发改价监[2017]1849号 关于印发《公平竞争审查制度实施细则(暂行)》的通知
发文时间: 2017-10-23
文号:发改价监[2017]1849号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  根据《国务院关于在市场体系建设中建立公平竞争审查制度的意见》(国发〔2016〕34号)要求,国家发展改革委、财政部、商务部、国家工商行政管理总局、国务院法制办会同有关部门研究制定了《公平竞争审查制度实施细则(暂行)》,经国务院同意,现予印发,请各行政机关以及法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织,在开展公平竞争审查时认真贯彻执行。

  附件:公平竞争审查制度实施细则(暂行)

  国家发展改革委

  财  政  部

  商  务  部

  工 商 总 局

  国务院法制办

  2017年10月23日

  附件:

公平竞争审查制度实施细则(暂行)

  第一章 总则

  第一条 为保障公平竞争审查工作顺利开展,推动公平竞争审查制度有效实施,根据《中华人民共和国反垄断法》、《国务院关于在市场体系建设中建立公平竞争审查制度的意见》(国发﹝2016﹞34 号,以下简称《意见》),制定本细则。

  第二条 行政机关以及法律法规授权的具有管理公共事务职能的组织(以下统称政策制定机关),在制定市场准入、产业发展、招商引资、招标投标、政府采购、经营行为规范、资质标准等涉及市场主体经济活动的规章、规范性文件和其他政策措施(以下统称政策措施)时,应当进行公平竞争审查,评估对市场竞争的影响,防止排除、限制市场竞争。

  经审查认为不具有排除、限制竞争效果的,可以实施;具有排除、限制竞争效果的,应当不予出台或者调整至符合相关要求后出台;未经公平竞争审查的,不得出台。

  以多个部门名义联合制定出台的政策措施,由牵头部门负责公平竞争审查,其他部门在各自职责范围内参与公平竞争审查。

  第三条 对行政法规和国务院制定的政策措施、政府部门负责起草的地方性法规,由起草部门在起草过程中参照本细则规定进行公平竞争审查。未经公平竞争审查不得提交审议。

  第四条 国家发展改革委、国务院法制办、财政部、商务部、工商总局会同有关部门,建立公平竞争审查工作部际联席会议制度,统筹协调推进公平竞争审查相关工作,对实施公平竞争审查制度进行宏观指导。地方各级人民政府建立的公平竞争审查联席会议或者相应的工作协调机制(以下统称联席会议),负责统筹协调本地区公平竞争审查工作。

  各级公平竞争审查联席会议应当每年向上级公平竞争审查联席会议报告本地区公平竞争审查制度实施情况。

  第二章 审查机制和程序

  第五条 政策制定机关应当建立健全自我审查机制,明确责任机构和审查程序。自我审查可以由政策制定机关的具体业务机构负责,或者由政策制定机关指定特定机构统一负责,也可以采取其他方式实施。

  第六条 政策制定机关开展公平竞争审查应当遵循审查基本流程(可参考附件一),并形成明确的书面审查结论(可参考附件二)。

  书面审查结论由政策制定机关存档。

  未形成书面审查结论出台政策措施的,视为未进行公平竞争审查。

  第七条 政策制定机关开展公平竞争审查,应当征求利害关系人意见或者向社会公开征求意见,并在书面审查结论中说明征求意见情况。对出台前需要保密的政策措施,由政策制定机关按照相关法律法规处理。

  利害关系人指参与相关市场竞争的经营者、上下游经营者、消费者以及政策措施可能影响其公平参与市场竞争的其他市场主体。

  第八条 政策制定机关开展公平竞争审查,可以征求专家学者、法律顾问、专业机构的意见。征求上述方面意见的,应当在书面审查结论中说明有关情况。

  第九条 政策制定机关可以就公平竞争审查中遇到的具体问题,向履行相应职责的反垄断执法机构提出咨询。反垄断执法机构基于政策制定机关提供的材料,提出咨询意见。

  第十条 政策制定机关开展公平竞争审查时,对存在较大争议或者部门意见难以协调一致的问题,可以提请同级公平竞争审查联席会议协调。联席会议认为确有必要的,可以根据相关工作规则召开会议进行协调。仍无法协调一致的,由政策制定机关提交上级机关决定。

  第十一条 政策制定机关应当每年对开展公平竞争审查情况进行总结,于次年1 月31 日前将书面总结报告报送同级公平竞争审查联席会议办公室。

  第十二条 对经公平竞争审查后出台的政策措施,政策制定机关应当对其影响全国统一市场和公平竞争的情况进行定期评估。经评估认为妨碍全国统一市场和公平竞争的,应当及时废止或者修改完善。

  定期评估可以每三年进行一次,也可以由政策制定机关根据实际情况自行决定。自行决定评估时限的,政策制定机关应当在出台政策措施时予以明确。

  政策制定机关可以建立专门的定期评估机制,也可以在定期清理本地区、本部门规章和规范性文件时一并评估。

  第十三条 鼓励各地区、各部门委托第三方专业机构,协助对政策措施进行公平竞争审查和定期评估。

  第三章 审查标准

  第十四条 市场准入和退出标准。

  (一)不得设置不合理和歧视性的准入和退出条件,包括但不限于:

  1.设置明显不必要或者超出实际需要的准入和退出条件,排斥或者限制经营者参与市场竞争;

  2.没有法律法规依据或者国务院规定,对不同所有制、地区、组织形式的经营者实施差别化待遇,设置不平等的市场准入和退出条件;

  3.没有法律法规依据或者国务院规定,以备案、登记、注册、名录、年检、监制、认定、认证、审定、指定、配号、换证、要求设立分支机构等形式,设定或者变相设定市场准入障碍;

  4.没有法律法规依据或者国务院规定,设置消除或者减少经营者之间竞争的市场准入或者退出条件。

  (二)未经公平竞争不得授予经营者特许经营权,包括但不限于:

  1.在一般竞争性领域实施特许经营或者以特许经营为名增设行政许可;

  2.未明确特许经营权期限或者未经法定程序延长特许经营权期限;

  3.未采取招标投标、竞争性谈判等竞争方式,直接将特许经营权授予特定经营者;

  4.设置歧视性条件,使经营者无法公平参与特许经营权竞争。

  (三)不得限定经营、购买、使用特定经营者提供的商品和服务,包括但不限于:

  1.以明确要求、暗示、拒绝或者拖延行政审批、重复检查、不予接入平台或者网络等方式,限定或者变相限定经营、购买、使用特定经营者提供的商品和服务;

  2.在招标投标中限定投标人所在地、所有制、组织形式,排斥或者限制潜在投标人参与招标投标活动;

  3.没有法律法规依据,通过设置项目库、名录库等方式,排斥或者限制潜在经营者提供商品和服务。

  (四)不得设置没有法律法规依据的审批或者具有行政审批性质的事前备案程序,包括但不限于:

  1.没有法律法规依据增设行政审批事项,增加行政审批环节、条件和程序;

  2.没有法律法规依据设置具有行政审批性质的前置性备案程序。

  (五)不得对市场准入负面清单以外的行业、领域、业务等设置审批程序,主要指没有法律法规依据或者国务院决定,采取禁止进入、限制市场主体资质、限制股权比例、限制经营范围和商业模式等方式,直接或者变相限制市场准入。

  第十五条 商品和要素自由流动标准。

  (一)不得对外地和进口商品、服务实行歧视性价格和歧视性补贴政策,包括但不限于:

  1.制定政府定价或者政府指导价时,对外地和进口同类商品、服务制定歧视性价格;

  2.对相关商品、服务进行补贴时,对外地同类商品、服务和进口同类商品不予补贴或者给予较低补贴。

  (二)不得限制外地和进口商品、服务进入本地市场或者阻碍本地商品运出、服务输出,包括但不限于:

  1.对外地商品、服务规定与本地同类商品、服务不同的技术要求、检验标准,或者采取重复检验、重复认证等歧视性技术措施;

  2.对进口商品规定与本地同类商品不同的技术要求、检验标准,或者采取重复检验、重复认证等歧视性技术措施;

  3.没有法律法规依据或者国务院规定,对进口服务规定与本地同类服务不同的技术要求、检验标准,或者采取重复检验、重复认证等歧视性技术措施;

  4.没有法律法规依据,设置专门针对外地和进口商品、服务的专营、专卖、审批、许可;

  5.没有法律法规依据,在道路、车站、港口、航空港或者本行政区域边界设置关卡,阻碍外地和进口商品、服务进入本地市场或者本地商品运出和服务输出;

  6.没有法律法规依据,通过软件或者互联网设置屏蔽以及采取其他手段,阻碍外地和进口商品、服务进入本地市场或者本地商品运出和服务输出。

 (三)不得排斥或者限制外地经营者参加本地招标投标活动,包括但不限于:

  1.不依法及时有效地发布招标信息;

  2.直接明确外地经营者不能参与本地特定的招标投标活动;

  3.对外地经营者设定明显高于本地经营者的资质要求或者评审标准;

  4.通过设定与招标项目的具体特点和实际需要不相适应或者与合同履行无关的资格、技术和商务条件,变相限制外地经营者参加本地招标投标活动。

  (四)不得排斥、限制或者强制外地经营者在本地投资或者设立分支机构,包括但不限于:

  1.直接拒绝外地经营者在本地投资或者设立分支机构;

  2.没有法律法规依据或者国务院规定,对外地经营者在本地投资的规模、方式以及设立分支机构的地址、模式等进行限制;

  3.没有法律法规依据,直接强制外地经营者在本地投资或者设立分支机构;

  4.没有法律法规依据,将在本地投资或者设立分支机构作为参与本地招标投标、享受补贴和优惠政策等的必要条件,变相强制外地经营者在本地投资或者设立分支机构。

  (五)不得对外地经营者在本地的投资或者设立的分支机构实行歧视性待遇,包括但不限于:

  1.对外地经营者在本地的投资不给予与本地经营者同等的政策待遇;

  2.对外地经营者在本地设立的分支机构在经营规模、经营方式、税费缴纳等方面规定与本地经营者不同的要求;

  3.在节能环保、安全生产、健康卫生、工程质量、市场监管等方面,对外地经营者在本地设立的分支机构规定歧视性监管标准和要求。

  第十六条 影响生产经营成本标准。

  (一)不得违法给予特定经营者优惠政策,包括但不限于:

  1.没有法律法规依据或者国务院规定,给予特定经营者财政奖励和补贴;

  2.没有法律法规依据或者未经国务院批准,减免特定经营者应当缴纳的税款;

  3.没有法律法规依据或者国务院规定,以优惠价格或者零地价向特定经营者出让土地,或者以划拨、作价出资方式向特定经营者供应土地;

  4.没有法律法规依据或者国务院规定,在环保标准、排污权限等方面给予特定经营者特殊待遇;

  5.没有法律法规依据或者国务院规定,对特定经营者减免、缓征或停征行政事业性收费、政府性基金、住房公积金等。

  (二)安排财政支出一般不得与企业缴纳的税收或非税收入挂钩,主要指根据企业缴纳的税收或者非税收入情况,采取列收列支或者违法违规采取先征后返、即征即退等形式,对企业进行返还,或者给予企业财政奖励或补贴、减免土地出让收入等优惠政策。

  (三)不得违法违规减免或者缓征特定经营者应当缴纳的社会保险费用,主要指没有法律法规依据或者国务院规定,根据经营者规模、所有制形式、组织形式、地区等因素,减免或者缓征特定经营者需要缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等。

  (四)不得在法律规定之外要求经营者提供或扣留经营者各类保证金,包括但不限于:

  1.没有法律法规或者国务院规定,要求经营者交纳各类保证金;

  2.在经营者履行相关程序或者完成相关事项后,不及时退还经营者交纳的保证金。

  第十七条 影响生产经营行为标准。

  (一)不得强制经营者从事《中华人民共和国反垄断法》规定的垄断行为,主要指以行政命令、行政授权、行政指导或者通过行业协会等方式,强制、组织或者引导经营者达成、实施垄断协议或者实施滥用市场支配地位行为。

  (二)不得违法披露或者违法要求经营者披露生产经营敏感信息,为经营者实施垄断行为提供便利条件。生产经营敏感信息是指除依据法律法规或者国务院规定需要公开之外,生产经营者未主动公开,通过公开渠道无法采集的生产经营数据。主要包括:拟定价格、成本、生产数量、销售数量、生产销售计划、经销商信息、终端客户信息等。

  (三)不得超越定价权限进行政府定价,包括但不限于:

  1.对实行政府指导价的商品、服务进行政府定价;

  2.对不属于本级政府定价目录范围内的商品、服务制定政府定价或者政府指导价;

  3.违反《中华人民共和国价格法》等法律法规采取价格干预措施。

  (四)不得违法干预实行市场调节价的商品和服务的价格水平,包括但不限于:

  1.制定公布商品和服务的统一执行价、参考价;

  2.规定商品和服务的最高或者最低限价;

  3.干预影响商品和服务价格水平的手续费、折扣或者其他费用。

  第四章 例外规定

  第十八条 政策制定机关对政策措施进行公平竞争审查时,认为虽然具有一定限制竞争的效果,但属于《意见》规定的为维护国家经济安全、文化安全、涉及国防建设,为实现扶贫开发、救灾救助等社会保障目的,为实现节约能源资源、保护生态环境等社会公共利益以及法律、行政法规规定的例外情形,在同时符合以下条件的情况下可以实施:

  (一)对实现政策目的不可或缺,即为实现相关目标必须实施此项政策措施;

  (二)不会严重排除和限制市场竞争;

  (三)明确实施期限。

  第十九条 政策制定机关应当在书面审查结论中说明政策措施是否适用例外规定。认为适用例外规定的,应当对符合适用例外规定的情形和条件进行详细说明。

  第二十条 政策制定机关应当逐年评估适用例外规定的政策措施的实施效果,形成书面评估报告。实施期限到期或者未达到预期效果的政策措施,应当及时停止执行或者进行调整。

  第五章 社会监督和责任追究

  第二十一条 政策制定机关涉嫌未进行公平竞争审查或者违反审查标准出台政策措施的,任何单位和个人可以向政策制定机关反映,政策制定机关应当核实有关情况。

  第二十二条 政策制定机关未进行公平竞争审查出台政策措施的,应当及时补做审查。发现存在违反审查标准问题的,应当按照相关程序停止执行或者调整相关政策措施。停止执行或者调整相关政策措施的,应当按照《中华人民共和国政府信息公开条例》要求向社会公开。

  第二十三条 政策制定机关涉嫌未进行公平竞争审查或者违反审查标准出台政策措施的,任何单位和个人可以向政策制定机关的上级机关或者反垄断执法机构举报。举报采用书面形式并提供相关事实和证据的,上级机关应当核实有关情况;涉嫌违反《中华人民共和国反垄断法》的,反垄断执法机构应当进行必要的调查。

  第二十四条 政策制定机关未进行公平竞争审查或者违反审查标准出台政策措施的,由上级机关责令改正;拒不改正或者不及时改正的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依据《中华人民共和国公务员法》、《行政机关公务员处分条例》等法律法规给予处分。违反《中华人民共和国反垄断法》的,反垄断执法机构可以向政策制定机关或者其上级机关提出停止执行或者调整政策措施的建议。相关处理决定和建议依据法律法规向社会公开。

  第六章 附则

  第二十五条 各级公平竞争审查联席会议可以根据实际工作需要,建立公平竞争审查工作专家支持体系。

  第二十六条 本细则自公布之日起实施。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。