很多开发商都在开卖人防地下车位，但对车位属性却语焉不详，很多业主并不知购买后无产权。还有开发商直接跟业主签署长期租赁协议，租赁期达到40年或更久。

　　我国《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”对于现实中的永久租赁，根据财税[2016]36号文件规定，应视同销售，缴10%增值税。

　　关于房产公司出租地下车位一次性收费如何纳税

　　根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，针对转让车位使用权取得的收入，应缴纳以下税款：

　　1、增值税

　　对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“不动产租赁”征收增值税，增值税税率为10%，计税依据为取得的租赁收入。

　　（一）一般纳税人出租不动产

　　增值税一般纳税人出租不动产，其不动产为2016年5月1日以后取得，或虽然是2016年4月30前取得但其自愿选择一般计税方法的税率10%，在出租不动产所在地预交3%税款，剩余应交税款回机构所在地申报缴纳。应就地预交的增值税=[收取的租金/(1+10%)]*3%，回机构所在地再申报缴纳的增值税=[收取的租金/(1+10%)]*10%-已经预交的税款。

　　一般纳税人出租的不动产系2016年4月30日前取得，选择简易计税办法征收率为5%。应就地预缴的增值税款=[含税销售额/(1+5%)]*5%;回机构所在地申报缴纳的税款=[含税销售额/(1+5%)]*5%-已预交税款

　　（二）小规模纳税人出租不动产

　　小规模纳税人出租不动产适用5%征收率。出租不动产预交税款=[含税销售额/(1+5%)]*5%;机构所在地申报缴纳的税款=[含税销售额/(1+5%)]*5%-已预交税款。

　　2、房产税

　　房产税是以房产为征税对象。房产是以房屋形态表现的财产。根据规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。根据此规定，地下车库属于房产范畴，应当征收房产税。对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，按出租收入的12%征收房产税。

　　3、企业所得税

　　车位租赁收入组成企业所得税应税收入。企业所得税法实施条例第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

　　4、城镇土地使用税

　　对车位所拥有的土地使用权面积，应当按当地税务机关确定的标准，按期缴纳城镇土地使用税。

　　5、印花税

　　房屋租赁合同属于印花税征税范围，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。

实务中，有一部分房地产企业纳税人对不能办理产权的地下车位销售收入总是“遮遮掩掩”。天地下没有不透风的墙，况且地下车位是否销售，税务人员只要到地下车库巡查一遍，就可以略知一二。那么，房地产企业转让非人防地下车位使用权收入到底会涉及哪些税收呢?

　　01、增值税

　　财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》所附《销售服务、无形资产、不动产注释》：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照“销售不动产”缴纳增值税。因此，转让地下车位永久使用权(20年以上)，一次性收取的费用应当按照“销售不动产”税目及相应的税率或征收率计算缴纳增值税金;短期租赁(20年以下)，应当按照“不动产租赁”及相应税率或征收率计算缴纳增值税。一般来说，房地产企业在房屋未交付之前预收房款应当先按照3%预缴增值税，但因为销售地下车位一般是在项目竣工验收之后，并且一般在合同签订后即交付给业主，属于销售“现房”范畴，所以在收到款项的当天即发生增值税纳税义务。短期租赁，在收到租金的当天发生增值税纳税义务。

　　02、土地增值税

　　转让地下车位永久使用权，正因为不发生产权转移，所以各省对是否缴纳土地增值税的政策理解不一。其实，地下车位之所以没有发生产权转移，主要是政府的原因，是政府不允许办理产权，地下车库是作为项目的公共配套设施，所以只能转让使用权。根据国税发[2006]187号第四条第三款规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场(库)等公共设施，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用，也就是说，公共设施的有偿转让应当计入土地增值税收入，与是否产权过户无关。并且湖北省税务局于2021年《土地增值税征管工作指引(试行)》明确：转让地下车位永久使用权(20年以上)应当计入土地增值税收入;短期租赁(20年以下)不计入土地增值税收入。因此，转让地下车位永久使用权，在没有土地增值税清算之前，应当按照“非住宅”6%预缴土地增值税。

　　03、企业所得税

　　根据国税发[2009]31号文规定，“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理”也就是说，对于利用地下基础设施形成的地下停车场所不分摊成本费用，该成本费用纳入地上可售面积中进行分摊。至于转车位收入的确认上，实务中，有一种观点认为：对房地产开发企业取得的出售地下停车场所收入，无论是一次性收取，或采取收取租金方式收取，均应按照合同(协议)约定的收取当日确认收入。本人观点：根据权责发生制原则以及[2010]79号规定，对提前一次性取得的转让车位使用权收入，应当在“受益期”内分期均匀计入相关年度收入更为合理。但不论是一次性确认收入也好，还是分年确认收入也罢，其他业务成本的扣除为0。

　　04、房产税

　　转让永久使用权是否缴纳房产税是存在争议。我个人的观点，按照“实质重于形式”的原则，房地产企业应当不缴纳房产税，尤其是有的地方将转让地下车位永久使用权纳入土地增值税清算范围后，征收房产税就更没道理了。转让地下车位永久使用权后，房产税的纳税人应当为实际使用人，当然对个人一般是免税的。但对短期租赁行为，对房地产企业取得的源租金收入应当从租计征房产税，从租计征房产税的适用税率为12%，但如果是小规模纳税人可以减半征收。

　　一般来说，“遮风挡雨”的房产应当缴纳房产税，但对房地产企业开发的商品房有点特殊，开发的商品房对于房地产企业来说是属于其“产品”，待售期间的房产不属于房产税征税范围。因此，地下车位即未销售，也未租赁的，不需要缴纳房产税。

　　05、印花税

　　“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。企业销售无产权的车位，由于不需要到政府管理机关办理登记注册，为此，不属于产权转移书据印花税征税范围。那么转让车位使用权是否属于租赁合同呢?如果是短期租赁，应当按照财产租赁合同缴纳印花税。但对转让永久使用权是否缴纳印花税倒还有一扯，在列举的印花税应税项目当中并不包括转让使用权合同。不过是个小税种，即便缴，税收也不是太多，费个口舌不值得。