健康消费引领行动”。支持有条件的地方开展省际旅居养老合作,制定旅居养老地方、团体标准,发布旅居养老服务机构推荐目录,开发旅居养老、家庭同游等产品和线路。完善相关政策规定,发展老年旅游保险业务。支持各地推动落实老年人优待“同城同待遇”,探索老年人异地养老模式。支持引导在公共体育设施布局中充分考虑老年人健身需求,发布老年人体育健身活动指南,推广“五禽戏”、“八段锦”等传统保健体育运动。鼓励各地以老年大学为依托,开展线上线下文娱活动,丰富老年人精神文化生活。(民政部、住房城乡建设部、商务部、文化和旅游部、国家卫生健康委、金融监管总局、体育总局、国家中医药局按职责分工负责)

  (七)拓宽“平台+”养老新渠道。鼓励平台企业拓展养老服务消费新场景,建立养老服务、老年用品市场交易平台,提升养老服务的普惠化、便捷化、个性化水平。引导网络电商平台、购物应用程序等平台企业提供适老化服务,增强老年人等群体享受智能化产品和服务的便捷性。持续开展“孝老爱老”购物节活动,支持经营主体在重阳节、中秋节、春节等传统节日举办养老服务和老年用品主题促消费活动。将每年10月确定为“养老服务消费促进月”,鼓励企业发放购物优惠券、降价促销,培育消费新增长点。发挥中国国际进口博览会、中国进出口商品交易会、中国国际服务贸易交易会、中国国际消费品博览会等大型展会引领作用,设置养老服务相关专区,支持相关机构举办产业对接活动。支持各地依规以市场化、社会化方式举办各类养老服务领域博览会、展销会。(商务部、工业和信息化部、民政部按职责分工负责)

  三、加强养老服务设施设备和产品用品研发应用

  (八)增加养老服务设施有效供给。依据国土空间规划,编制养老服务设施空间布局专项规划,统筹纳入国土空间规划“一张图”的新增养老服务设施建设用地,在土地利用年度计划中优先予以安排。充分发挥中央预算内投资、地方政府专项债、社会力量投入等多渠道资金作用,稳步实施养老服务机构建设项目。结合完整社区建设、城镇老旧小区改造、城市危旧房改造和城市社区嵌入式服务设施建设工程等城市更新工作,同步推进补齐老旧小区养老服务设施短板。持续以县(市、区、旗)为单位推进示范性居家社区养老服务网络建设,实现连锁化运营、标准化管理、专业化运作、数字化发展。(民政部、国家发展改革委、财政部、自然资源部、住房城乡建设部按职责分工负责)

  (九)推动养老服务设施提质增效。优化资源配置,合理确定区域内养老服务设施的数量、规模和布局,明确养老服务设施的服务半径。推动养老服务设施规范化、标准化建设,支持存量养老服务设施改造,提升养老服务机构护理能力。鼓励在养老服务设施建设前形成项目运行方案,明确服务对象、内容、价格、运营模式等,确保养老服务设施建成后可持续运行和良性发展。对运营困难、入住率低的公办养老机构,可采取公建民营等方式,引入专业力量提升管理运营水平。推进公建民营养老机构规模化、连锁化发展,有效发挥示范带动作用。(民政部、国家发展改革委按职责分工负责)

  (十)推进养老服务设备更新。推动养老服务机构安全生产基础设施更新改造升级,有效防范化解重大安全隐患。有条件的地方可根据需要对养老服务机构护理类、辅助洗浴类、康复训练类、消防安全类等设施设备进行更新。(民政部牵头、各相关部门按职责分工负责)

  (十一)深化老年用品推广应用。持续发布老年用品推广目录。推动功能性老年服装服饰、智能化日用辅助产品、养老照护产品、康复训练及健康促进辅具、功能补偿与增强设备、老年益智产品、适老化环境改善产品等老年用品行业发展。支持老年人生命体征非接触式监测、基于脑机融合的智慧康复等关键技术的研发和突破。鼓励研发适合老年人咀嚼吞咽和营养健康需求的特殊食品。支持在老年用品领域培育国家技术创新企业、“专精特新”企业、制造业单项冠军企业。支持发展老年用品维修、检测企业或机构。支持有条件的地方培育老年用品科技研发、展示体验、贸易集散、电子商务服务等产业集群。鼓励商场超市、购物中心等设立线下老年用品展示、售卖专区。(工业和信息化部、国家发展改革委、民政部、商务部、市场监管总局按职责分工负责)

  (十二)开展适老化改造。支持地方将居家适老化改造所用物品和材料购置纳入消费品以旧换新行动重点支持范围,对高龄老年人居家环境开展适老化改造评估工作,建设适老化改造供需对接服务平台,引导更多老年人家庭开展适老化改造。优先支持老年人居住比例高的老旧小区加装电梯。在社区、养老服务机构等积极推行无障碍环境认证。在城市公共区域加装老年人休息椅。健全老年人交通运输服务体系,发展适老公共交通,鼓励各地加快推广低地板及低入口城市公共汽电车,配置适量的无障碍出租汽车,支持主要网约车平台企业优化完善“一键叫车”服务功能。鼓励金融机构在营业网点设置老年人办理业务“绿色通道”,推动金融服务终端适老化改造,保留现金、存折等传统服务方式。抓紧制定出台一批适老化产品生产制造、安装、服务标准。(民政部、工业和信息化部、商务部、交通运输部、市场监管总局、中国人民银行、金融监管总局、住房城乡建设部按职责分工负责)

  四、加强养老服务消费保障

  (十三)提升老年人消费意愿。加快建立长期护理保险制度。完善老年人福利补贴制度。支持理财公司发行养老理财产品,鼓励信托公司加大养老领域信托业务探索,适应不同年龄段和风险偏好的老年人群需求。鼓励保险公司合理设计老年人意外伤害保险、商业性长期护理保险等产品,科学厘定费率。有条件的地方可对老年人发放养老服务消费券。(民政部、财政部、金融监管总局、国家医保局按职责分工负责)

  (十四)加大财政金融支持。严格落实各类养老服务机构用水、用电、用气、用热按居民生活类价格执行政策和有关税费优惠政策。提升金融支持养老服务质效,鼓励支持银行、保险、证券、信托、担保、基金等金融机构精准对接养老机构建设和运营、老年用品租赁、适老化改造等融资需求,在风险可控前提下创新金融产品。支持养老设施纳入基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)发行范围。鼓励各类金融机构按市场化法治化原则支持养老服务体系建设,着力加大普惠养老服务供给。(民政部、财政部、国家发展改革委、中国人民银行、金融监管总局按职责分工负责)

  (十五)加强养老服务人才队伍建设。推进养老服务职业体系建设,动态更新职业分类目录,加强养老服务领域新职业新工种开发。实施养老护理员能力提升行动,支持大规模培养养老护理员。支持各地培育遴选一批社会化评价机构,全面规范开展养老护理员职业技能等级认定工作。引导养老服务机构强化工资收入分配的技能价值激励导向,促进养老护理员的技能等级和收入水平同步提升。充分发挥行业协会在提高养老护理员工资待遇水平方面的指导作用。鼓励有条件的地方发布养老护理员工资价位信息。养老护理员相关待遇政策要有效覆盖提供居家养老上门服务的养老护理员。支持引导家政服务员、健康照护师、长期照护师参加养老护理员培训和职业技能等级认定。完善老年人能力评估师职业标准建设、职业技能等级认定等工作,支持开发养老服务相关新职业标准。支持养老服务领域专业技术人员参加职称和职业资格评价。支持养老服务机构积极吸纳社会工作专业人才。(民政部、人力资源社会保障部、财政部、商务部、国家医保局按职责分工负责)

  (十六)壮大养老服务经营主体。支持各地培育具有引领和示范效应的养老服务龙头企业,推动形成若干高品质养老服务品牌。加强国有经济在养老服务领域布局,引导具有主业优势的国有企业积极发展普惠养老服务。鼓励社会资本投入养老服务行业,对接收经济困难等符合条件的高龄、失能老年人的养老机构,应参照公办养老机构予以补助。推动通过政府购买服务方式,引导社会力量积极参与提供基本养老服务。鼓励地方探索建立区域养老服务合作机制,支持粤港澳大湾区、京津冀、长三角、成渝等地区开展跨区域养老试点探索。支持养老服务龙头企业依托“一带一路”等国际合作机制走出去,开拓国际养老服务市场,推广中国养老服务技术和产品。(民政部、国家发展改革委、财政部、商务部、国务院国资委、市场监管总局按职责分工负责)

  五、打造安心放心养老服务消费环境

  (十七)提升安全管理保障水平。实施养老服务领域安全生产治本攻坚三年行动,加强养老机构行业消防安全管理,推动重大事故隐患动态清零。强化入住机构老年人人身安全保障,严厉查处欺老虐老行为。加强“双随机、一公开”检查力度,鼓励各地探索开展养老服务质量监测,深查细改服务质量突出问题。严格要求养老机构按规定对有偿服务进行明码标价。鼓励老年助餐服务机构投保食品安全责任保险。开展符合老年人身心特点的识骗防骗集中宣传活动,提升识骗能力。(民政部、公安部、市场监管总局、金融监管总局、国家消防救援局按职责分工负责)

  (十八)高效处理养老服务消费纠纷。畅通养老服务消费投诉举报渠道,支持实行消费投诉公示试点,向投诉老年人反馈核实及处置情况。鼓励有条件的地方建立养老服务消费纠纷快速调处和先行赔付机制,高效便捷开展纠纷调处。探索建立老年用品和服务消费评价机制,将评价结果纳入政府购买服务重要考虑因素。严厉查处向老年人欺诈销售各类产品和服务的违法行为。加强养老机构预收费监管政策落地实施。(民政部、市场监管总局、国家发展改革委、公安部、财政部、中国人民银行、金融监管总局按职责分工负责)

  (十九)加强养老服务标准支撑消费作用。鼓励以企业为主体、以行业为依托制定实施一批养老服务标准。引导养老服务机构自主申报等级评定,梯次提升养老服务质量等级。加快建立全国统一的养老服务认证体系。支持养老服务机构在养老服务、老年用品等领域开展贯标落标自主承诺、执行标准自我声明活动。(市场监管总局、民政部按职责分工负责)

  各有关部门要各司其职、加强协作,及时解决影响养老服务消费发展的堵点难点问题,确保促进养老服务消费措施落地生效。各地要切实加强组织领导,将促进养老服务消费、提升老年人生活品质列入重要民生工作,结合本地实际,细化工作措施,抓好各项任务贯彻落实,在推动解决老年人养老服务急难愁盼问题中培育服务消费新增长点。 


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  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。