税总发[2017]101号 国家税务总局关于进一步深化税务系统“放管服”改革优化税收环境的若干意见
发文时间: 2017-04-16
文号:税总发[2017]101号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,局内各单位:

  为深入贯彻落实党中央、国务院关于优化营商环境和推进“放管服”改革的系列部署,进一步深化税务系统“放管服”改革,优化税收环境,激发市场主体创业创新活力,制定本意见。

  一、总体要求

  进一步深化税务系统“放管服”改革是转变职能、发挥税收作用的关键所在,是深化国税、地税征管体制改革的重要任务,是优化税收环境、减轻纳税人负担的重要抓手,对于提升税收治理能力,营造稳定公平透明、可预期的营商环境,实现税收现代化具有十分重要的意义。

  近年来,全国税务系统勇于创新,开拓进取,持续推进“放管服”改革,取得了明显成效。在简政放权上做“减法”,大幅度削减税务行政审批事项,进一步优化审批流程,精简涉税资料,有效便利了纳税人;在后续管理上做“加法”,加快转变税收征管方式,出台系列工作规范,依托金税三期系统和增值税发票管理新系统加大信息管税和风险管理力度,建立健全了事中事后管理体系;在优化服务上做“乘法”,持续开展“便民办税春风行动”,深入推进国税局、地税局合作,增强了纳税人获得感。同时也应看到,与全面深化改革的新形势新要求相比,与广大纳税人和基层税务干部的期盼相比,税务系统“放管服”改革还有待进一步深化,在思想理念、制度机制、管理手段等方面仍存在一些需要解决的问题,税收环境还需要进一步优化。

  全国税务系统要深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神和党中央治国理政新理念新思想新战略,认真落实党中央、国务院关于优化营商环境和深化“放管服”改革系列部署,结合开展深化国税、地税征管体制改革和金税三期全面上线等改革“回头看”,坚持问题导向、集成导向、目标导向,对焦纳税人需求和基层税务干部期盼,继续加大税务系统简政放权力度,一体化推进办税便利化改革,创新事中事后监管方式,充分释放税收信息化潜能,推动税务系统“放管服”改革提质升级,进一步优化税收环境,提升税收治理能力和服务水平。

  二、主要任务

  (一)进一步深化简政放权

  坚持放要彻底且有序,进一步取消税务行政审批和前置性审核事项,精简纳税人资料报送,打造权力瘦身的“紧身衣”,切实为纳税人减负。

  1.减少和优化税务行政审批。报经国务院批准后,取消非居民企业汇总缴纳企业所得税机构场所的审批,由纳税人自主选择纳税申报地点。结合纳税人信用积分确定增值税专用发票最高开票限额和用票数量,完善最高开票限额管理,推动取消最高开票限额审批,便利纳税人生产经营。

  2.推行税收权力和责任清单。制定税务系统权责清单范本,推进权力和责任清单规范化工作,确保相同的权力和责任事项,在各级税务机关的名称、类型、依据、履责方式和追责情形统一规范,努力形成上下贯通、有机衔接、运转顺畅、透明高效的全国税务系统权责清单运行体系。

  3.简化纳税人设立、迁移、注销手续。办税服务厅不设置新办纳税人补充登记窗口,“多证合一”纳税人首次办税时不进行信息补充采集。加强与工商部门沟通协调,建立工商登记数据质量和传输的通报、对账机制及管理办法,提升共享信息的准确性和完整性。取消外出经营税收管理证明,实行网上报验。简化纳税人在本省内跨市、县变更登记流程,便利市场主体自由迁移。制定简易注销办法,实现市场主体退出便利化。

  4.改进纳税人优惠备案和合同备案。改进各税种优惠备案方式,基本实现税收优惠资料由报送税务机关改为纳税人留存备查,减轻纳税人备案负担。简化建筑业企业选择简易计税备案事项。取消非居民企业源泉扣缴合同备案环节,优化对外支付备案程序。(提示——简化建筑业企业选择简易计税备案事项已颁布《国家税务总局公告2017年第43号 国家税务总局关于简化建筑服务增值税简易计税方法备案事项的公告》)

  5.精简涉税资料报送。清理纳税人向税务机关报送资料,2018年年底前精简四分之一以上。实行涉税资料清单管理,清单之外原则上不得要求纳税人报送。将小微企业财务报表由按月报送改为按季报送,减少小微企业报表报送次数。推动涉税资料电子化,减少纳税人纸质资料报送。

  (二)切实创新监管方式

  坚持管要规范且有效,树立诚信推定、风险监控、信用管理等现代税收管理理念,加强事中事后监管机制和制度建设,推动转变税收征管方式,提高税收征管效能。

  6.改革税收管理员制度。按照属地固定管户向分类分级管理转变的要求,合理确定税收管理员工作职责,简并整合日常事务性管理事项,健全完善税源管理的衔接机制和配套制度,税收管理员主要做好以风险应对为重点的事中事后管理,进一步实现管理方式转型。

  7.全面推行实名办税。建立健全实名办税制度,按照企业类型、涉税风险等因素,合理确定实名信息采集范围。推行国税局、地税局实名信息双方互认,实现一次采集多次、多处使用。充分利用实名身份信息,简并相关附报资料,优化办税流程,加强信用管理,防范领用、代开发票等各类涉税风险。

  8.推进跨区域风险管理协作。打通省际之间、国税局与地税局之间横向通道,建立税务系统内部追逃清单,加强异常普通发票、失控增值税专用发票等风险信息交换,推进非正常户、D级信用户、涉嫌骗税和虚开发票纳税人等风险情报信息共享,提升跨区域风险监控能力。

  9.建立信用动态监管方式。完善纳税信用管理制度,扩大纳税信用评价范围,缩短评价周期。以推行实名办税为契机,归集办税人员信用记录,建立办税人员涉税信用管理制度,加强个人信用与企业信用之间的联动。运用税收大数据,建立信用积分制度,健全动态信用评价和风险评估指标体系,实现对纳税人信用和风险状况的动态监控评价,根据监控评价结果实施分类服务和差异化管理。

  10.优化征管资源配置。各地税务机关建立与制度改革和业务创新相配套的岗责体系,明确各部门间的专业化分工关系,优化整合办税服务资源,强化风险管理资源配置,做好前后台职责分工衔接,实现征管资源集约化利用。

  11.强化部门协同合作。各地国税局、地税局要联合加强与外部门之间的合作,提高协税护税水平。进一步推动将纳税信用体系融入社会信用体系,强化守信联合激励和失信联合惩戒,构建纳税人自律、社会监督和行政监管相结合的合作机制。深入推进“银税互动”,加大银税合作力度,逐步扩大税务、银行信用信息共享内容,助力解决小微企业融资贵、融资难问题。

  (三)不断优化纳税服务

  坚持服要优质且有感,以问题为导向,抓住主要矛盾,调整关键环节,充分应用现代信息技术,创新服务方式,让纳税人办税更便捷、更贴心、更舒心。

  12.推行新办纳税人“零门槛”办税。为新办纳税人提供“套餐式”服务,一次性办结多个涉税事项。将增值税普通发票核定事项由限时办结改为即时办结,大幅缩短办理时间。将无不良信用记录的新办纳税人纳入取消增值税专用发票认证范围,减轻纳税人发票认证负担和办税服务厅工作压力。

  13.创新发票服务方式。推进税务信息系统与公路收费系统对接,依托收费公路通行费增值税发票服务平台开具增值税电子普通发票,推动物流行业降本增效。试行代开增值税普通发票“线上申请、网上缴税、自行出票”模式,分行业扩大小规模纳税人自行开具增值税专用发票试点范围,促进小微企业发展。适应商事制度改革要求,推行税控器具网上变更。推动完善发票管理制度,取消发票领购簿等规定。

  14.便利申报纳税。简并优化增值税、消费税、企业所得税等税种申报表,提供网上办理更正申报功能,较大幅度精简表单填报,缩减纳税人申报纳税准备时间。定期定额个体工商户实际经营额、所得额不超过定额的,取消年度汇总申报。

  15.大力推行网上办税、就近办税。税务总局编制办税事项“最多跑一次”清单,推进跨省经营企业涉税事项全国通办,最大限度减少纳税人到办税服务厅次数。省税务机关编制办税事项“全程网上办”清单,在部分地区试行国税、地税业务省内通办,实现纳税人就近办理涉税事项。

  16.深化国税局、地税局合作。拓展网上办税功能,实现纳税人应纳增值税、消费税等主税和地方附加税费的一体化申报缴税。推行国税局、地税局联合签署税银协议,实现线上线下一方签署双方互认,解决纳税人多头跑问题。打通国税局、地税局信息壁垒,扩大一方采集、双方共享范围。在更大范围内,实现纳税人“进一个门、上一个网、办两家事”。

  17.提高政策服务透明度。对税收政策科学分类,明确上网发布渠道和形式,升级12366纳税服务平台,提高税收政策透明度。省税务机关畅通12366、门户网站、网上办税服务厅等渠道,加大税收热点问题的宣传解读,及时回应纳税人对税收政策确定性的服务需求。

  18.完善纳税服务评价机制。对照世界银行营商环境纳税评价指标,积极参与国家营商环境税收指标的制定和评价工作。结合我国国情、税情,建立纳税便利化评价指标体系,完善纳税人评价进一步深化税务系统“放管服”改革、优化税收环境成效的机制。

  (四)持续改进税收执法

  坚持法治思维,规范税收执法权力运行,加强执法行为监督,维护纳税人合法权益,营造公开公平公正文明的税收法治环境,促进市场主体公平竞争。

  19.规范税务行政处罚。各省国税局、地税局联合制定并实施税务行政处罚裁量基准,实行重大税务行政处罚集体审议,减少税务行政处罚裁量空间。完善简易处罚流程,简化办理环节,合并执法文书,提高执法效率。

  20.严格核定征收管理。严格依法行使税收核定权,进一步规范各税种和个体工商户定期定额核定征收的标准、程序和计算方法;国税局、地税局联合开展核定征收,统一核定基数,保证同一区域内规模相当的同类或者类似纳税人的核定结果基本相当。推行核定信息公开,完善公开内容和程序,提高核定征收透明度。

  21.科学应用风险应对策略。以风险管理为导向,对信用级别低、风险等级高的纳税人实施重点监控;对风险等级低的纳税人主要做好风险提示提醒,促进纳税人自我修正、自愿遵从;对信用级别高、无风险的纳税人避免不当打扰。

  22.完善税务稽查执法机制。加强税务稽查“双随机、一公开”监管,进一步强化金税三期双随机工作平台的运用和管理,结合信用管理、“黑名单”合理确定随机抽查的比例和频次,及时公开随机抽查事项清单和查处结果,提高稽查随机抽查的针对性、有效性和透明度。拓展跨区域稽查范围,提升税务稽查资源的配置效率。

  23.加强风险应对扎口管理。省税务机关建立健全风险应对任务扎口管理机制,统一通过金税三期风险管理平台集中推送风险应对任务。加强进户执法计划管理,合并进户执法事项,推行国税局、地税局联合执法,避免对同一纳税人多头执法、重复检查。

  24.加强税收执法监督。扩大税务行政执法公示制度、执法全过程记录制度、重大执法决定法制审核制度试点,保障和监督税务机关有效履行职责。深入推行税收执法责任制,依托信息化手段,实现对执法过错行为的事后追责。进一步加强和改进税务行政应诉工作,积极预防和化解税务行政争议。

  (五)统筹升级信息系统

  坚持科技引领,以用户体验为中心,提升完善信息系统功能,优化用户界面,推动数据共享共用,充分发挥税收信息化支撑深化“放管服”改革的重要作用。

  25.优化金税三期系统功能。拓展核心征管系统功能,增强系统的稳定性和高效性。完善提升决策支持系统,做好税务总局、省税务局两级基础库建设,优化风险分析模型、指标体系以及案例库。扩展税务总局大数据平台应用功能,支持省税务局基于税务总局大数据平台实现相关数据应用,满足个性化需求。

  26.完善增值税发票管理新系统。整合增值税发票管理新系统相关子系统,优化系统架构和功能,强化纳税人端技术支撑,完善商品和服务税收分类与编码,加强系统安全管理,提升发票数据应用保障能力。

  27.加快推进电子税务局建设。制定出台全国电子税务局业务、技术标准规范,改造升级各省网上办税服务厅,建成统一规范的电子税务局,实现纳税人申报、缴税、发票领用和开具、证明开具等绝大部分涉税事项网上办理,让纳税人办税更加快捷高效。

  28.集成整合信息系统。加快金税三期系统与增值税发票管理新系统、网上办税系统的系统集成步伐,实现三大系统功能整合、数据互通、一体运维。推动跨信息系统流程整合、数据自动传递,一处录入多处使用,便利纳税人办税和基层税务干部操作。加强统一运维管理平台应用,全面提升系统运维、网络安全、应急管理的支撑保障能力。

  29.加快对接国家数据共享交换平台。税务总局和省税务局同步开展税务信息系统自查和信息资源普查,清除“僵尸”信息系统,提出本单位清理整合的信息系统清单和需要其他部门提供共享的信息资源需求,编制本单位政务信息资源目录,按国家统一规定将整合后的信息系统接入国家数据共享交换平台。

  30.推动数据融合联通。加强数据质量管理,形成制度化、常态化的问题数据发现、分析、修复机制,从源头修复问题数据。有序开放税务总局集中数据的接口和查询权限,方便各级税务机关准确获取数据查询结果。健全数据共享共用机制,加快推动前后台、系统间、各层级、国税地税、内外部数据的互联互通和共享聚合,为税收服务与管理提供有力数据支撑。

  三、工作要求

  (一)加强组织领导。进一步深化税务系统“放管服”改革、优化税收环境涉及税收工作的方方面面,要切实增强推动改革的使命感和责任感。各级税务机关主要负责同志作为“第一责任人”,要亲自谋划统筹;要明确一名局领导具体负责抓落实;各相关部门要主动沟通,通力协作,按照既定的路线图、时间表、任务书,扎实推进各项改革措施落实落地。税务总局各相关司局要站在全局高度制定下发改革措施文件,加强对下工作指导。省税务机关要在法律法规允许和税务总局统一要求下,结合本地实际,抓好改革任务的组织实施,每半年向税务总局(征管科技司)报送贯彻落实情况。市、县税务机关要做好各项改革措施的承接落地工作,严格按照税务总局统一部署和各项工作规范执行。

  (二)注重试点引领。鼓励各地在税务总局顶层设计的总体框架下,因地制宜探索创新措施,上级要对基层好的经验做法进行集成推广,更好发挥典型示范作用。北京、上海、广州、深圳、江苏省(市)国税局、地税局要积极开展优化营商环境试点工作,先走一步,提高一步,2018年6月底前要取得明显成效,税务总局要及时总结推广试点经验。

  (三)分步有序推进。根据改革措施的紧迫性、重要性和复杂性,分批次、分阶段推进各项工作。2017年10月底前,推出一批接地气、消“痛”疏“堵”、针对性和操作性强的具体改革措施,最大限度便利纳税人。2018年2月底前,再推出一批深化改革措施,显著减轻纳税人办税负担。2018年10月底前,持续完善各项改革举措,推动税务系统“放管服”改革提质升级。2018年10月后,与其他各项改革集成融合,推动实现税收现代化。在推进过程中,要根据党中央、国务院的新要求,结合基层实践创造的新经验,不断充实完善改革措施,一并深入抓好落实。

  (四)严格监督考核。要完善内控制度体系,利用信息技术手段实现内控内生化,防范税务干部执法风险、行政风险、廉政风险。要加强舆论宣传引导,提高进一步深化税务系统“放管服”改革、优化税收环境的社会认同度。要充分发挥社会监督和舆论监督的作用,做好舆情研判,畅通纳税人投诉举报渠道,及时解决纳税人反映的各种问题,积极回应社会关切。要定期开展督查,对推进改革落实不力的要进行问责。要把进一步深化税务系统“放管服”改革、优化税收环境列为绩效管理的重要内容,加大考评力度。 

国家税务总局

2017年9月14日

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。