国税函[2006]221号 国家税务总局关于2005年度个人所得税收入情况的通报
发文时间:2006-02-24
文号:国税函[2006]221号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

  2005年,各级税务机关以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,树立和落实科学发展观,坚持“聚财为国、执法为民”的工作宗旨,按照个人所得税的“四一三”工作思路和科学化、精细化管理要求,大力推进个人所得税征收管理工作,取得显著成绩。2005年,全国个人所得税收入2093.91亿元,比上年同期增长20.5%,增收356.86亿元,超额完成全年收入计划,首次突破2000亿元。现将有关情况通报如下:

  一、收入情况

  (一)2005年全国地方税务局共征收个人所得税1728.94亿元,同比增长22.8%,增收320.85亿元(其中:工资、薪金所得项目收入1146.73亿元,增长22.0%,增收206.97亿元)。

  1.个人所得税收入额列前十名的地区为:广东283.87(含深圳90.32)亿元;上海257.87亿元;北京191.83亿元;浙江143.65(含宁波34.64)亿元;江苏136.72亿元;山东73.65(含青岛17.09)亿元;辽宁62.61(含大连16.86)亿元;福建58.95(含厦门15.16)亿元;河北50.89亿元;四川40.31亿元。

  2.与上年同期相比,个人所得税收入增幅列前十名的地区为:内蒙古42.5%;山西40.8%;河北35.9%;陕西34.6%;青岛30.5%;四川29.8%;新疆28.8%;江苏27.9%;湖北27.8%;贵州27.7%。

  3.与去年同期相比,个人所得税增收额在10亿元以上的地区有8个,分别为:上海54.92亿元;广东46.13(含深圳14.86)亿元;江苏29.78亿元;北京28.74亿元;浙江22.46(含宁波6.81)亿元;山东14.85(含青岛4.00)亿元;河北13.45亿元;辽宁10.62(含大连1.90)亿元。

  (二)2005年全国国家税务局负责征收的储蓄存款利息所得个人所得税(以下简称利息税)356.61亿元,同比增长11.2%,增收35.85亿元。

  1.利息税收入额列前十名的地区为:广东44.13(含深圳6.46)亿元;江苏28.20亿元;山东23.57(含青岛3.22)亿元;上海21.82亿元;浙江21.65(含宁波3.72)亿元;河北19.64亿元;北京19.40亿元;辽宁19.39(含大连4.21)亿元;河南16.96亿元;四川14.86亿元。

  2.与上年同期相比,利息税收入增幅列前十名的地区为:湖北27.1%;厦门19.0%;上海17.5%;贵州、深圳16.6%;湖南14.9%;山西14.6%;江西14.3%;内蒙古、青海14.1%;海南14.0%;青岛13.9%。

  二、2005年个人所得税收入特点

  (一)个人所得税全年各月收入增幅和往年基本一致。除2月份因政策性因素略有影响外,其他各月同比相对均衡,2005年1-12月个人所得税各月收入增幅分别为33.1%、8.4%、33.1%、20.7%、18.7%、20.6%、14.4%、19.4%、17.3%、17.9%、17.3%、24.1%。

  (二)工资、薪金所得项目收入保持较高增长,推动了地税局个人所得税收入快速增长。工资、薪金所得项目收入占个人所得税收入额的54.76%,比上年增长22.0%,比个人所得税收入增幅高1.5个百分点,全国大部分地区的工资、薪金所得项目收入增幅都在两位数以上,有12个地区增幅在30%以上。

  (三)中西部地区部分能源大省收入增幅高,东部重点税源地区收入绝对值和增量仍排在前列,对税收贡献率较高,带动了个人所得税收入整体增长。地方税务局个人所得税收入额前十名地区的收入为1300.35亿元,占地方税务局个人所得税收入总额的比重达75.21%,增收额占地方税务局个人所得税累计增收额的比重达73.82%。

  (四)国家税务局征收的利息税收入呈总体增长趋势,但各地增幅和计划完成情况不平衡。分地区看,个别地区收入为负增长,其他地区虽增长但增幅普遍较低。

  三、2005年个人所得税收入分析

  (一)经济增长充实了税源,带动了个人所得税收入的增长。2005年我国经济运行稳定,城镇单位就业人员持续增加,平均工资继续快速增长。全年国内生产总值同比增长9.9%,全国城镇单位就业人员比去年同期增加158万人,城镇居民人均工薪收入比去年同期增长9.3%,保证了个人所得税收入持续较快增长。

  (二)部分行业企业效益提高,工资、薪金和分红派息发放数较上年有较大提高,推动个人所得税收入增长。由于国内固定资产投资不断加大,石油、煤炭和原材料市场需求扩大和价格上升,一些能源生产和资源型地区的企业效益持续攀升,工资、薪金发放和分红、派息增加,拉动了个人所得税收入大幅度增加。河北、山西、青海、宁夏和西藏等地区工资、薪金所得项目收入增幅都在40%以上;河北、山东地方税务局个人所得税收入增量首次突破10亿元,2005年个人所得税收入增量过10亿元的地区增加至8个。

  (三)各地落实“四一三”工作思路,实施科学化、精细化管理促进了个人所得税收入增长。2005年,各地按照“四一三”工作思路的要求,全面落实《个人所得税管理办法》,全面加强对高收入行业和高收入个人的管理,促进了个人所得税收入的增长。各地继续做好重点纳税人建档工作,截止2005年底,已对770万纳税人建立了档案,实行动态管理。一些地方税务机关通过与工商管理部门的协调合作,加强了对个体工商户的管理,内蒙古、贵州、江西、湖南、广东等地采取定期核对户数,合理调整纳税定额,有效地防止了税款流失;深圳市清理无照经营,防止漏征漏管,个体工商户生产经营所得同比增长161%,促进了个人所得税收入的增长。

  (四)城乡居民储蓄存款余额的增加,保证了利息税税源增长。2005年1-12月城乡居民储蓄存款余额比上年同期增长18.1%,利息税收入1-12月比上年同期增长11.2%。

  (五)政策性因素和一次性因素对收入产生影响。由于年终一次性奖金政策调整,一些企业将季度奖、半年奖等并入年终奖一次性发放,影响了相关月份收入,特别是2005年2月份收入下降最为明显。2005年6月13日起对从上市公司取得的股息、红利所得减半征收,一些上市公司较集中的地区收入都有不同程度的影响。同时,2005年一些地区机关和事业单位执行规范工资发放制度,使工资、薪金所得项目收入增加;各地以执法检查、专项检查为突破口,有效打击了各种涉税违法行为,也保证了收入的增加。

  四、2005年个人所得税工作成效突出的单位

  2005年,在组织个人所得税收入方面,广东、上海、湖北、山东、浙江、河北、四川、河南、山西、湖南国家税务局和上海、广东、江苏、北京、浙江、深圳、河北、山东、四川、辽宁、湖北、宁波、山西地方税务局增收较多,为全国完成全年收入任务贡献较大;在税法宣传方面,湖南、广东、厦门、北京地方税务局形式多样,效果显著;在信息化建设方面,山东、江西、吉林国家税务局和广东、浙江、北京、河北、山东、江苏、上海、厦门地方税务局走在全国前列;在加强收入分析方面,北京、浙江、甘肃、广东、福建、青岛、黑龙江国家税务局和江西、北京、山东、广东、大连、福建、陕西、河北、云南、贵州、内蒙古、海南、青岛地方税务局报送及时,质量较高;在贯彻总局工作部署、加强调研方面,福建、安徽、浙江、江西、上海、厦门、广东、河南、山东、湖北、辽宁、黑龙江、北京、河北、四川、贵州、重庆、深圳、陕西、甘肃、宁夏地方税务局重视程度高,工作认真负责;在开具个人所得税完税证明方面,上海、广东、江苏、江西、北京地方税务局积极行动,效果良好。以上单位,特予表彰。

  五、今年工作要求

  2006年,各地税务机关要以贯彻新修订的个人所得税法为契机,以落实《个人所得税管理办法》、《个人所得税全员全额扣缴申报管理暂行办法》和《个人所得税自行申报管理办法》、《教育储蓄存款利息所得免征个人所得税实施办法》等制度办法为重点,以推广应用个人所得税征管信息系统为核心,继续按照“四一三”工作思路的要求,进一步加强和改进个人所得税征管工作。

  (一)严格执法,规范税基,做好全员全额管理和自行纳税申报管理工作

  各地税务机关要坚决贯彻落实好新修订的个人所得税法,严格执行个人所得税扣除标准,清理和规范个人所得税税前扣除政策,对现有各项不征税、减免税的补贴、津贴及相关的优惠政策进行清理和规范。要认真落实扣缴义务人全员全额扣缴申报制度和纳税人自行纳税申报制度,进一步提高代扣代缴工作水平和对高收入者的管理水平。要认真总结以往对高收入者征管的经验和做法,重点加强对没有扣缴义务人的高收入独立纳税人的管理,一个一个所得项目、行业(职业)地逐步采取有效措施,堵塞漏洞,规范管理。

  (二)总结经验,积极推进,不断优化个人所得税征管环境

  各地税务机关要按照国税发[2005]8号文件和全国所得税管理工作会议精神,认真总结经验,积极推进个人所得税完税证明的开具工作。2006年每个省至少要选择两个以上地级市作为试点单位,组织实施,分步到位。继续做好个人所得税宣传工作,各地要利用税法宣传月,充分运用新闻媒体及各种宣传方式,声势浩大地开展新修订的个人所得税法宣传活动;要通过各种宣传途径,对社会各界关注的个人所得税热点、焦点问题进行反复宣传,不断提高公民依法纳税意识,营造良好的征管环境。要认真贯彻落实《财政部 国家税务总局关于行政机关和事业单位做好个人所得税代扣代缴工作的通知》(财税[2006]9号)精神,改进对行政事业单位代扣代缴工作的服务和管理,切实加强行政机关和事业单位的个人所得税代扣代缴工作。

  (三)落实办法,采取措施,进一步加强储蓄存款利息所得税征管

  各地国家税务局要严格按照三部委联合下发的《教育储蓄存款利息所得免征个人所得税实施办法》等文件的要求,规范和加强储蓄存款利息所得税征管工作。要充分保证“正在接受非义务教育学生身份证明”的提供;要加强利息所得税收入分析,不仅要关注收入总量的增减变化,更要分析利息所得税收入与居民储蓄存款余额、结构、利率、结付利息额等相关指标的内在联系,也要研究居民消费市场、资本市场等变化对利息所得税收入的影响,总结经验,探索规律,采取有效措施,全面加强储蓄存款利息所得税的征管。

  (四)定期分析,及时应对,不断提高个人所得税征管质量和效率

  各地税务机关要加强个人所得税收入分析,建立个人所得税收入分析制度,做好每月收入分析及预测工作。要从宏观着眼、微观着手,将个人所得税收入增减变化及其原因,具体到地区、行业和企事业单位进行分析,通过逐层剖析,全面准确揭示个人所得税征管的薄弱环节和问题,及时有针对性地采取征管措施,并将分析情况及时上报国家税务总局(所得税管理司)。

  (五)监控税源,挖掘潜力,构筑新的个人所得税收入增长点

  随着新修订的个人所得税法生效执行,2006年的个人所得税收入增长将受到一定影响。各地税务机关要根据当地上年个人所得税收入结构和居民收入水平的实际,认真分析新税法对个人所得税收入的影响,做到心中有数,并认真分析当地个人所得税税源结构,充分挖掘征管潜力,确保收入增长和完成全年收入任务。要结合当地经济结构和分配格局,在管理上强化主导税源、聚集零散税源、稽查流失税源,不断拓展新税源。如对个人投资者、二手房交易、房屋出租、艺术品拍卖收入、办班收入、各类中奖收入依法征税,采取有效措施切实加强管理。要随时了解掌握新生税源,拓宽税基,跟踪管理,防止税源流失。

  (六)开展检查,堵塞漏洞,有效打击个人所得税违法犯罪行为

  各级税务机关要按照总局的统一部署,继续开展以高收入行业和高收入个人为主要对象的个人所得税专项检查。同时,总局将在适当时候组织开展个人所得税执法检查,检查的重点,一是新税法的执行情况,二是减免税政策的清理落实情况,三是二手房交易征税情况,四是教育储蓄存款利息免税等管理办法的落实情况。要进一步加大执法和查处的力度,坚决有效地打击个人所得税违法犯罪活动,形成对个人所得税违法犯罪活动的强大震慑力。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。