“我公司为增值税一般纳税人,出租了几套住房,可以享受去年10月1日起增值税征收率减按1.5%的政策吗?”“作为住房租赁企业,选择适用简易计税方法,换算不含税销售额时,应该除以(1+5%)还是(1+1.5%)?”最近一段时间,不少纳税人向笔者咨询这类问题。
根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号,以下简称“24号公告”),2021年10月1日起,住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
从上述规定不难看出,适用该项政策必须满足两个条件:出租住房的主体必须是“住房租赁企业”,而非所有出租住房的纳税人。同时,承租方须为“个人”,包括个体工商户和其他个人,如果承租方是企事业单位、行政单位、社会团体等单位,均不能适用该政策。只有符合条件的住房租赁企业向个人出租住房取得的收入,才能减按1.5%计算缴纳增值税。需要注意的是,住房租赁企业指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案,从事住房租赁经营业务的企业。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第三十五条,简易计税方法的销售额不包括其应纳税额,纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的,销售额=含税销售额÷(1+征收率)。让一些纳税人疑惑的是,出租房屋等不动产的增值税征收率是5%,24号公告减征后的征收率又是1.5%。那销售额计算公式中的“征收率”,是指原征收率5%,还是减征后的1.5%呢?
这需要从此前国家税务总局的其他相关规定中寻找答案。
2020年4月,财政部 国家税务总局发布《关于二手车经销有关增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第17号)规定,自2020年5月1日—2023年12月31日,从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车,由原按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税,改为减按0.5%征收增值税。随后,国家税务总局发布《关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2020年第9号,以下简称“9号公告”)进一步明确,纳税人减按0.5%征收率征收增值税,并按下列公式计算销售额:销售额=含税销售额÷(1+0.5%)。同时明确,该公告发布后出台新的增值税征收率变动政策,比照上述公式原理计算销售额。
那么,2021年7月发布的24号公告,其相关增值税征收率变动政策,自然应当比照9号公告确定“计算销售额公式”的原理。即适用简易征收办法的住房租赁企业,计算销售额的公式为:销售额=含税销售额÷(1+1.5%)。
举例来说,甲公司系已向住房城乡建设部门备案的住房租赁企业,从事向个人出租住房的业务。2021年9月,甲公司取得租金203万元。在24号公告尚未实施前,甲公司应按9%的税率计算增值税销项税额:2030000÷(1+9%)×9%=167614.68(元)。2021年10月,甲公司取得租金203万元。甲公司有两种增值税计税方法可以选择:如果选择适用一般计税方法,应按9%的税率计算增值税销项税额2030000÷(1+9%)×9%=167614.68(元);如果选择适用简易计税方法,则按照5%的征收率减按1.5%计算增值税应纳税额2030000÷(1+1.5%)×1.5%=30000(元)。
需要说明的是,企业应根据实际情况,具体确定计税方法。一般来说,企业租入房源为营改增以后新建住房,或可以取得出租方开具的增值税专用发票,选择一般计税方法较为有利;反之,选择简易计税方法更有利于企业,并且核算会简单很多。
笔者提醒,同一企业取得的住房出租收入只能适用一种计税方法。即一个住房租赁企业应以本企业向个人出租住房的全部收入选择适用简易计税方法或一般计税方法。
小型微利企业所得税年度申报指引(2025年)
目录
01 政策提示及操作指引
07企业基础信息表及表单选择
14纳税调整明细表
38税收优惠明细表
42企业所得税年度纳税申报主表
47弥补亏损明细表
01 政策提示及操作指引
一、政策提示
(一)小型微利企业重点政策提示
1. 2024 年小型微利企业的判断标准
2019 年以后,小型微利企业的判断标准如下(需同时满足):
(1) 从事国家非限制和禁止行业;
(2) 年度应纳税所得额不超过300万元;
(3) 从业人数不超过300人;
(4) 资产总额不超过5000万元。
其中:
资产总额:指资产总额的全年季度平均值。季度平均值=(季初值+季末值)/2,全年季度平均值 = 全年各季度平均值 /4。
从业人数:指全年季度平均从业人数(计算方法同上)。从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和。
2.2024 年小型微利企业重点所得税优惠政策
(1)小微企业所得税优惠政策
① 2023年1月1日至 2027年12月31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,减按 25% 计入应纳税所得额,按 20% 的税率缴纳企业所得税。(财政部 税务总局公告2023年第12号)
② 分支机构不能单独享受小微企业所得税优惠政策:企业设立不具有法人资格分支机构的,应当汇总计算总机构及其各分支机构的从业人数、资产总额、年度应纳税所得额,依据合计数判断是否符合小型微利企业条件,由总机构汇总计算应纳税款,并享受相关优惠政策。(国家税务总局公告2023年第6号)
③ 从事国家限制和禁止行业的企业不能享受小微企业政策,如纳税人生产经营情况发生变化,以后年度符合了相关政策享受条件,应先修改相关行业后,再申报享受相关政策。
(2)研发费用加计扣除优惠政策
企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,自2023年1月1日起,再按照实际发生额的 100% 在税前加计扣除;形成无形资产的,自2023年1月1日起,按照无形资产成本的200%在税前摊销。具体享受条件及相关要求请按照《财政部 税务总局关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第7号)等文件的相关规定执行。
集成电路和工业母机企业研发费用加计扣除政策,按照文件规定需符合相应条件或由相关管理部门进行清单认定,不符合相应条件的小微企业不能享受有关政策。
(3)设备、器具一次性扣除
企业在2018年1月1日至2020年12月31日(财政部税务总局公告2023年第37号延长至2027年12月31日)期间新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧。
选择享受一次性扣除优惠政策,会带来折旧计提和扣除的税会差异。对于该项资产而言,在享受优惠政策的当年,对允许一次性扣除的金额与会计核算计提折旧金额之间的差额要进行纳税调减;在以后年度,则要对会计核算计提折旧的金额进行纳税调增。
此处主要列举小型微利企业常见扣除项目,具体扣除条件及相关要求可参考下文各纳税调整项目明细表的填报要点。如企业发生其他扣除项目,可依据相关政策规定做纳税调整。
(二)涉及纳税调整的常见限额扣除项目清单
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附件:小型微利企业所得税年度申报指引(2025年).pdf(请在网页端打开)
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