国务院办公厅关于进一步优化营商环境更好服务市场主体的实施意见
发文时间:2020-07-15
文号:国办发[2020]24号
时效性:全文有效
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省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:


  党中央、国务院高度重视深化“放管服”改革优化营商环境工作。近年来,我国营商环境明显改善,但仍存在一些短板和薄弱环节,特别是受新冠肺炎疫情等影响,企业困难凸显,亟需进一步聚焦市场主体关切,对标国际先进水平,既立足当前又着眼长远,更多采取改革的办法破解企业生产经营中的堵点痛点,强化为市场主体服务,加快打造市场化法治化国际化营商环境,这是做好“六稳”工作、落实“六保”任务的重要抓手。为持续深化“放管服”改革优化营商环境,更大激发市场活力,增强发展内生动力,经国务院同意,现提出以下意见。


  一、持续提升投资建设便利度


  (一)优化再造投资项目前期审批流程。从办成项目前期“一件事”出发,健全部门协同工作机制,加强项目立项与用地、规划等建设条件衔接,推动有条件的地方对项目可行性研究、用地预审、选址、环境影响评价、安全评价、水土保持评价、压覆重要矿产资源评估等事项,实行项目单位编报一套材料,政府部门统一受理、同步评估、同步审批、统一反馈,加快项目落地。优化全国投资项目在线审批监管平台审批流程,实现批复文件等在线打印。(国家发展改革委牵头,国务院相关部门及各地区按职责分工负责)


  (二)进一步提升工程建设项目审批效率。全面推行工程建设项目分级分类管理,在确保安全前提下,对社会投资的小型低风险新建、改扩建项目,由政府部门发布统一的企业开工条件,企业取得用地、满足开工条件后作出相关承诺,政府部门直接发放相关证书,项目即可开工。加快推动工程建设项目全流程在线审批,推进工程建设项目审批管理系统与投资审批、规划、消防等管理系统数据实时共享,实现信息一次填报、材料一次上传、相关评审意见和审批结果即时推送。2020年底前将工程建设项目审批涉及的行政许可、备案、评估评审、中介服务、市政公用服务等纳入线上平台,公开办理标准和费用。(住房城乡建设部牵头,国务院相关部门及各地区按职责分工负责)


  (三)深入推进“多规合一”。抓紧统筹各类空间性规划,积极推进各类相关规划数据衔接或整合,推动尽快消除规划冲突和“矛盾图斑”。统一测绘技术标准和规则,在用地、规划、施工、验收、不动产登记等各阶段,实现测绘成果共享互认,避免重复测绘。(自然资源部牵头,住房城乡建设部等国务院相关部门及各地区按职责分工负责)


  二、进一步简化企业生产经营审批和条件


  (四)进一步降低市场准入门槛。围绕工程建设、教育、医疗、体育等领域,集中清理有关部门和地方在市场准入方面对企业资质、资金、股比、人员、场所等设置的不合理条件,列出台账并逐项明确解决措施、责任主体和完成时限。研究对诊所设置、诊所执业实行备案管理,扩大医疗服务供给。对于海事劳工证书,推动由政府部门直接受理申请、开展检查和签发,不再要求企业为此接受船检机构检查,且不收取企业办证费用。通过在线审批等方式简化跨地区巡回演出审批程序。(国家发展改革委、教育部、住房城乡建设部、交通运输部、商务部、文化和旅游部、国家卫生健康委、体育总局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责)


  (五)精简优化工业产品生产流通等环节管理措施。2020年底前将保留的重要工业产品生产许可证管理权限全部下放给省级人民政府市场监督管理部门。加强机动车生产、销售、登记、维修、保险、报废等信息的共享和应用,提升机动车流通透明度。督促地方取消对二手车经销企业登记注册地设置的不合理规定,简化二手车经销企业购入机动车交易登记手续。2020年底前优化新能源汽车免征车辆购置税的车型目录和享受车船税减免优惠的车型目录发布程序,实现与道路机动车辆生产企业及产品公告“一次申报、一并审查、一批发布”,企业依据产品公告即可享受相关税收减免政策。(工业和信息化部、公安部、财政部、交通运输部、商务部、税务总局、市场监管总局、银保监会等国务院相关部门按职责分工负责)


  (六)降低小微企业等经营成本。支持地方开展“一照多址”改革,简化企业设立分支机构的登记手续。在确保食品安全前提下,鼓励有条件的地方合理放宽对连锁便利店制售食品在食品处理区面积等方面的审批要求,探索将食品经营许可(仅销售预包装食品)改为备案,合理制定并公布商户牌匾、照明设施等标准。鼓励引导平台企业适当降低向小微商户收取的平台佣金等服务费用和条码支付、互联网支付等手续费,严禁平台企业滥用市场支配地位收取不公平的高价服务费。在保障劳动者职业健康前提下,对职业病危害一般的用人单位适当降低职业病危害因素检测频次。在工程建设、政府采购等领域,推行以保险、保函等替代现金缴纳涉企保证金,减轻企业现金流压力。(市场监管总局、中央网信办、工业和信息化部、财政部、住房城乡建设部、交通运输部、水利部、国家卫生健康委、人民银行、银保监会等相关部门及各地区按职责分工负责)


  三、优化外贸外资企业经营环境


  (七)进一步提高进出口通关效率。推行进出口货物“提前申报”,企业提前办理申报手续,海关在货物运抵海关监管作业场所后即办理货物查验、放行手续。优化进口“两步申报”通关模式,企业进行“概要申报”且海关完成风险排查处置后,即允许企业将货物提离。在符合条件的监管作业场所开展进口货物“船边直提”和出口货物“抵港直装”试点。推行查验作业全程监控和留痕,允许有条件的地方实行企业自主选择是否陪同查验,减轻企业负担。严禁口岸为压缩通关时间简单采取单日限流、控制报关等不合理措施。(海关总署牵头,国务院相关部门及各地区按职责分工负责)


  (八)拓展国际贸易“单一窗口”功能。加快“单一窗口”功能由口岸通关执法向口岸物流、贸易服务等全链条拓展,实现港口、船代、理货等收费标准线上公开、在线查询。除涉密等特殊情况外,进出口环节涉及的监管证件原则上都应通过“单一窗口”一口受理,由相关部门在后台分别办理并实施监管,推动实现企业在线缴费、自主打印证件。(海关总署牵头,生态环境部、交通运输部、农业农村部、商务部、市场监管总局、国家药监局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责)


  (九)进一步减少外资外贸企业投资经营限制。支持外贸企业出口产品转内销,推行以外贸企业自我声明等方式替代相关国内认证,对已经取得相关国际认证且认证标准不低于国内标准的产品,允许外贸企业作出符合国内标准的书面承诺后直接上市销售,并加强事中事后监管。授权全国所有地级及以上城市开展外商投资企业注册登记。(商务部、市场监管总局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责)


  四、进一步降低就业创业门槛


  (十)优化部分行业从业条件。推动取消除道路危险货物运输以外的道路货物运输驾驶员从业资格考试,并将相关考试培训内容纳入相应等级机动车驾驶证培训,驾驶员凭培训结业证书和机动车驾驶证申领道路货物运输驾驶员从业资格证。改革执业兽医资格考试制度,便利兽医相关专业高校在校生报名参加考试。加快推动劳动者入职体检结果互认,减轻求职者负担。(人力资源社会保障部、交通运输部、农业农村部等国务院相关部门及各地区按职责分工负责)


  (十一)促进人才流动和灵活就业。2021年6月底前实现专业技术人才职称信息跨地区在线核验,鼓励地区间职称互认。引导有需求的企业开展“共享用工”,通过用工余缺调剂提高人力资源配置效率。统一失业保险转移办理流程,简化失业保险申领程序。各地要落实属地管理责任,在保障安全卫生、不损害公共利益等条件下,坚持放管结合,合理设定流动摊贩经营场所。(人力资源社会保障部、市场监管总局、住房城乡建设部等国务院相关部门及各地区按职责分工负责)


  (十二)完善对新业态的包容审慎监管。加快评估已出台的新业态准入和监管政策,坚决清理各类不合理管理措施。在保证医疗安全和质量前提下,进一步放宽互联网诊疗范围,将符合条件的互联网医疗服务纳入医保报销范围,制定公布全国统一的互联网医疗审批标准,加快创新型医疗器械审评审批并推进临床应用。统一智能网联汽车自动驾驶功能测试标准,推动实现封闭场地测试结果全国通用互认,督促封闭场地向社会公开测试服务项目及收费标准,简化测试通知书申领及异地换发手续,对测试通知书到期但车辆状态未改变的无需重复测试、直接延长期限。降低导航电子地图制作测绘资质申请条件,压减资质延续和信息变更的办理时间。(工业和信息化部、公安部、自然资源部、交通运输部、国家卫生健康委、国家医保局、国家药监局等国务院相关部门及各地区按职责分工负责)


  (十三)增加新业态应用场景等供给。围绕城市治理、公共服务、政务服务等领域,鼓励地方通过搭建供需对接平台等为新技术、新产品提供更多应用场景。在条件成熟的特定路段及有需求的机场、港口、园区等区域探索开展智能网联汽车示范应用。建立健全政府及公共服务机构数据开放共享规则,推动公共交通、路政管理、医疗卫生、养老等公共服务领域和政府部门数据有序开放。(国家发展改革委牵头,中央网信办、工业和信息化部、公安部、民政部、住房城乡建设部、交通运输部、国家卫生健康委等相关部门及各地区按职责分工负责)


  五、提升涉企服务质量和效率


  (十四)推进企业开办经营便利化。全面推行企业开办全程网上办,提升企业名称自主申报系统核名智能化水平,在税务、人力资源社会保障、公积金、商业银行等服务领域加快实现电子营业执照、电子印章应用。放宽小微企业、个体工商户登记经营场所限制。探索推进“一业一证”改革,将一个行业准入涉及的多张许可证整合为一张许可证,实现“一证准营”、跨地互认通用。梳理各类强制登报公告事项,研究推动予以取消或调整为网上免费公告。加快推进政务服务事项跨省通办。(市场监管总局、国务院办公厅、司法部、人力资源社会保障部、住房城乡建设部、人民银行、税务总局、银保监会、证监会等国务院相关部门及各地区按职责分工负责)


  (十五)持续提升纳税服务水平。2020年底前基本实现增值税专用发票电子化,主要涉税服务事项基本实现网上办理。简化增值税等税收优惠政策申报程序,原则上不再设置审批环节。强化税务、海关、人民银行等部门数据共享,加快出口退税进度,推行无纸化单证备案。(税务总局牵头,人民银行、海关总署等国务院相关部门按职责分工负责)


  (十六)进一步提高商标注册效率。提高商标网上服务系统数据更新频率,提升系统智能检索功能,推动实现商标图形在线自动比对。进一步压缩商标异议、驳回复审的审查审理周期,及时反馈审查审理结果。2020年底前将商标注册平均审查周期压缩至4个月以内。(国家知识产权局负责)


  (十七)优化动产担保融资服务。鼓励引导商业银行支持中小企业以应收账款、生产设备、产品、车辆、船舶、知识产权等动产和权利进行担保融资。推动建立以担保人名称为索引的电子数据库,实现对担保品登记状态信息的在线查询、修改或撤销。(人民银行牵头,国家发展改革委、公安部、交通运输部、市场监管总局、银保监会、国家知识产权局等国务院相关部门按职责分工负责)


  六、完善优化营商环境长效机制


  (十八)建立健全政策评估制度。研究制定建立健全政策评估制度的指导意见,以政策效果评估为重点,建立对重大政策开展事前、事后评估的长效机制,推进政策评估工作制度化、规范化,使政策更加科学精准、务实管用。(国务院办公厅牵头,各地区、各部门负责)


  (十九)建立常态化政企沟通联系机制。加强与企业和行业协会商会的常态化联系,完善企业服务体系,加快建立营商环境诉求受理和分级办理“一张网”,更多采取“企业点菜”方式推进“放管服”改革。加快推进政务服务热线整合,进一步规范政务服务热线受理、转办、督办、反馈、评价流程,及时回应企业和群众诉求。(国务院办公厅牵头,国务院相关部门和单位及各地区按职责分工负责)


  (二十)抓好惠企政策兑现。各地要梳理公布惠企政策清单,根据企业所属行业、规模等主动精准推送政策,县级政府出台惠企措施时要公布相关负责人及联系方式,实行政策兑现“落实到人”。鼓励推行惠企政策“免申即享”,通过政府部门信息共享等方式,实现符合条件的企业免予申报、直接享受政策。对确需企业提出申请的惠企政策,要合理设置并公开申请条件,简化申报手续,加快实现一次申报、全程网办、快速兑现。(各地区、各部门负责)


  各地区、各部门要认真贯彻落实本意见提出的各项任务和要求,围绕市场主体需求,研究推出更多务实管用的改革举措,相关落实情况年底前报国务院。有关改革事项涉及法律法规调整的,要按照重大改革于法有据的要求,抓紧推动相关法律法规的立改废释。国务院办公厅要加强对深化“放管服”改革和优化营商环境工作的业务指导,强化统筹协调和督促落实,确保改革措施落地见效。


国务院办公厅

2020年7月15日




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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。