证监发[2025]21号 中国证券监督管理委员会关于印发《推动公募基金高质量发展行动方案》的通知
发文时间:2025-5-7
文号:证监发[2025]21号
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中国证券监督管理委员会关于印发《推动公募基金高质量发展行动方案》的通知

证监发[2025]21号       2025-5-7

中国证监会各派出机构,各交易所,各下属单位,各协会,会内各司局:

  现将《推动公募基金高质量发展行动方案》印发给你们,请认真贯彻落实。


中国证监会

2025年5月7日


推动公募基金高质量发展行动方案

  近年来,我国公募基金行业在服务实体经济与国家战略、促进资本市场改革发展稳定、满足居民财富管理需求等方面发挥了积极作用,但也暴露出经营理念有偏差、功能发挥不充分、发展结构不均衡、投资者获得感不强等问题。为推动行业加快实现高质量发展,制定本方案。

  一、总体要求

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻落实党的二十届三中全会、中央经济工作会议、中央金融工作会议、2024年9月26日中央政治局会议以及新“国九条”关于“稳步推进公募基金改革、推动证券基金机构高质量发展、支持中长期资金入市”的决策部署,主要体现以下基本原则:坚持党对金融工作的全面领导,坚定不移走好中国特色金融发展之路,建设符合中国式现代化本质要求的公募基金行业;坚持以强监管、防风险、促高质量发展为主线,校正行业发展定位,实现功能性和盈利性的有机统一;坚持问题导向、目标导向,切实回应市场关切,推出一系列投资者可感可及的政策举措,解决行业发展及监管制度机制方面存在的突出问题;坚持以投资者为本,督促行业机构牢固树立以投资者最佳利益为核心的经营理念,并贯穿于公司治理、产品发行、投资运作、考核机制等基金运营管理全链条、各环节,恪守“受人之托、忠人之事”的信义义务,实现从重规模向重投资者回报转型;坚持市场化、法治化方向,借鉴国际成熟经验,探索建立符合我国国情、市情的行业发展新模式,力争用三年左右时间,扎实推动各项政策举措落地见效,形成行业高质量发展的“拐点”。

  二、优化基金运营模式,建立健全基金公司收入报酬与投资者回报绑定机制

  1.建立与基金业绩表现挂钩的浮动管理费收取机制。对新设立的主动管理权益类基金大力推行基于业绩比较基准的浮动管理费收取模式,对符合一定持有期要求的投资者,根据其持有期间产品业绩表现确定具体适用管理费率水平。如持有期间产品实际业绩表现符合同期业绩比较基准的,适用基准档费率;明显低于同期业绩比较基准的,适用低档费率;显著超越同期业绩比较基准的,适用升档费率。在未来一年内,引导管理规模居前的行业头部机构发行此类基金数量不低于其主动管理权益类基金发行数量的60%;试行一年后,及时开展评估,并予以优化完善,逐步全面推开。

  2.强化业绩比较基准的约束作用。制定公募基金业绩比较基准监管指引,明确基金产品业绩比较基准的设定、修改、披露、持续评估及纠偏机制,对基金公司选用业绩比较基准的行为实施严格监管,切实发挥其确定产品定位、明晰投资策略、表征投资风格、衡量产品业绩、约束投资行为的作用。

  3.加强透明度建设。修订主动管理权益类基金信息披露模板,强化基金产品业绩表现及管理费分档收取的信息揭示,综合展示产品中长期业绩、业绩比较基准对比、投资者盈亏情况、换手率、产品综合费率水平、管理人实际收取管理费等信息,提升信息披露的可读性、简明度和针对性。

  4.稳步降低基金投资者成本。出台《公募基金销售费用管理规定》,合理调降公募基金的认申购费和销售服务费。引导行业机构适时下调大规模指数基金、货币市场基金的管理费率与托管费率。推动降低基金登记结算、指数授权使用、信息披露、审计及法律服务等相关固定费用。

  三、完善行业考核评价制度,全面强化长周期考核与激励约束机制

  5.改革基金公司绩效考核机制。出台基金公司绩效考核管理规定,要求基金公司全面建立以基金投资收益为核心的考核体系,适当降低规模排名、收入利润等经营性指标的考核权重。基金投资收益指标应当涵盖基金产品业绩和投资者盈亏情况,前者包括基金净值增长率、业绩比较基准对比等指标,后者包括基金利润率、盈利投资者占比等指标。基金公司股东和董事会对公司高管的考核,基金投资收益指标权重不低于50%;对基金经理的考核,基金产品业绩指标权重不低于80%。对基金投资收益全面实施长周期考核机制,其中三年以上中长期收益考核权重不低于80%。

  6.强化监管分类评价的引导作用。将投资者盈亏及占比、业绩比较基准对比、权益类基金占比、投研能力评价情况等纳入基金公司评价指标体系。将三年以上中长期业绩、自购旗下权益类基金规模、投资行为稳定性、权益投资增长规模等指标的加分幅度在现有基础上提升50%。前述指标占“服务投资者能力”的评分权重合计不低于80%。

  7.重塑行业评价评奖业态。修订《公募基金评价业务管理暂行办法》及相关自律规则,构建以五年以上长周期业绩为核心的评价评奖体系,优化基金评价评奖指标,提高投资者盈亏、业绩比较基准对比情况的指标权重,杜绝以短期业绩排名为导向的不合理评价评奖活动。强化监管执法力度,提高评价评奖的专业性与独立性,推动不适格评价评奖机构出清,打击非持牌机构违规开展评价评奖活动。

  8.督促行业加大薪酬管理力度。完善证券基金经营机构薪酬管理制度,督促基金公司建立健全与基金投资收益相挂钩的薪酬管理机制。强化基金公司、高管与基金经理的强制跟投比例与锁定期要求。严格落实基金公司高管和关键岗位人员绩效薪酬延期支付制度,对于严重违法违规的责任人员薪酬依法予以追索扣回。对三年以上产品业绩低于业绩比较基准超过10个百分点的基金经理,要求其绩效薪酬应当明显下降;对三年以上产品业绩显著超过业绩比较基准的基金经理,可以合理适度提高其绩效薪酬。

  四、大力提升公募基金权益投资规模与占比,促进行业功能发挥

  9.加强监管引导与制度供给。在基金公司监管分类评价中,显著提升权益类基金相关指标权重,突出权益类基金发展导向,依法强化分类评价结果运用。制定公募基金参与金融衍生品投资指引,更好满足公募基金加强风险管理、稳定投资行为、丰富投资策略等需求。

  10.推动权益类基金产品创新发展。积极支持主动管理权益类基金创新发展,研究推出更多与基金业绩挂钩、投资者回报绑定、鼓励长期持有的浮动费率基金产品。大力发展各类场内外指数基金,持续丰富符合国家战略和发展导向的主题投资股票指数基金。研究创设专门参与互换便利操作的场外宽基指数基金试点产品。

  11.优化权益类基金注册安排。实施股票交易型开放式指数基金(英文简称ETF)快速注册机制,原则上自受理之日起5个工作日内完成注册。对主动管理权益类基金和场外成熟宽基股票指数基金,原则上自受理之日起10个工作日内完成注册。对明确约定最低持股比例要求的混合型基金、债券型基金,原则上自受理之日起15个工作日内完成注册。

  12.建立基金销售机构分类评价机制。将权益类基金保有规模及占比、首发产品保有规模及占比、投资者盈亏与持有期限、定投业务规模等纳入评价指标体系。对分类评价结果靠前的基金销售机构,在产品准入、牌照申请、创新业务等方面依法优先考虑。督促基金销售机构完善内部考核激励机制,加大对保有投资者盈亏情况的考核权重。

  五、促进行业高质量发展,加快建设一流投资机构

  13.完善基金公司治理。修订《证券投资基金管理公司治理准则》,充分发挥国有大股东在公司治理架构中的功能,推动董事会、管理层履职尽责。改革优化基金公司独立董事选聘机制,提升履职专业性与独立性,更好发挥监督作用。防范大股东不当干预与内部人控制。

  14.强化核心投研能力建设。建立基金公司投研能力评价指标体系,引导基金公司持续强化人力、系统等资源投入,加快“平台式、一体化、多策略”投研体系建设,支持基金经理团队制管理模式,做大做强投研团队。鼓励基金公司加大对人工智能、大数据等新兴技术的研究应用,支持符合条件的基金公司设立科技及运营服务子公司。支持基金公司依法实施员工持股等长效激励措施,提升核心团队稳定性。

  15.提升服务投资者水平。积极推动基金公司着力提高对各类中长期资金的服务能力,研究创设更加适配个人养老金投资的基金产品。启动行业机构投资者直销服务平台正式运行,为机构投资者投资公募基金提供集中式、标准化、自动化的“一站式”数据信息交互服务。出台《证券基金投资咨询业务管理办法》《公开募集证券投资基金投资顾问业务管理规定》,促进基金投顾业务规范发展。

  16.支持各类基金产品协调发展。修订《公募基金运作管理办法》,完善优化公募基金成立标准、存续条件及退出机制,进一步细化产品分类标准,有序拓展公募基金投资范围和投资策略,提升公募基金运作灵活度。加大含权中低波动型产品、资产配置型产品创设力度,修订完善基金中基金(英文简称FOF)、养老目标基金等产品规则,适配不同风险偏好投资者需求,促进权益投资、固定收益投资协调发展。

  17.优化行业发展格局。支持优质头部基金公司业务创新发展,促进资产管理和综合财富管理能力双提升。制定中小基金公司高质量发展示范方案,支持特色化经营、差异化发展。出台《公募基金运营服务业务管理办法》,推动降低信息技术系统租赁与使用费,助力行业机构降本增效。支持基金公司市场化并购重组,推动严重违规机构依法出清。

  18.夯实行业文化根基。建立健全行业文化建设工作评估评价体系,定期开展评估反馈,加大对正面典型的宣传推广。完善从业人员执业操守自律准则,更好发挥行业自律监督作用。定期开展廉洁从业现场检查,强化行业政商“旋转门”综合治理,大力弘扬和践行“五要五不”的中国特色金融文化。

  六、守牢风险底线,提升行业发展内在稳定性

  19.完善行业多层次流动性风险防控机制。出台公募基金参与互换便利业务操作指引,明确公募基金通过互换便利业务应对流动性风险的业务规范。修订《公募基金风险准备金监督管理办法》,优化行业风险准备金管理制度,根据基金公司分类评价结果与风险状况合理设定计提比例并动态调整,研究拓宽风险准备金投资范围和使用用途。

  20.强化对基金长期投资行为的引导。建立常态化逆周期调节机制,根据市场情况动态调整产品注册节奏与进度。强化主题基金注册监管,出台主题基金投资风格监督自律规则,加强对基金投资交易的监测分析与跟踪检验。督导基金公司完善新股定价决策机制,促进合理审慎报价。合理约束单个基金经理管理产品数量和规模,加强对管理规模较大的基金经理持股集中度的监测力度与风险提示。出台公募基金参与上市公司治理规则,助力提升上市公司质量。

  21.持续提升行业合规水平。修订《基金经理兼任私募资产管理计划投资经理工作指引》,提高公私募基金经理兼任及业务风险隔离要求。加强对基金公司对外提供投资顾问服务的监管。持续稳妥做好类通道业务清理。从严从重查处泄露分红信息、协助避税、销售环节输送不正当利益等违规行为。督促基金公司强化内部管理,加大追责问责力度。

  22.提高行业声誉管理、预期引导能力。督促基金公司完善声誉风险管理机制,强化舆情监测应对,对不实信息、敏感舆情快速回应。坚决落实党中央决策部署,唱响经济光明论,做好宏观经济、社会民生及资本市场领域政策解读和舆论引导,充分发挥行业引导和塑造预期的积极作用。支持基金公司积极维权,用好法律、行政监管等手段,共同打击编造传播虚假信息、敲诈勒索等行为。

  七、强化监管执法,将“长牙带刺”落到实处

  23.进一步加大法制供给。推动《中华人民共和国证券投资基金法》修订,加强基金公司股东股权、公司治理、基金运作、人员管理、市场退出等重点领域制度供给,丰富监管执法手段,大幅提高违法违规成本。推动加强行政执法与刑事司法衔接,从严打击利用未公开信息交易、内幕交易、操纵市场等严重违法犯罪行为。

  24.严格行业机构股权及高管准入要求。严把基金公司、基金销售机构准入关,加强股东资质审核,持续强化对入股主体股权结构、出资来源的穿透核查,严厉打击股权代持、私下转让股权、以非自有资金入股等违规行为。抓紧出台《证券投资基金托管业务管理办法》,提高托管机构准入门槛。完善基金公司高管任职管理制度,提高履职要求,将违法违规的高管依法纳入诚信档案,适用相关禁业要求。

  25.强化法规制度执行。建立行业最佳实践分享机制,加大执法标准、典型案例公示力度。加大跨辖区交叉检查力度,强化技术手段运用,提升问题发现能力。坚持打重打大,统筹采取行政处罚、行政监管措施和自律措施,做到严而有序、严而有效。稳步公开对基金公司及从业人员采取行政监管措施情况。建立严重违法违规行为通报警示教育机制。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。