(2023)辽0283民初612号 大连泰合家物业管理有限公司与孟丹物业服务合同纠纷一审民事判决书
发文时间:2023-02-25
来源:中国裁判文书网
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案  由 物业服务合同纠纷 

案  号 (2023)辽0283民初612号 

发布日期 2023-02-25 


辽宁省庄河市人民法院

民 事 判 决 书

(2023)辽0283民初612号

原告:大连泰合家物业管理有限公司。住所地:庄河市黄海大街一段183号7层01号。统一社会信用代码:91210283MA0Y26JJ1X。

法定代表人:孙礼波,系该公司经理。

委托诉讼代理人:金克发,系辽宁开世律师事务所律师。

被告:孟丹,女,1983年2月28日出生,汉族,住庄河市。

原告大连泰合家物业管理有限公司与被告孟丹物业服务合同纠纷一案,本院于2023年2月2日立案受理后,依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告大连泰合家物业管理有限公司的委托诉讼代理人金克发、被告孟丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告立即给付2019年12月8日至2022年12月8日期间物业管理服务费3159.93元、电梯费1080元,合计4239.93元,并承担应交金额0.3‰按日交纳的滞纳金;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告系庄河市博轩.香港广场小区的业主,原告系该小区的物业管理公司。被告自2019年12月8日至2022年12月8日期间共计拖欠原告3年物业管理服务费3159.93元、电梯费1080元,合计4239.93元。被告的房屋面积为67.52平方米、住宅收费标准为1.3元/月/平方米,电梯费360元/户/年。原告多次催要,但是被告借故至今未交。故诉至法院,望依法裁判。

被告孟丹辩称,不同意原告的诉讼请求,因为2019年12月8日至2021年12月8日的电梯费已交纳,2022年的电梯费没有交,是因为别的楼层需要刷卡,七楼不需要,所以忘记交纳;平台门坏掉后一直没有修理,物业以各种理由不给修;防火门一直是坏的,2022年修过一次,具体修理日期记不清,过了几天又坏了,至今未修;可视对讲从入住就使用不了,前天刚修好;案涉房屋窗户下面的墙面漏雨严重,多次找物业,物业和开发商也到案涉房屋查看,但至今未处理;入户门漏风,刮大风的时候噪音很大,至今未修,去年被告自行维修;窗户漏风,去年冬天物业刚给修,但只修了一部分。被告并非无故拖欠物业费,而是多次找物业对房屋出现的问题进行协调,物业没有尽到责任,所以拖欠,只要物业把问题解决,被告同意正常缴纳物业费。

本院经审理认定事实如下:原告系经庄河市市场监督管理局登记的有限责任公司,于2018年9月12日成立,营业期限自2018年9月12日至2038年9月11日。经营范围为:物业管理;家政服务等。被告孟丹系庄河市城关街道城关委黄海大街一段185号xxx业主,房屋建筑面积为67.52平方米。2018年12月7日,大连博轩房地产开发有限公司(甲方)与原告大连泰合家物业管理有限公司(乙方)签订《香港广场商业住宅综合体前期物业服务委托合同》。协议约定:委托服务期限自本合同生效之日起至本物业区域业主委员会与聘用物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日止。物业服务内容包括:负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理;按《住宅质量保证书》中甲、乙双方的约定提供维修服务;附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理;保修期满后公共绿地、花木及建筑小品的养护与管理;负责对物业管理区域内的装饰装修和使用方面的管理与监督;公共环境卫生清扫;车辆及停车场管理等。物业服务收费标准为:多层住宅房屋每月每平方米1.30元,高层、小高层住宅房屋、车库每月每平方米1.30元,电梯每户每年360元。付费方式:甲方应于交房之日起向乙方支付一年的物业费。本合同自甲乙双方签字之日起生效。后孟丹(甲方)、大连泰合家物业管理有限公司(乙方)、大连博轩房地产开发有限公司(丙方)签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定:缴费时间为业主收房日为后续年度交费的起算日,每次预交一年的物业费。未能按时足额交纳物业服务费用的,应按3‰的标准向乙方支付违约金。协议签订后,原告对案涉小区实施了物业管理服务,被告现未交纳2019年12月8日至2022年12月8日期间物业费3159.93元(67.52平方米×1.3元/平方米/月×12个月×3年)及2021年12月9日至2022年12月8日期间的电梯费360元。现原告诉至本院要求被告交纳物业管理费、电梯费以及滞纳金

本院认为,案涉《香港广场商业住宅综合体前期物业服务委托合同》《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。原告对被告居住的小区实施了物业管理服务,被告负有按约给付原告物业费义务。关于被告抗辩房屋漏风漏雨、平台门及防火门损坏,物业公司未予维修,故拒缴物业费的问题。依据《前期物业管理服务协议》约定内容“在质保期内工程质量出现问题由大连泰合家物业管理有限公司负责联系施工单位维修,产生的维修费用以及房屋质量出现的索赔由施工单位承担”,物业公司应积极联系,承担管理服务之责。但鉴于物业服务是一项持续性、长期性、综合性服务,物业服务质量应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程和效果等综合因素进行考量,而不能仅凭某一局部服务存在瑕疵情形就全部否定物业服务企业提供的服务。现被告陈述及提供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵构成根本违约,故不能免除被告交纳物业费义务,被告不能以此拒绝交纳物业费。关于房屋质量问题,被告可另行主张权利。

物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体。物业公司需依合同约定提供相应的物业服务,并不断改进和提高物业服务质量,及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用,积极沟通、多渠道解决问题。形成物业与业主良性互动的局面,共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。

关于原告要求被告交纳滞纳金之请求。被告并非恶意拖延交纳物业费,故本院对原告的该项请求不予支持。综上,对原告的合理诉讼请求,本院予以支持。

依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条之规定,判决如下:

一、被告孟丹于本判决发生法律效力后10日内给付原告大连泰合家物业管理有限公司2019年12月8日至2022年12月8日期间的物业费3159.93元及2021年12月9日至2022年12月8日期间的电梯费360元,共计3519.93元;

二、驳回原告大连泰合家物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元,原告已预交,由被告负担,于本判决生效之日起七日内向庄河市人民法院缴纳,逾期未予缴纳依法强制执行。原告已预交案件受理费25元,本判决生效后,退还原告。

本判决为终审判决。

本判决生效后,负有履行义务的当事人应当依法按期履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的,应立即向本院如实报告财产状况,并不得有隐藏、转移、故意损毁财产,高消费及非生活和工作必需的消费等妨害或逃避执行的行为。本项内容即为执行通知,违反本项规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对被执行人的财产采取强制执行措施,对相关当事人采取限制高消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

审 判 员 郝莹钰

二〇二三年二月二十一日

法官助理 孙朝梅

书 记 员 李晓凤

附:相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。

第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十五条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件,标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的,适用小额诉讼的程序审理,实行一审终审。

基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定的民事案件,标的额超过各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十但在二倍以下的,当事人双方也可以约定适用小额诉讼的程序。


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拍卖款收到后,抵押权人行使抵押权和税务局追缴欠税谁优先?

编者按:近年来,房地产行业经营不景气,作为债务人和抵押人的房企同时成为欠税人。一方面,不动产抵押权人在债务人无力偿债时可根据《民法典》规定,就抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产所得优先受偿,另一方面,不动产通过人民法院拍卖取得拍卖款后,税务机关追征欠税和拍卖相应税款成为可能,这就形成税款与抵押债权的冲突。这时拍卖款的清偿顺序是怎么的呢?本文将就拍卖款在不动产抵押权及国家征税权之间的分配顺序展开讨论,以飨读者。

  01、引入案例:被执行人房产被拍卖,申请执行人就税务局优先划扣税款提异议

  甲公司为房开企业,2019年6月30日与乙公司签订《贷款合同》及《不动产抵押担保合同》,约定:贷款金额3亿元,年利率6%,到期一次还本付息,逾期不归还按照10%支付罚息,甲公司用已投入使用的商产为该笔贷款的本息做担保并于当年7月办结不动产抵押登记手续。甲公司该商产所属项目于2019年10月完成土增清算,应补缴税款2.1亿元,其在当月申报但无力缴纳,主管税务机关于2019年12月公告欠税事项。2022年6月30日,甲公司无力归还欠款及利息3.54亿元,乙公司起诉到法院,胜诉后申请强制执行,请求人民法院拍卖该商产以还本付息。

  执行法院2023年10月1日发布《竞买公告》,其中注明拍卖所涉税、费按法律法规规定承担。12月5日网上公开拍卖,丙公司以5亿元拍得该商产并于次日支付了拍卖款,12月10日丙公司收到法院下发的执行裁定书,载明:拍卖不动产归买受人所有,上述房产所有权自本裁定送达买受人时起转移。根据税法相关规定,房产转让时甲公司涉及增值税、土地增值税(旧房转让)、城建税及附加、印花税合计8825万元,得知甲公司取得5亿元拍卖款后,税务局依据税款优先权向执行法院申请协助划扣上述税款29825万元(具体数据如下表)。申请执行人得知后立即向执行法院提出书面异议,主张拍卖款应优先支付其担保债权(借款本金3亿元、利息5400万元及按截止到2023年12月31日的罚息4500万元),然后再支付税款等。

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  申请执行人就税务局要求执行的拍卖款提出异议:双方争议焦点在于:申请执行人行使不动产抵押权3.99亿元与税务局追征下列税款先后顺序:

  (1)2019年12月土增清算形成的历史欠税2.1亿元;

  (2)拍卖过程中产生的增值税、城建税及附加、土地增值税8800万元;

  (3)拍卖成交即时产生的印花税25万元。

  以下我们将结合本案,依据税法、拍卖、担保相关法律规定一一展开分析。

  02、不动产抵押权优先于税务机关追缴历史欠税

  要探讨上述税款和不动产抵押权的清偿顺序,离不开民法和税法中两个著名的原则,抵押权优先原则和税款优先原则。我们将从法律规定上看两者关系,然后在根据案例情况判断孰先孰后。

  一、法定的两个优先权

  首先,不动产抵押权优先于一般债权。根据《民法典》第四百一十条:“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”,第四百一十三条:“抵押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有”,可见,抵押权优先与一般债权。案例中,乙公司抵押权于2019年7月设立,债务人甲公司不履行到期债务,乙公司作为抵押权人可就拍卖所得优先受偿。

  其次,税款优先权是指在税款与其他债权并存时,税款具有优先受偿的权利。税收是国家组织财政收入的有利工具,从保障国家税收稳定,防止因其他债权优先受偿而导致税款流失角度看,税款优先权的设立具有重要现实意义。根据《税收征管法》第四十五条第一款规定,“税务机关征收税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外;”在债权关系中,无担保债权即未设定担保物权的普通债权。根据上述规定,当税收与无担保债权并存时,除法律另有规定外,税收具有优先受偿的地位。

  再次,当两个优先原则发生冲突时,如何处理呢?上述《税收征管法》第四十五条第一款规定已明确:“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”。这一规定解决了税款债权与有担保债权之间在发生冲突时的清偿顺序问题。

  二、本案中,不动产抵押权优先于税务局追征历史欠税

  具体到本案中,乙公司不动产抵押权设立时间2019年7月办理完成抵押登记手续,甲公司土地增值税历史欠税形成于税务局2019年12月公告欠税事项,该时点晚于不动产抵押权设立时点,因此,乙公司的不动产抵押债权应优先于该历史欠税,税务局要求执行法院优先从拍卖款中划扣土地增值税清算欠税款,没有法律依据。

  在此需要提示,税款债权形成时间应当以税务局的欠税公告而不能纳税人未纳税形成欠税的时点为准。虽然税收征收管理法第四十六条要求纳税人有欠税情形而以其财产设定抵押、质押的,应当向抵押权人、质权人说明其欠税情况,抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况,但因纳税人未说明欠税情况而由担保物权人承担不利后果有违公正,而且要求担保物权人在设定担保物权时都要查明纳税人是否欠税必然增加交易成本、降低交易效率。

  03、不动产抵押权是否优先于拍卖过程中产生的税费?

  上述已经明确,税款优先于设立在后的担保物权,如按此执行,不动产抵押权肯定优先于拍卖过程产生的税费。但本案中,税务机关罔顾不动产抵押权人乙公司设立抵押权在前,要求就拍卖款优先划扣税款,其依据是什么呢?下面这个答复函代表部分税务机关和司法机关的观点:

  《国家税务总局深圳市税务局关于市政协七届一次会议第20210039号提案答复的函》中,深圳税务局认为,“《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条规定的税款所指的是纳税人的历史欠税,而不动产司法拍卖环节产生的税款类似于拍卖费用,因司法拍卖而产生, 属司法拍卖的必要支出,因此不适用《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条的清偿顺位规则,应当从拍卖价款中优先受偿”,深圳市中级人民法院认为”“根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条第一款规定,在司法拍卖不动产已设有担保物权的情况下,拍卖环节产生的税款必然晚于相关担保债权设立的时间,故应当在拍卖不动产担保债权后清偿。因此,在拍卖交易双方各负各税模式下,可能因拍卖价款清偿完拍卖不动产所担保的债权后不足以缴纳拍卖环节产生的税费,而税务机关又须遵循“先税后证”的税款征收规定,最终导致被拍卖物无法完成产权变更,进而影响执行效率”。可以看出,有部分税务机关将不动产拍卖相关税费认定为司法拍卖必要支出,部分法院认为,从不动产拍卖执行效率出发,应当优先保障税款征收,保障拍卖顺利完成。

  上述行政机关和司法机关的理解是否合理呢?笔者认为不合理,理由如下:

  首先,司法拍卖必要支出是为保障拍卖进行的必然发生的支出。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(法释[2020]21号)第三十四条规定,“拍卖、变卖被执行人的财产成交后,必须即时钱物两清。委托拍卖、组织变卖被执行人财产所发生的实际费用,从所得价款中优先扣除。”,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定:“保留价确定后,依据本次拍卖保留价计算,拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的,应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的,人民法院应当准许,但应当重新确定保留价;重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。依照前款规定流拍的,拍卖费用由申请执行人负担。”由此可见,拍卖实际发生的费用是为拍卖进行的必须发生的支出,如一般拍卖财产评估费用和委托拍卖费等。

  其次,拍卖过程中并不必然产生的增值税、城建税及附加和土地增值税。增值税除小规模纳税人外,增值税计税方法为当期销项税额与进项税额之差,城建税及附加计税依据实际缴纳的增值税和消费税确定,土地增值税依据收入与扣除项目差额和增值率计算。也就是说,拍卖不动产是否缴纳税款不能仅通过拍卖款确定,在极端情况下不排除增值额为负无需缴纳土增税可能,也不排除留底税额大,或当期进项税额多无需缴纳增值税、城建税及附加可能。因此这几个税种不少拍卖必然发生的费用,不构成司法拍卖必要支出。

  再次,司法拍卖必要支出具有简单的市场报价规则。如评估费用和委托拍卖平台支出可根据拍卖款及时计算确定。而增值税和土增税金额的确定需要被执行人配合提供资料,否则,纳税机关无法准确确定应纳税额。如涉及房开企业土地增值税清算,经清算和审核环节少则半年才能确定应缴土增税,总之,应缴税款无法根据拍卖款中即时准确得出。

  最后,针对上述司法机关认为拍卖如不优先划扣税款,可能导致被执行人无力缴税拍卖难以完成过户的观点,我们认为,买受人承担其应承担税款后应当办理过户。地方政策上已有文件。根据《国家税务总局北京市税务局关于调整企业间存量房交易业务办理流程的通知》(京税发[2021]43号)第二条规定:“卖方(转让方)应纳税费应在规定期限内自行通过北京市电子税务局网上申报缴纳。土地增值税、房产税、城镇土地使用税完税情况不再作为受理契税申报的前置条件。”,被执行人是否缴纳增值税、土增税等不影响买受人办理契税及后续办理过户。

  由此,具体到本案中,我们认为拍卖过程中产生的增值税、城建税及附加和土地增值税晚于不动产抵押权设立时点,且不应归属于拍卖过程中必要支出,税务机关无权优先从拍卖款划扣。

  04、不动产抵押权是否优先于拍卖成交即时产生的印花税?

  接上述,拍卖过程中实际发生的评估费、委托拍卖费等有简单的市场报价规则,且是为完成拍卖一定发生的费用,司法拍卖中,不动产转让环节的印花税属于此类。

  根据《印花税法》第一条:“在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人,为印花税的纳税人,应当依照本法规定缴纳印花税。”,纳税人发生应税行为即产生纳税义务。根据《关于印花税若干事项政策执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2022年第22号)第三条第(七):“未履行的应税合同、产权转移书据,已缴纳的印花税不予退还及抵缴税款。”,当转让不动产行为发生缴纳印花税,即使后续为履行合同,已缴纳的印花税不予退款,更印证了印花税是典型的行为课税,随应税行为的发生而即时发生。

  因此,我们认为司法拍卖即时产生的印花税属于拍卖过程中的必要支出,应当优先于不动产抵押权提前划扣。

  05、结语

  虽然税款及有担保债权的清偿顺序在《税收征管法》第四十五条中已有明确规定,但司法实践中,两者的争议并未烟消云散,尤其在拍卖相关税费税务机关能否优先受偿这一点上存在较大争议。根据上文分析,我们认为拍卖对应的印花税属于司法拍卖必要支出,而其他税费因是否发生存在不确定等原因,不应归属此列。这些税费作为税收债权依据《税收征管法》第四十五条规定确定清偿顺序,享有法律规定的优先权。建议不动产抵押权人在遭遇债务人无法到期还款时,密切关注抵押财产的处置情况,关注其他债权特别是税收债权产生的时间点,依法维护自身合法权益,必要时可寻求税务律师帮助。


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