国务院令第820号 生态环境监测条例
发文时间:2025-10-31
文号:国务院令第820号
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生态环境监测条例

国务院令第820号     2025-10-31

  《生态环境监测条例》已经2025年10月17日国务院第70次常务会议通过,现予公布,自2026年1月1日起施行。

总理 李强

2025年10月31日

生态环境监测条例

  第一章 总则

  第一条 为了规范生态环境监测活动,提升生态环境监测能力和水平,保障生态环境监测数据质量,更好发挥生态环境监测在支撑生态文明和美丽中国建设、服务经济社会高质量发展中的重要作用,根据有关法律,制定本条例。

  第二条 在中华人民共和国领域及管辖的其他海域开展生态环境监测及其相关活动,适用本条例。法律、行政法规另有规定的,依照其规定。

  本条例所称生态环境监测,包括政府及其有关部门为履行生态环境保护等职责开展或者组织开展的生态环境监测(以下统称公共监测),以及负有法定监测义务的企业事业单位和其他生产经营者(以下统称企事业单位)就其相关活动对生态环境的影响开展的自行监测。

  第三条 生态环境监测工作应当贯彻党和国家路线方针政策、决策部署,坚持依法监测、科学监测、诚信监测,构建政府主导、部门协同、企事业单位履责、社会参与、公众监督的机制。

  第四条 国家建立健全生态环境监测制度,完善生态环境监测规范和标准。开展生态环境监测应当遵守生态环境监测规范和标准。

  第五条 国家加强生态环境监测能力建设,加快建立现代化生态环境监测体系,构建陆海统筹、天地一体、上下协同、信息共享的生态环境监测网络,全面提升生态环境监测的自动化、数字化、智能化水平。

  第六条 县级以上人民政府应当加强对生态环境监测工作的组织领导和支持保障,统筹协调解决生态环境监测工作中的重大问题,按照财政事权和支出责任划分原则将开展生态环境监测工作所需经费列入本级预算。

  第七条 国务院生态环境主管部门在其职责范围内负责全国的生态环境监测工作。国务院自然资源、住房和城乡建设、交通运输、水行政、农业农村、气象、林业草原、疾病预防控制等有关部门按照职责分工,负责生态环境监测有关工作。

  地方人民政府生态环境主管部门在其职责范围内负责本行政区域内生态环境监测工作。地方人民政府有关部门按照职责分工,负责本行政区域内生态环境监测有关工作。

  第八条 地方各级人民政府应当建立健全防范和惩治生态环境监测数据弄虚作假的责任体系和工作机制,确保生态环境监测数据真实、准确、全面。

  第九条 国家鼓励、支持生态环境监测先进技术和装备的研究、开发和应用,加大生态环境监测专业人才培养力度,促进生态环境监测国际交流合作。

  国家建立健全生态环境监测数据汇交制度和集成共享机制,鼓励、支持生态环境监测数据深度开发和应用。

  第二章 公共监测

  第十条 地方各级人民政府、县级以上人民政府有关部门应当认真履行生态环境监测职责,依照法律、法规规定以及生态环境保护工作需要,开展或者组织开展生态环境质量监测、生态环境监督监测、突发生态环境事件应急监测等公共监测。

  第十一条 国务院生态环境主管部门会同国务院有关部门组织国家生态环境监测网络。设区的市级以上地方人民政府生态环境主管部门会同同级有关部门组织本行政区域内地方生态环境监测网络。

  组织生态环境监测网络,应当坚持布局合理、功能完善、分级分类、共建共享的原则,推进国家生态环境监测网络和地方生态环境监测网络互联互通。

  第十二条 国务院生态环境主管部门会同国务院有关部门统一规划国家生态环境质量监测站点设置。省、自治区、直辖市人民政府生态环境主管部门会同同级有关部门统一规划本行政区域内地方生态环境质量监测站点设置。设置、调整和撤销地方生态环境质量监测站点,应当报国务院生态环境主管部门或者国务院有关部门备案。

  生态环境质量监测站点设置应当符合生态环境监测规范的要求,避免重复建设。

  第十三条 生态环境主管部门、其他有关部门应当按照职责分工,加强对生态环境质量监测站点的管理,保证生态环境质量监测站点正常运行。

  地方各级人民政府应当依法为生态环境质量监测站点的建设、运行提供保障,并采取措施加强对生态环境质量监测站点的保护。

  任何单位和个人不得侵占、损毁生态环境质量监测站点及其设施、设备,不得干扰生态环境质量监测站点正常运行。

  第十四条 国务院生态环境主管部门会同国务院有关部门组织开展重点区域、流域、海域生态环境质量监测,为推动区域协调发展、科学实施生态保护补偿、优化产业布局等提供支撑。

  县级以上地方人民政府及其有关部门可以根据实际需要,联合组织开展跨行政区域的生态环境质量监测,推动监测信息共享、监测数据互认。

  第十五条 国务院生态环境主管部门和省、自治区、直辖市人民政府生态环境主管部门按照有关规定统一发布生态环境质量监测信息,定期发布生态环境状况公报。

  任何单位和个人不得违法发布生态环境质量监测信息。

  第十六条 生态环境主管部门、其他有关部门应当按照职责分工,依法加强对各类污染源(包括移动污染源)等的监督监测,并根据监测结果向有关单位或者个人提出相关建议、要求或者作出处理决定。

  鼓励在生态环境监督监测中使用遥感监测等非接触式技术手段,提升监测效率,减少对正常生产经营活动等的影响。

  第十七条 生态环境主管部门、其他有关部门应当加强对生态环境风险的监测预警,提升生态环境风险预警能力;发现可能危害生态环境安全或者公众健康情形的,县级以上人民政府应当依法及时发布预警信息。

  第十八条 县级以上人民政府应当建立健全突发生态环境事件应急监测管理体系,将突发生态环境事件应急监测纳入相应的应急预案,提高突发生态环境事件应急监测响应能力。

  突发生态环境事件发生后,生态环境主管部门和其他有关部门应当根据应急处置工作统一部署开展应急监测。突发生态环境事件应急处置工作结束后,有关人民政府应当立即组织评估事件造成的环境影响和损失,并及时将评估结果向社会公布。

  第十九条 地方各级人民政府、县级以上人民政府有关部门工作人员不得以任何方式对公共监测数据弄虚作假或者明示、暗示有关单位、个人对公共监测数据弄虚作假,不得对依法履行职责或者拒绝、抵制监测违法行为的单位、个人打击报复。

  第三章 自行监测

  第二十条 企事业单位对其生产经营等活动中污染物、温室气体等的排放情况以及建设项目、突发生态环境事件等对生态环境的影响,依照法律、法规规定开展自行监测。

  第二十一条 开展自行监测应当按照生态环境监测有关规范和标准制定监测方案,明确监测点位设置、监测指标、监测频次、监测方式等。

  自行监测的主要监测点位应当按照规定安装、使用可以获取监测活动过程和监测设备运行情况的视频监控设备,并与生态环境主管部门或者其他有关部门联网。

  第二十二条 开展自行监测应当使用符合国家标准和规范的监测设备,并对监测设备进行经常性维护、保养和定期检定、校准,保证监测设备正常运行。

  第二十三条 依照法律、法规规定应当安装、使用自动监测设备的企事业单位,其自动监测设备应当与生态环境主管部门联网。

  企事业单位发现自动监测设备传输数据异常的,应当及时报告生态环境主管部门,并对自动监测设备进行检查、修复。

  第二十四条 采用手工监测方式开展自行监测的,应当如实记录手工监测期间的生产负荷、污染防治设施运行情况等工况,确保监测数据具有代表性。

  第二十五条 企事业单位应当建立健全监测数据质量管理制度。企事业单位及其负责人对监测数据的真实性、准确性负责。

  企事业单位不得实施或者明示、暗示有关单位、个人实施下列对监测数据弄虚作假的行为:

  (一)未实际开展监测,直接出具监测报告;

  (二)篡改、伪造原始监测记录、监测数据;

  (三)故意漏检监测项目或者改变监测条件;

  (四)调换监测样品或者擅自改变采样点位、时间等,干扰采样环境或者采样活动;

  (五)通过不正常运行、破坏监测设备,擅自修改监测设备参数设置,虚假标记自动监测设备状况或者生产设施、污染防治设施工况,或者使用作弊工具等手段,使监测数据失真;

  (六)其他对监测数据弄虚作假的行为。

  第二十六条 企事业单位应当依照法律、法规规定的期限保存自行监测的原始监测记录;法律、法规没有规定保存期限的,原始监测记录至少保存5年。

  企事业单位应当依法公开自行监测相关信息,接受社会监督。

  第四章 技术服务机构

  第二十七条 政府及其有关部门、企事业单位可以委托依法设立的技术服务机构开展生态环境监测相关服务(以下简称监测服务)。

  第二十八条 开展监测服务的技术服务机构应当具备相应的设施设备、技术能力、技术人员和管理能力,并按照规定向生态环境主管部门备案。其中从事检验检测活动的,应当依法取得检验检测机构资质认定。

  技术服务机构办理备案,应当向生态环境主管部门提交书面承诺,书面承诺应当包括其设施设备、技术能力、技术人员、管理能力方面的信息,技术服务机构对信息的真实性负责。

  生态环境主管部门应当将备案的技术服务机构及其书面承诺、业务范围等向社会公布,并提供备案信息查询服务。

  技术服务机构具体管理办法由国务院生态环境主管部门会同国务院有关部门制定。

  第二十九条 技术服务机构不得超出其业务范围接受委托,不得违反约定将受托业务转委托。

  技术服务机构应当独立、客观、公正开展监测服务,不得同时接受可能存在利益冲突的委托。

  第三十条 技术服务机构接受委托开展监测服务,应当遵守生态环境监测规范和标准。

  委托单位及其有关人员应当配合技术服务机构开展监测服务,并提供必要的便利和条件。

  委托单位应当按规定对技术服务机构监测服务活动加强监督。

  第三十一条 技术服务机构接受委托开展生态环境监测设备运行维护,应当建立运行维护记录制度;对发现的影响生态环境监测设备正常运行的问题,应当及时处理,不得隐瞒。

  第三十二条 接受委托开展监测服务的技术服务机构应当建立监测数据质量管理制度,不得以任何方式对监测数据弄虚作假。

  本条例第二十五条的规定,适用于接受委托开展监测服务的技术服务机构。

  技术服务机构及其负责人对技术服务机构出具的监测数据的真实性、准确性负责。

  第三十三条 接受委托开展监测服务的技术服务机构应当按照规定保存其开展业务的相关数据、报告、记录以及委托合同等材料,保证业务活动全过程可追溯。

  第五章 监督管理

  第三十四条 国务院生态环境主管部门推动通过生态环境监测管理服务平台开展监测数据报送、技术服务机构备案、相关信息公布等管理与服务,并与国务院有关部门建立信息共享机制。

  第三十五条 生态环境主管部门、其他有关部门应当按照职责分工,加强对生态环境监测活动的监督检查。生态环境主管部门、其他有关部门应当加强协调配合,能够联合检查的实行联合检查,鼓励通过非现场检查、使用非接触式技术手段开展监督检查。

  生态环境主管部门、其他有关部门根据需要对企事业单位、技术服务机构及相关场所等进行现场检查的,可以要求有关单位、个人就相关事项作出说明,查阅、复制相关资料,查询、检查相关信息系统,查封涉嫌违法的相关设备、场所等,并可以开展现场监测。有关单位、个人应当予以配合,不得拒绝、阻碍。

  检查人员对检查中知悉的国家秘密、工作秘密、商业秘密、个人隐私和个人信息,依法负有保密义务。

  第三十六条 国务院生态环境主管部门会同国务院有关部门建立生态环境监测信用评价制度,依法依规将相关违法违规行为记入信用记录,纳入全国信用信息共享平台。

  第三十七条 生态环境主管部门根据技术服务机构的规模、技术能力、技术人员水平、管理能力、信用状况等,对技术服务机构实行分级分类监管,引导技术服务机构规模化发展,提升专业化水平和市场公信力。

  第三十八条 生态环境监测相关行业组织应当建立健全行业规范,加强行业自律管理,促进行业健康发展。

  第三十九条 任何单位和个人对违反本条例规定的行为,有权向生态环境主管部门和其他有关部门举报。接到举报的部门应当依法及时处理。

  第六章 法律责任

  第四十条 侵占、损毁生态环境质量监测站点及其设施、设备,或者干扰生态环境质量监测站点正常运行的,由生态环境主管部门或者其他有关部门依据职责责令改正,处2万元以上20万元以下的罚款。

  第四十一条 地方各级人民政府、县级以上人民政府有关部门工作人员有下列情形之一的,依法给予处分,并予以通报:

  (一)对公共监测数据弄虚作假或者明示、暗示有关单位、个人对公共监测数据弄虚作假;

  (二)对依法履行职责或者拒绝、抵制监测违法行为的单位、个人打击报复;

  (三)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的情形。

  第四十二条 企事业单位在开展自行监测中有下列情形之一的,由生态环境主管部门或者其他有关部门依据职责责令改正,处2万元以上20万元以下的罚款;拒不改正的,责令停产停业:

  (一)不遵守生态环境监测规范或者标准,导致监测数据失真;

  (二)使用不符合国家标准或者规范的监测设备,或者未对监测设备进行经常性维护、保养或者定期检定、校准;

  (三)未按照规定在主要监测点位安装、使用视频监控设备;

  (四)未按照规定安装、使用自动监测设备,或者发现自动监测设备传输数据异常未及时报告并对自动监测设备进行检查、修复;

  (五)主要监测点位视频监控设备或者自动监测设备未与生态环境主管部门或者其他有关部门联网;

  (六)未记录或者未如实记录手工监测期间的生产负荷、污染防治设施运行情况等工况;

  (七)未建立监测数据质量管理制度;

  (八)未保存或者未按照规定期限保存原始监测记录;

  (九)未依法公开或者不如实公开自行监测相关信息。

  生态环境主管部门或者其他有关部门发现企事业单位使用的监测设备不符合国家标准或者规范的,除依照前款规定对企事业单位予以处罚外,可以将该设备有关情况以及其生产者、销售者向社会公布,并通报市场监督管理部门,由市场监督管理部门对生产者、销售者依法处理。

  第四十三条 技术服务机构有下列情形之一的,由生态环境主管部门责令改正,处2万元以上20万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得;拒不改正的,责令停业:

  (一)不具备相应的设施设备、技术能力、技术人员、管理能力;

  (二)未按照规定备案;

  (三)超出其业务范围接受委托,违反约定将受托业务转委托,或者同时接受可能存在利益冲突的委托;

  (四)开展监测服务不遵守生态环境监测规范或者标准,导致监测数据失真;

  (五)开展生态环境监测设备运行维护未建立运行维护记录制度,或者隐瞒、不及时处理发现的影响生态环境监测设备正常运行的问题;

  (六)未建立监测数据质量管理制度;

  (七)未按照规定保存其开展业务的相关数据、报告、记录、委托合同等材料。

  第四十四条 企事业单位实施或者明示、暗示有关单位、个人对监测数据弄虚作假的,由生态环境主管部门或者其他有关部门依据职责责令改正,处10万元以上100万元以下的罚款,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处5万元以上20万元以下的罚款;情节严重的,责令停产停业。

  第四十五条 接受委托开展监测服务的技术服务机构对监测数据弄虚作假的,由生态环境主管部门处10万元以上50万元以下的罚款;情节严重的,处50万元以上200万元以下的罚款,禁止从事监测服务,对其中取得监测服务相关资质的,由授予其资质的部门吊销其资质证书。

  技术服务机构因前款规定的违法行为受到处罚的,对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处1万元以上5万元以下的罚款,5年内禁止从事监测服务;情节严重的,10年内禁止从事监测服务;构成犯罪的,依法追究刑事责任,终身禁止从事监测服务。

  第四十六条 违反本条例规定,给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附则

  第四十七条 军队的生态环境监测工作按照中央军事委员会的有关规定执行。

  第四十八条 生态环境监测数据安全保护,依照《中华人民共和国数据安全法》、《网络数据安全管理条例》的规定执行。

  第四十九条 本条例自2026年1月1日起施行。

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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。