为响应抗疫免租户租金期间如何进行税务处理
发文时间:2020-02-11
作者:戴木水
来源:税月有情
收藏
963

各位水友大家好,欢迎来到木水吹税时间!

  2020年的1月下旬开始,一场波澜壮阔的抗击新型冠状病毒的人民战争在全国开展起来了。全国上下各级党委、政府、各部门都相继出台了抗击疫情的政策。其中,就有各地政府出台的一些降低企业负担的政策,包括对承租国企房产的租户在免一定时期的租金。一些商业房地产企业,为了与租户同心抗疫,主动承担社会责任,也对承租本企业物业的租户进行一定时期的租金减免。


  免租定时期,可以有效减轻疫情期间中小微企业的经营负担,对疫情结束后恢复经济,稳定就业有非常好的作用,木水在此先向各位主动承担社会责任的商业房地产企业表达敬意。

  但是,租金是免了,免租期间的税务处理怎么整呢?

  众所周知,不动产出租涉及多个税种,其中木水认为影响最大的是三个税种:增值税、房产税和企业所得税。下面,木水就分享一下免租期间这三大税种的税务处理。

  一、增值税

  增值税主要考虑的问题,就是这种临时免租期间,是否属于视同销售应税服务,是否需要按规定缴纳增值税呢?木水认为,不属于视同销售应税服务。

  法条速递

  《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号,简称86号公告)第七条纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

  解释

  86号公告规定了,在不动产租赁合同中如果约定了免租期,那么免租期间就不属于视同销售服务。但是问题来了,在疫情期间这种对租户的临时减免,属于在租赁合同中约定了免租期吗?木水认为是属于的。

  根据合相关法律法规规定,当事人协商一致是可以变更合同的。商业房地产企业为了抗击疫情,对租户进行临时租金减免,实质上就相当于变更合同,而租户在没有表达反对该项变更,并且已经按变更后的合同履行,即在临时减免期间不交租金,就相当于同意变更,此时,租赁双方协商一致,租赁合同实现变更,该临时减免期,就相当于变更后租赁合同中约定的免租期了。

  当然,主管税务机关在实际执行中,由于口头约定太难以核实,一般都会要求有书面约定。重新签订所有租赁合同也不现实。为了降低税务风险,商业房地产企业可以发布一则定期减免租金的公告,以公告的形式告知租户,并约定公告一定时期后租户未提出反对的,视为同意定期减免租金的决定。这样,公告就相当于向所有租户提出变更合同的表示,在租户未反对的情况下,就可以视为变更了原租赁合同,在合同中增加了该项免租期了。

  实在不行,还可以搬出以下的规定哦。

  《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外……”

  减免租金,与租户同心抗疫,助力中小微企业恢复生产经营,这可是全国现阶段最大的公益事业哦,如果连这都要事后算账要求补缴增值税的话,有点说不过去呀。

  二、房产税

  房产税的处理却没有那么友好咯。

  法条速递

  《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题

  对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

  解释

  这个其实不用太多解释了,免租期间不从租,要从值计征房产税。但是对于一些公司来说,从值计征的房产税往往比从租计征税费还重,本来为了打赢抗疫战,减免租户租金,已经造成企业现金流的紧张了,现在反而要缴纳更多的房产税,有点雪上加霜啊,还有没有其他办法可以适当的减免一点房产税呢?


  如果因为受到疫情的影响,造成经营资金流紧张,需要缴纳按照从值计征的房产税实在有困难,那么木水认为可以考虑申请特殊性减免房产税的。

  法条速递

  《中华人民共和国房产税暂行条例》第六条除本条例第五条规定者外,纳税人纳税确有困难的,可由省、自治区、直辖市人民政府确定,定期减征或者免征房产税。

  三、企业所得税

  法条速递

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

  租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

  解释

  从企业所得税相关法规可以看到,在企业所得税角度,并未把无常提供有形资产使用权归入视同销售的范围,所以,免租期间,企业无需确认应税收入。

  以上就是木水对抗疫期间,商业地产公司临时减免租户租金的三大税种税务处理方式的理解,希望对各位水友有帮助。武汉加油!天佑中华!希望疫情尽快结束!


我要补充
0

推荐阅读

企业支付并承担旅游费的财税处理


在实务中,企业可能基于奖励或集体福利等因素,企业组织员工旅游,由企业支付并承担全部或部分旅游费。对于这类旅游费支出,企业很多财务人员对其增值税和企业所得税处理存在困惑。


1.旅游费支出对应的进项税额不得抵扣


旅游费支出中包括往返机票等旅客运输发票,以及可能旅行社开具了旅行服务的增值税专用发票,根据财税[2016]36号附件1第二十七条规定,作为集体福利或个人消费支出取得进项税额不得抵扣进项税额。因此,对于旅游费支出中取得的进项税额是不能抵扣进项税额的。


2.旅游费支出的税前扣除问题


旅游费支出的税前扣除,各地税务局存在执行口径的差异。


河北税务:根据《河北省国家税务局关于印发<企业所得税若干政策问题解答>的通知》(冀国税函[2013]161号)第十二条规定:企业为职工支付的旅游费能否作为职工福利费列支?和《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)第三条关于职工福利扣除问题规定,企业发生的旅游费支出,不能作为职工福利费列支。


河南税务(2021-04-23)答复:单位组织全体员工旅游的费用不符合企业职工福利费扣除范围,不能作为职工福利费在企业所得税税前扣除。


山东税务(2020-01-02)答复:根据企业所得税法及相关政策规定,企业组织员工进行旅游活动发生的费用,与生产经营没有直接关系,不得在税前扣除。


厦门税务(2021-04-27)答复:你司为员工集体免费提供的旅游费,按规定扣缴个人所得税后,如确实是为企业全体属于职工福利性质的费用支出目的,且符合《税法》规定的权责发生制原则,以及对支出税前扣除合法性、真实性、相关性、合理性和确定性要求的,可以作为职工福利费按规定在企业所得税前扣除。


苏州税务:《苏州市地方税务局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(苏州地税函[2009]278号)第6个问答:“问:企业组织职工旅游发生的费用支出能否列入职工福利费,按不超过工资薪金总额14%的比例税前扣除?答:根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)规定,职工福利费包括为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利。从组织职工旅游的性质来看,其具有缓解工作压力,进一步提高生活质量的积极意义,因此,企业组织职工旅游发生的费用支出暂纳入职工福利费管理范畴,并按照税收规定扣除。如果企业以职工旅游的名义,列支职工家属或者其他非本单位雇员所发生的旅游费,则属于与生产经营无关的支出,不得纳入职工福利费管理,也不得税前扣除。”


更多税务局执行口径就不再逐一列举,企业在面对旅游费支出时需要搞清楚企业所在地税务局的执行口径。对于当地税务局执行口径是不得税前扣除或不得以“福利费”税前扣除的,可以转换为奖励等进行规避。


3.旅游费支出的会计处理


公司支付的旅游费如何进行会计处理,需要区分参加旅游人员的性质,根据不同的税务处理做出不同的会计处理。


(1)旅游参与人属于公司员工


个人所得税:公司以奖励等名义提供旅游费,公司员工参与的,应将旅游费并入员工的工资,并按照“工资薪金所得”预扣预缴个人所得税。


①当地税务局执行口径是不得税前扣除或不得以福利费税前扣除的


会计核算上直接按照“工资薪金支出”进行核算,税前扣除并按照“工资薪金支出”申报扣除,可以全额扣除。不能直接以“管理费用”或“职工福利费支出”进行扣除。


支付旅游费:

借:其他应收款——XX员工

贷:银行存款

说明:支付旅游费时,直接体现为代员工支付的费用。


在当月实际发放工资时,将代垫的旅行费作为奖励金额加入员工的税前收入中并作为工资发放,同时在税后扣除代垫款项:

借:应付职工薪酬——工资

贷:银行存款

应付职工薪酬——五险一金个人部分

其他应收款——XX员工

应交税费——应交个人所得税


②当地税务局执行口径可以福利费税前扣除的


计提福利费:

借:管理费用——福利费等

贷:应付职工薪酬——福利费

实际支付旅游费时:

借:应付职工薪酬——福利费

贷:银行存款

应交税费——应交个人所得税(也可暂时不确认,待合并工资计算后再确认)


(2)旅游参与人属于公司雇员以外的营销人员


依照财税[2004]11号规定,对商品营销活动中,企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动,通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励(包括实物、有价证券等),对企业雇员其他人员享受的此类奖励,应作为当期的劳务收入,按照“劳务报酬所得”项目征收个人所得税。


对于企业营销过程发生的外部人员免费旅游,通常不在双方营销服务协议中,且虽然财税[2004]11号作为外部人员的劳务收入,但是外部人员通常也不会提供对应的劳务费发票,因此不能计算为佣金。如果当地税务局执行口径没有明确规定旅游费不得税前扣除的,可以按照“业务招待费”进行税前扣除,按照计算扣除限额。


借:管理费用/销售费用——业务招待费

贷:银行存款等

应交税费——应交个人所得税(按“劳务报酬所得”计算)


通常由于不会向免费参与旅游的企业雇员以外的营销人员收取个人所得税,需要把支付的旅游费换算为包含个人所得税的金额,再计入“业务招待费”。如果当地税务局执行口径明确规定旅游费不得税前扣除的,即使会计核算计入“业务招待费”也不得税前扣除,在企业所得税汇算清缴时需要全额纳税调增。


对于企业营销过程发生的外部人员免费旅游,在双方营销服务协议中有明确的约定(比如超额完成某业绩指标的),且对方按照劳务费提供了等额的税务局代开发票,可以作为佣金支出按照财税[2009]29号等规定进行税前扣除。在此种情况下,企业支付旅游费实际上等于代垫费用。


借:其他应收款——XX营销人员

贷:银行存款


在实际支付营销人员当月报酬和收到对方在税务局代开发票时:

借:销售费用——佣金

贷:银行存款

其他应收款——XX营销人员

应交税费——应交个人所得税(按“劳务报酬所得”计算)


(3)旅游参与人属于公司员工家属


有些公司会安排员工家属免费参与旅游,其实质也是对公司员工的鼓励与奖励,因此应视为是该员工的奖励所得,应并入该员工的工资薪金,按照“工资薪金所得”预扣预缴个人所得税。

具体处理,参见前述“(1)旅游参与人属于公司员工”。


(4)旅游参与人属于公司关系户或促销抽奖中奖者


公司为了维护客情关系,邀请公司客户等参与免费旅游,属于一种交际薪酬行为。除当地税务局执行口径明确规定旅游费不得税前扣除外,支付的旅游费应按照“业务招待费”在企业所得税税前进行扣除。


另外,部分企业也经常把免费旅游作为促销噱头,把旅游指标用于抽奖。


个人所得税:《财政部税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部税务总局公告2019年第74号)第三条规定:企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包,下同),以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,个人取得的礼品收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税,但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。


因此,对于免费提供旅游的,应按照“偶然所得”扣缴个人所得税。实务中,通常不会向旅游参与人收取税金,而是由企业自行承担。

借:管理费用——业务招待费(招待关系户)

销售费用——业务宣传费(促销)

贷:银行存款等

应交税费——应交个人所得税(按“偶然所得”)


根据《企业所得税法》第八条规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。会计核算无论是计入“业务招待费”,还是“业务宣传费”,都必须收集并留存相关证明材料,用于证明该项旅游费支出是跟企业的收入具有相关性,否则即便是当地税务局没有明确规定旅游费不得扣除的,也可能存在后期被税务局稽查而不予认可的风险。


企业购买“结构性存款”的账务处理


一、结构性存款属于投资理财还是企业存款


保本的我们一般计入“存款”,所获得收益计入“利息收入”;不保本的我们视作理财,计入“投资性金融资产”,亏损与盈利计入“投资收益”。事实上,结构性存款是在普通存款的基础上,通过运用利率、汇率产品,来获取收益,达到增值目的的一种创新存款。它属于理财产品当中的一种。结构性存款是在存款的基础上嵌入金融衍生工具,通过与利率、汇率、指数等的波动挂钩,使存款人在承担一定风险的基础上获得更高收益。


这里需要说明的是,结构性存款并不保本,是有可能出现亏损的一种理财。它通过期权与固定收益产品间的组合,使得结构性产品的投资报酬与连接到标的关联资产价格波动产生联动效应,虽然这种金融衍生品出现亏损的概率并不高,但却并不保本。


《中国银保监会办公厅关于进一步规范商业银行结构性存款业务的通知》(银保监办发[2019]204号)第一条规定,本通知所称结构性存款是指商业银行吸收的嵌入金融衍生产品的存款,通过与利率、汇率、指数等的波动挂钩或者与某实体的信用情况挂钩,使存款人在承担一定风险的基础上获得相应的收益。


结构性存款因为其有“存款”两个字,一直存在账务处理的争议。很多会计认为结构性存款就是存款,应当计入“银行存款”科目下。不过我们通过上面研究结构存款是什么得知,结构性存款是理财产品,不属于存款,不适用进入“银行存款”。


其实在2021年, 财政部、国资委、银保监会、证监会联合发布《关于严格执行企业会计准则 切实加强企业2020年年报工作的通知》(下称《通知》)。《通知》明确,企业持有的结构性存款,应记入“交易性金融资产”科目,并在资产负债表中“交易性金融资产”项目列示。


例:2021年,甲企业买入结构性存款200万元。分录如下:


借:交易性金融资产——成本 200万

贷:银行存款 200万


2021年底该笔结构性存款获益 15万


借:交易性金融资产—— 公允价值变动 15万

贷:公允价值损益 15万


2022年10月 以220万出售该比资产


借:银行存款 220万

贷:交易性金融资产——成本 200万


交易性金融资产—— 公允价值变动 15万

投资收益 5万


二、“结构性存款”涉增值税处理


1、免增值税


根据结构性存款的性质,我们知道,结构性存款并不是存款,而是一种理财产品,属于不保本理财。


《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)第一条规定,《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税[2016]36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”,是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入,不征收增值税。


2、所得税


结构性存款属于“交易性金融资产”科目。其在未出售前的收益并不需要缴纳企业所得税,应在资产负债表日调减纳税额,计“递延所得税负债”,待出售时转回“递延所得税负债”调增纳税额。


小程序 扫码进入小程序版