各位水友大家好，欢迎来到木水吹税时间！

　　扩大范围的小型微利企业所得税优惠已经实施了一年了，各位水友该享受的也“尽量”去享受了吧。本期木水并不是专门分享小微企业的所得税优惠，而是想谈一谈一个新的会计准则——租赁。

　　财政部规定，新的租赁准则，具体的实施范围和时间为，在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业自2019年1月1日起实施，以避免出现境内外报表会计准则适用差异。

　　对于其他执行企业会计准则的企业（包括A股上市公司），自2021年1月1日起实施，以为其留出充足准备时间，总结借鉴境外上市企业执行新租赁准则的经验，确保准则实施质量。

　　也就是说，适用企业会计准则的企业，在2021年1月1日起就要实施新租赁准则了。

　　那么这个准则，对税务处理有什么影响呢？木水不是一直吹税的吗？什么时候改吹会计了？木水当然不会无的放矢啊，如果不影响税务处理的，木水说来干嘛呢？

　　新租赁准则木水认为最大的影响之一，就是对小型微利企业的判定，而这直接影响企业的所得税税费负担的。

　　我们先回顾一下小型微企业的标准吧。

　　法条速递

　　《关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告》第二条：“本公告所称小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。”

　　影响就出在资产总额这个规定上，资产总额这个指标，是按照全年季度平均值计算的，而季度平均值，则是按照每个季度的季初和季末的资产负债表上的资产总额数确定的。

　　那么今天的主角就来了，新租赁准则。尤其是对于承租方，影响会比较大。

　　在旧准则下，承租方以经营租赁方式租入不动产或重大生产设备用于经营，本来是属于“轻资产”模式经营，经营租入的资产是不会反映在资产负债表中的，这样，资产总额就一般比较不容易超过5000万元的限额，其他条件符合的话，可以享受到小微企业的所得税优惠的。但如果执行了新租赁准则，就不一样了，会由原来报表上的“轻资产”模式，变为“重资产”模式。为什么？我们看看新租赁准则对承租人的规定。

　　准则速递

　　《企业会计准则第21号——租赁》第十四条第一款：“在租赁期开始日，承租人应当对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用本准则第三章第三节进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。”

　　第五十三条第一款：“承租人应当在资产负债表中单独列示使用权资产和租赁负债。其中，租赁负债通常分别非流动负债和一年内到期的非流动负债列示。”

　　解释

　　在新租赁准则下，只要承租人租入了资产，且不符合简化处理的短期租赁和低价值资产租赁情形的，不论是否融资租赁，均要确认使用权资产并在报表中单独列报。在旧准则下，由于经营租入的资产和负债均不在报表中列报，只是在附注中披露，这样对债权人直接利用报表列报的信息进行偿债能力指标的测算会有影响，尤其是对于存在大量租赁的“轻资产”模式企业，其表外对偿债能力的影响因素太大，所以债权人无法通过列报的信息计算的指标精确评估其偿债能力，造成决策失误。所以，新准则下，要求无论什么性质的租赁，承租人均应将租赁确认使用权资产和租赁负债，并在报表中单独列报，这样能向报表使用者提供更全面的信息，有利于债权人或潜在债权人作出经营决策。

　　但是，问题又来了，根据税法规定，小微企业的指标是以资产总额来确定是否符合条件之一的，如果企业执行了新准则，那么报表上的资产总额就会多了一项使用权资产项目，直接增加了资产总额，有可能让企业超过了资产总额的指标的。这种情形，对于做“二房东”的商业（物业）管理公司影响尤其大。

　　众所周知，很多商业地产公司，都会配套自己的物业管理或者商业管理公司，用于对自有物业出租、提供物业服务、安保等的业务。而由于大家都懂的原因，一般商业地产公司是不会直接对商户出租物业的，而是先打包整体出租给旗下的商业（物业）管理公司，然后再由商业（物业）管理公司对外出租给商户。

　　举个栗子

　　例好人有限公司是一家境内的商业地产开发公司，持有某一线城市某地标商场用于经营，好人有限公司下属一家全资子公司好极商管公司，好极商管公司向好人有限公司整体承租商场，对外转租给商户赚取租金差价，并向商户提供物业管理、商场清洁、安保等服务。而且为了保持承租价格的稳定并兼顾市场的变化，好人有限公司与好极商管公司每隔三年重新签署一次租赁合同并确定新的租赁金额。

　　在旧准则下，由于这是经营租赁，好极商管公司在报表上并未列报与租赁相关的资产和负债，属于轻资产企业，只要能够把控得好，全年季度平均资产总额是可以不超过5000万元的，如果其他指标都符合小微企业的条件，那么好极商管公司是很可能可以享受小微企业所得税优惠的。

　　但是，新准则下，承租人必须在账上确认租赁的使用权资产和租赁负债，并在报表上单独列报，除非属于短期租赁或者低价值资产租赁。根据上例中的情形，每次租赁期限均为三年，超过12个月，所以不可能是短期租赁。而且新准则明确规定，用于转租的，原租赁不属于低价值资产租赁。所以好极商管公司应当确认该笔使用权资产并在报表中列报。而众所周知，对于一线城市地标商业物业的租金不会低到哪里去，而租赁应付款额又是租赁资产账面价值的重要组成部分，所以好极商管公司在新准则下确认和列报的使用权资产可能金额会比较重大，极有可能会造成其全年季度平均资产总额就超过了5000万元，从而无法享受小微企业的所得税优惠。

　　可能有水友会说，那我压低这个租金，使得使用权资产金额不重大不就行了？一线城市地标商业物业对价出租的公允价值一般都比较高的，如果这个内部租赁的租金太低，首先会被税务机关认为这关联企业之间的交易价格明显偏低且没有合理商业目的，没有按照独立交易原则进行，本身就存在被调整的风险；其次，如果承租和转租的租金金额相差太大，那么好极商管公司本身的应纳税所得额就会大大超过300万元，也无法享受小微企业所得税优惠啊。

　　所以说，新租赁准则的执行，不但会影响会计核算，如果税务总局没有相应调整小微企业指标的计算方法，那么还会影响到某些企业是否能享受小微企业所得税优惠政策的，这可是实实在在的影响税费负担的哦。