购置新建商品房房产税纳税义务发生时间分析
发文时间:2021-03-02
作者:王力
来源:每日税讯精选
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近日,某税务机关在实施纳税评估时,通过大数据比对分析发现某金融企业2018年6月存在购置新建商品房并缴纳契税办理权属登记的行为,但同期未见房产税源新增登记信息,可能存在取得新购置房产未按规定缴纳房产税风险。


  税务机关向纳税人发送了风险提示提醒函,纳税人回函表示该房产已购置但装修、消防工程等未完工,仍在“在建工程“科目核算,按照税法“委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,缴纳房产税”的规定,由于未竣工验收,不符合房产税的缴纳条件,显然企业在对新购置房产房产税纳税义务发生时间判断上出现了误差,那究竟购置新建商品房纳税义务发生时间如何判定呢?我们不妨分析一二。


  委托施工企业建设的房屋,是指自己通过出让、划拨等方式取得土地使用权,并通过与具有建筑资质的建筑企业签订建筑安装承包合同,委托建筑施工企业建设房屋,并在工程完工时按规定的程序办理竣工验收,出具竣工验收报告。这种情况下显然适用《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]第8号)第19条规定:纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,缴纳房产税,纳税人在办理验收手续之前已使用或出租、出借的新建房屋,应从使用或出租、出借的当月起,缴纳房产税。——即在办理验收手续之次月起缴纳房产税。


  购置新建商品房,是指纳税人从从事房地产开发的企业购置的新建商品房行为,包括签订房地产买卖合同,约定价格支付方式和房屋交付时间,并在缴纳契税后办理房屋权属转移手续。这种情况下显然适用《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条的规定:购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。——即在交付使用之次月起缴纳房产税。


  显然本案例中,该金融企业首先在房产来源或者房产性质判定上出现了误差,将”新购置商品房“判定为”委托施工企业建造的房屋“,不同的房产来源和房产性质适用不同的税法规定,纳税义务发生时间自然也大相庭径。


  那”新购置商品房“到底如何纳税呢?核心要点四个字”交付使用“,企业认为就算是新购置商品房,一直没有完成装修改造,也未实际交付使用,自然不要缴纳房产税。注意了,税法规定的交付使用是指房地产企业交付给业主使用,只要房地产开发企业已经将房屋交付给业主,购房者就应该按税法的规定缴纳房产税,无论房产是否实际投入使用,是否在装修过程中,是否办理权属登记。


  那交付时间如何认定呢?这里的“房屋交付使用”,各省政策并无定论,不妨参考以下几个文件:1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第十一条规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。2、《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》(青地税函[2009]128号)第二条第二款规定,商品房交付使用,是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。具体时间认定,笔者认为可以根据:1、合同约定交付时间;2、实际交付时间(交钥匙时间、签署使用通知书)等来进行综合判断。


  总结


  企业购置新建商品房,应按照实际交付时间(如拿钥匙时间、签署交房通知书时间)次月按照房产原值、契税等计税依据缴纳房产税,待装修完成交付使用后,应按规定将装修费用、电梯、中央空调等不可分离的附属设施计入房产原值,并完善税源登记,增加房产原值后计算缴纳税款。


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  假定不考虑其他因素,在上述情况下,甲公司在对乙公司2X25年12月31日的财务状况和2X25年度的经营成果进行折算时,应当如何估计即期汇率?

  分析:根据《企业会计准则解释第20号》,当一种货币不可兑换为另一种货币时,企业应当对计量日的即期汇率进行估计,使其能够如实反映在当前主要经济状况下市场参与者在计量日进行的有序兑换交易所采用的汇率。在满足上述有关货币缺乏可兑换性时即期汇率估计要求的情况下,企业可采用未经调整的可观察汇率或其他估计方法,对相关即期汇率进行估计。

  本例中,甲公司不能以变现或结算净投资为目的将M货币兑换为L货币,但能够基于其他目的兑换货币。在基于其他目的将M货币兑换为L货币时实行自由浮动汇率机制,并采用单一汇率,该汇率每日更新。根据《企业会计准则解释第20号》,一种货币在某一目的下不可兑换为另一种货币,但在其他目的下可兑换为另一种货币的,企业应当考虑包括但不限于以下所列的因素,以判断其他目的下的可观察汇率是否满足货币缺乏可兑换性时即期汇率的估计要求:一是是否存在多个可观察汇率。如存在多个可观察汇率,可能表明这些汇率包含对出于特定目的取得另一种货币的“激励”或“惩罚”,因而可能未反映当前主要经济状况;二是可兑换货币的用途。如企业能够取得的另一种货币仅限于有限用途(如进口紧急物资),则该汇率可能未反映当前主要经济状况;三是汇率的性质。相较于受监管部门管制及其他经常性干预的汇率,可观察的自由浮动汇率更能反映当前主要经济状况;四是汇率更新的频率。相较于长期不变的可观察汇率,每日或以更高频率更新的可观察汇率更能反映当前主要经济状况。

  本例中,基于其他目的将M货币兑换为L货币时采用单一的自由浮动汇率且该汇率每日更新,同时基于其他目的兑换的货币也并非为有限用途,因此,甲公司认定基于其他目的下的可观察汇率能够满足“如实反映在当前主要经济状况下市场参与者在计量日进行的有序兑换交易所采用的汇率”的要求,甲公司在折算乙公司2X25年12月31日的财务状况和2X25年度的经营成果时可采用该可观察汇率作为估计的即期汇率。

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  【例】甲公司的记账本位币和列报货币均为L货币。乙公司和丙公司为甲公司在境外设立的全资子公司,乙公司和丙公司的记账本位币分别为M货币和P货币,均为各自经营所在地的法定货币。甲公司编制合并财务报表时,需将乙公司和丙公司的外币财务报表折算为L货币。

  情形一:乙公司所在地的货币主管部门规定,将M货币兑换为L货币须在提交兑换申请时申报资金用途并完成相关行政审批流程。通常情况下,货币主管部门按照正常行政流程进行审核并完成兑换需10个工作日。2X26年6月1日,因无法满足市场对L货币的兑换需求,乙公司所在地的货币主管部门暂停了官方兑换渠道。在官方兑换渠道暂停期间,仅有零散中间商以非官方设定的汇率开展以M货币兑换L货币的交易,前述交易不能够产生可强制执行权利和义务,也不存在其他能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制。

  情形二:丙公司所在地货币主管部门规定,除进口食品和药品以外,不接受用于其他目的的L货币兑换申请。

  假定不考虑其他影响因素,在上述情形中,甲公司应当如何分别评估M货币、P货币是否可兑换为L货币?

  分析:

  情形一中,2X26年6月1日前,乙公司所在地的货币主管部门提供L货币的官方兑换渠道,按照正常行政流程进行审核并完成兑换需10个工作日,前述10个工作日为通过官方兑换机制将M货币兑换为L货币的正常行政延迟。根据《企业会计准则解释第20号》,在评估企业能够在“一定时间范围内”通过可在兑换交易中产生可强制执行权利和义务的某一市场或兑换机制将该货币兑换为另一种货币,前述一定时间范围允许因法律或监管规定、公共假期等实际因素导致的兑换业务办理的正常延迟。因此,在满足《企业会计准则解释第20号》其他相关评估要求的情况下,甲公司在提交申请后10个工作日内能够取得L货币的,可认定M货币可兑换为L货币。

  2X26年6月1日后,在乙公司所在地的货币主管部门暂停官方兑换渠道期间,仅有零散中间商以非官方设定的汇率开展以M货币兑换L货币的交易,且该兑换交易不能够产生可强制执行的权利和义务,也不存在其他能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制。根据《企业会计准则解释第20号》,在评估一种货币是否可兑换为另一种货币时,应当仅考虑能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制。本情形中由于在官方兑换渠道暂停期间,不存在能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制,因此,甲公司应当认定M货币不可兑换为L货币。

  情形二中,甲公司仅可基于进口食品和药品的目的申请将P货币兑换为L货币,而不能为变现或结算对丙公司的净投资申请兑换L货币。根据《企业会计准则解释第20号》,在评估一种货币是否可兑换为另一种货币时,对于境外经营财务状况和经营成果的折算,企业应当假定其取得另一种货币的目的是变现或结算其境外经营净投资。本情形中,由于甲公司不能基于变现或结算对丙公司净投资的目的申请兑换L货币,因此,甲公司应当认定P货币不可兑换为L货币。