发改价监[2017]1849号 关于印发《公平竞争审查制度实施细则(暂行)》的通知
发文时间: 2017-10-23
文号:发改价监[2017]1849号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  根据《国务院关于在市场体系建设中建立公平竞争审查制度的意见》(国发〔2016〕34号)要求,国家发展改革委、财政部、商务部、国家工商行政管理总局、国务院法制办会同有关部门研究制定了《公平竞争审查制度实施细则(暂行)》,经国务院同意,现予印发,请各行政机关以及法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织,在开展公平竞争审查时认真贯彻执行。

  附件:公平竞争审查制度实施细则(暂行)

  国家发展改革委

  财  政  部

  商  务  部

  工 商 总 局

  国务院法制办

  2017年10月23日

  附件:

公平竞争审查制度实施细则(暂行)

  第一章 总则

  第一条 为保障公平竞争审查工作顺利开展,推动公平竞争审查制度有效实施,根据《中华人民共和国反垄断法》、《国务院关于在市场体系建设中建立公平竞争审查制度的意见》(国发﹝2016﹞34 号,以下简称《意见》),制定本细则。

  第二条 行政机关以及法律法规授权的具有管理公共事务职能的组织(以下统称政策制定机关),在制定市场准入、产业发展、招商引资、招标投标、政府采购、经营行为规范、资质标准等涉及市场主体经济活动的规章、规范性文件和其他政策措施(以下统称政策措施)时,应当进行公平竞争审查,评估对市场竞争的影响,防止排除、限制市场竞争。

  经审查认为不具有排除、限制竞争效果的,可以实施;具有排除、限制竞争效果的,应当不予出台或者调整至符合相关要求后出台;未经公平竞争审查的,不得出台。

  以多个部门名义联合制定出台的政策措施,由牵头部门负责公平竞争审查,其他部门在各自职责范围内参与公平竞争审查。

  第三条 对行政法规和国务院制定的政策措施、政府部门负责起草的地方性法规,由起草部门在起草过程中参照本细则规定进行公平竞争审查。未经公平竞争审查不得提交审议。

  第四条 国家发展改革委、国务院法制办、财政部、商务部、工商总局会同有关部门,建立公平竞争审查工作部际联席会议制度,统筹协调推进公平竞争审查相关工作,对实施公平竞争审查制度进行宏观指导。地方各级人民政府建立的公平竞争审查联席会议或者相应的工作协调机制(以下统称联席会议),负责统筹协调本地区公平竞争审查工作。

  各级公平竞争审查联席会议应当每年向上级公平竞争审查联席会议报告本地区公平竞争审查制度实施情况。

  第二章 审查机制和程序

  第五条 政策制定机关应当建立健全自我审查机制,明确责任机构和审查程序。自我审查可以由政策制定机关的具体业务机构负责,或者由政策制定机关指定特定机构统一负责,也可以采取其他方式实施。

  第六条 政策制定机关开展公平竞争审查应当遵循审查基本流程(可参考附件一),并形成明确的书面审查结论(可参考附件二)。

  书面审查结论由政策制定机关存档。

  未形成书面审查结论出台政策措施的,视为未进行公平竞争审查。

  第七条 政策制定机关开展公平竞争审查,应当征求利害关系人意见或者向社会公开征求意见,并在书面审查结论中说明征求意见情况。对出台前需要保密的政策措施,由政策制定机关按照相关法律法规处理。

  利害关系人指参与相关市场竞争的经营者、上下游经营者、消费者以及政策措施可能影响其公平参与市场竞争的其他市场主体。

  第八条 政策制定机关开展公平竞争审查,可以征求专家学者、法律顾问、专业机构的意见。征求上述方面意见的,应当在书面审查结论中说明有关情况。

  第九条 政策制定机关可以就公平竞争审查中遇到的具体问题,向履行相应职责的反垄断执法机构提出咨询。反垄断执法机构基于政策制定机关提供的材料,提出咨询意见。

  第十条 政策制定机关开展公平竞争审查时,对存在较大争议或者部门意见难以协调一致的问题,可以提请同级公平竞争审查联席会议协调。联席会议认为确有必要的,可以根据相关工作规则召开会议进行协调。仍无法协调一致的,由政策制定机关提交上级机关决定。

  第十一条 政策制定机关应当每年对开展公平竞争审查情况进行总结,于次年1 月31 日前将书面总结报告报送同级公平竞争审查联席会议办公室。

  第十二条 对经公平竞争审查后出台的政策措施,政策制定机关应当对其影响全国统一市场和公平竞争的情况进行定期评估。经评估认为妨碍全国统一市场和公平竞争的,应当及时废止或者修改完善。

  定期评估可以每三年进行一次,也可以由政策制定机关根据实际情况自行决定。自行决定评估时限的,政策制定机关应当在出台政策措施时予以明确。

  政策制定机关可以建立专门的定期评估机制,也可以在定期清理本地区、本部门规章和规范性文件时一并评估。

  第十三条 鼓励各地区、各部门委托第三方专业机构,协助对政策措施进行公平竞争审查和定期评估。

  第三章 审查标准

  第十四条 市场准入和退出标准。

  (一)不得设置不合理和歧视性的准入和退出条件,包括但不限于:

  1.设置明显不必要或者超出实际需要的准入和退出条件,排斥或者限制经营者参与市场竞争;

  2.没有法律法规依据或者国务院规定,对不同所有制、地区、组织形式的经营者实施差别化待遇,设置不平等的市场准入和退出条件;

  3.没有法律法规依据或者国务院规定,以备案、登记、注册、名录、年检、监制、认定、认证、审定、指定、配号、换证、要求设立分支机构等形式,设定或者变相设定市场准入障碍;

  4.没有法律法规依据或者国务院规定,设置消除或者减少经营者之间竞争的市场准入或者退出条件。

  (二)未经公平竞争不得授予经营者特许经营权,包括但不限于:

  1.在一般竞争性领域实施特许经营或者以特许经营为名增设行政许可;

  2.未明确特许经营权期限或者未经法定程序延长特许经营权期限;

  3.未采取招标投标、竞争性谈判等竞争方式,直接将特许经营权授予特定经营者;

  4.设置歧视性条件,使经营者无法公平参与特许经营权竞争。

  (三)不得限定经营、购买、使用特定经营者提供的商品和服务,包括但不限于:

  1.以明确要求、暗示、拒绝或者拖延行政审批、重复检查、不予接入平台或者网络等方式,限定或者变相限定经营、购买、使用特定经营者提供的商品和服务;

  2.在招标投标中限定投标人所在地、所有制、组织形式,排斥或者限制潜在投标人参与招标投标活动;

  3.没有法律法规依据,通过设置项目库、名录库等方式,排斥或者限制潜在经营者提供商品和服务。

  (四)不得设置没有法律法规依据的审批或者具有行政审批性质的事前备案程序,包括但不限于:

  1.没有法律法规依据增设行政审批事项,增加行政审批环节、条件和程序;

  2.没有法律法规依据设置具有行政审批性质的前置性备案程序。

  (五)不得对市场准入负面清单以外的行业、领域、业务等设置审批程序,主要指没有法律法规依据或者国务院决定,采取禁止进入、限制市场主体资质、限制股权比例、限制经营范围和商业模式等方式,直接或者变相限制市场准入。

  第十五条 商品和要素自由流动标准。

  (一)不得对外地和进口商品、服务实行歧视性价格和歧视性补贴政策,包括但不限于:

  1.制定政府定价或者政府指导价时,对外地和进口同类商品、服务制定歧视性价格;

  2.对相关商品、服务进行补贴时,对外地同类商品、服务和进口同类商品不予补贴或者给予较低补贴。

  (二)不得限制外地和进口商品、服务进入本地市场或者阻碍本地商品运出、服务输出,包括但不限于:

  1.对外地商品、服务规定与本地同类商品、服务不同的技术要求、检验标准,或者采取重复检验、重复认证等歧视性技术措施;

  2.对进口商品规定与本地同类商品不同的技术要求、检验标准,或者采取重复检验、重复认证等歧视性技术措施;

  3.没有法律法规依据或者国务院规定,对进口服务规定与本地同类服务不同的技术要求、检验标准,或者采取重复检验、重复认证等歧视性技术措施;

  4.没有法律法规依据,设置专门针对外地和进口商品、服务的专营、专卖、审批、许可;

  5.没有法律法规依据,在道路、车站、港口、航空港或者本行政区域边界设置关卡,阻碍外地和进口商品、服务进入本地市场或者本地商品运出和服务输出;

  6.没有法律法规依据,通过软件或者互联网设置屏蔽以及采取其他手段,阻碍外地和进口商品、服务进入本地市场或者本地商品运出和服务输出。

 (三)不得排斥或者限制外地经营者参加本地招标投标活动,包括但不限于:

  1.不依法及时有效地发布招标信息;

  2.直接明确外地经营者不能参与本地特定的招标投标活动;

  3.对外地经营者设定明显高于本地经营者的资质要求或者评审标准;

  4.通过设定与招标项目的具体特点和实际需要不相适应或者与合同履行无关的资格、技术和商务条件,变相限制外地经营者参加本地招标投标活动。

  (四)不得排斥、限制或者强制外地经营者在本地投资或者设立分支机构,包括但不限于:

  1.直接拒绝外地经营者在本地投资或者设立分支机构;

  2.没有法律法规依据或者国务院规定,对外地经营者在本地投资的规模、方式以及设立分支机构的地址、模式等进行限制;

  3.没有法律法规依据,直接强制外地经营者在本地投资或者设立分支机构;

  4.没有法律法规依据,将在本地投资或者设立分支机构作为参与本地招标投标、享受补贴和优惠政策等的必要条件,变相强制外地经营者在本地投资或者设立分支机构。

  (五)不得对外地经营者在本地的投资或者设立的分支机构实行歧视性待遇,包括但不限于:

  1.对外地经营者在本地的投资不给予与本地经营者同等的政策待遇;

  2.对外地经营者在本地设立的分支机构在经营规模、经营方式、税费缴纳等方面规定与本地经营者不同的要求;

  3.在节能环保、安全生产、健康卫生、工程质量、市场监管等方面,对外地经营者在本地设立的分支机构规定歧视性监管标准和要求。

  第十六条 影响生产经营成本标准。

  (一)不得违法给予特定经营者优惠政策,包括但不限于:

  1.没有法律法规依据或者国务院规定,给予特定经营者财政奖励和补贴;

  2.没有法律法规依据或者未经国务院批准,减免特定经营者应当缴纳的税款;

  3.没有法律法规依据或者国务院规定,以优惠价格或者零地价向特定经营者出让土地,或者以划拨、作价出资方式向特定经营者供应土地;

  4.没有法律法规依据或者国务院规定,在环保标准、排污权限等方面给予特定经营者特殊待遇;

  5.没有法律法规依据或者国务院规定,对特定经营者减免、缓征或停征行政事业性收费、政府性基金、住房公积金等。

  (二)安排财政支出一般不得与企业缴纳的税收或非税收入挂钩,主要指根据企业缴纳的税收或者非税收入情况,采取列收列支或者违法违规采取先征后返、即征即退等形式,对企业进行返还,或者给予企业财政奖励或补贴、减免土地出让收入等优惠政策。

  (三)不得违法违规减免或者缓征特定经营者应当缴纳的社会保险费用,主要指没有法律法规依据或者国务院规定,根据经营者规模、所有制形式、组织形式、地区等因素,减免或者缓征特定经营者需要缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等。

  (四)不得在法律规定之外要求经营者提供或扣留经营者各类保证金,包括但不限于:

  1.没有法律法规或者国务院规定,要求经营者交纳各类保证金;

  2.在经营者履行相关程序或者完成相关事项后,不及时退还经营者交纳的保证金。

  第十七条 影响生产经营行为标准。

  (一)不得强制经营者从事《中华人民共和国反垄断法》规定的垄断行为,主要指以行政命令、行政授权、行政指导或者通过行业协会等方式,强制、组织或者引导经营者达成、实施垄断协议或者实施滥用市场支配地位行为。

  (二)不得违法披露或者违法要求经营者披露生产经营敏感信息,为经营者实施垄断行为提供便利条件。生产经营敏感信息是指除依据法律法规或者国务院规定需要公开之外,生产经营者未主动公开,通过公开渠道无法采集的生产经营数据。主要包括:拟定价格、成本、生产数量、销售数量、生产销售计划、经销商信息、终端客户信息等。

  (三)不得超越定价权限进行政府定价,包括但不限于:

  1.对实行政府指导价的商品、服务进行政府定价;

  2.对不属于本级政府定价目录范围内的商品、服务制定政府定价或者政府指导价;

  3.违反《中华人民共和国价格法》等法律法规采取价格干预措施。

  (四)不得违法干预实行市场调节价的商品和服务的价格水平,包括但不限于:

  1.制定公布商品和服务的统一执行价、参考价;

  2.规定商品和服务的最高或者最低限价;

  3.干预影响商品和服务价格水平的手续费、折扣或者其他费用。

  第四章 例外规定

  第十八条 政策制定机关对政策措施进行公平竞争审查时,认为虽然具有一定限制竞争的效果,但属于《意见》规定的为维护国家经济安全、文化安全、涉及国防建设,为实现扶贫开发、救灾救助等社会保障目的,为实现节约能源资源、保护生态环境等社会公共利益以及法律、行政法规规定的例外情形,在同时符合以下条件的情况下可以实施:

  (一)对实现政策目的不可或缺,即为实现相关目标必须实施此项政策措施;

  (二)不会严重排除和限制市场竞争;

  (三)明确实施期限。

  第十九条 政策制定机关应当在书面审查结论中说明政策措施是否适用例外规定。认为适用例外规定的,应当对符合适用例外规定的情形和条件进行详细说明。

  第二十条 政策制定机关应当逐年评估适用例外规定的政策措施的实施效果,形成书面评估报告。实施期限到期或者未达到预期效果的政策措施,应当及时停止执行或者进行调整。

  第五章 社会监督和责任追究

  第二十一条 政策制定机关涉嫌未进行公平竞争审查或者违反审查标准出台政策措施的,任何单位和个人可以向政策制定机关反映,政策制定机关应当核实有关情况。

  第二十二条 政策制定机关未进行公平竞争审查出台政策措施的,应当及时补做审查。发现存在违反审查标准问题的,应当按照相关程序停止执行或者调整相关政策措施。停止执行或者调整相关政策措施的,应当按照《中华人民共和国政府信息公开条例》要求向社会公开。

  第二十三条 政策制定机关涉嫌未进行公平竞争审查或者违反审查标准出台政策措施的,任何单位和个人可以向政策制定机关的上级机关或者反垄断执法机构举报。举报采用书面形式并提供相关事实和证据的,上级机关应当核实有关情况;涉嫌违反《中华人民共和国反垄断法》的,反垄断执法机构应当进行必要的调查。

  第二十四条 政策制定机关未进行公平竞争审查或者违反审查标准出台政策措施的,由上级机关责令改正;拒不改正或者不及时改正的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依据《中华人民共和国公务员法》、《行政机关公务员处分条例》等法律法规给予处分。违反《中华人民共和国反垄断法》的,反垄断执法机构可以向政策制定机关或者其上级机关提出停止执行或者调整政策措施的建议。相关处理决定和建议依据法律法规向社会公开。

  第六章 附则

  第二十五条 各级公平竞争审查联席会议可以根据实际工作需要,建立公平竞争审查工作专家支持体系。

  第二十六条 本细则自公布之日起实施。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。