2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例，为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架，但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

　　在实际生活中，大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担，那么，新增值税法实施后，企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解：

　　一、个人出租房屋税费明细（2026年）

　　个人出租房屋主要涉及以下税种，且住房与非住房（如商铺、办公楼）的税率和优惠差别很大。

　　为了方便你对比，以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览：

　　（一）个人出租住房

　　1、增值税

　　征收率、税率：3%征收率减按1.5%计算。

　　免税政策：分摊后月租金≤10万元，免征（开具增值税专用发票除外）。

　　2、房产税

　　征收率、税率：按租金收入的4%征收。

　　免税政策：2027年底前可减半征收（即实际按2%）。

　　3、个人所得税

　　征收率/税率：暂减按10%征收。

　　免税政策：无

　　4、城镇土地使用税

　　征收率、税率：免征。

　　免税政策：无

　　5、印花税

　　征收率、税率：免征。

　　免税政策：无

　　6、城市维护建设税及附加（教育费附加、地方教育附加）

　　征收率、税率：按实缴增值税税额计算（城建税7%/5%/1%，教育费附加3%，地方教育附加2%）。

　　免税政策：2027年底前可减半征收;若增值税免征，则附加税费也免征。

　　（二）个人出租非住房（商铺、写字楼等）

　　1、增值税

　　征收率/税率：按租金收入的3%征收。

　　免税政策：分摊后月租金≤10万元，免征（开具增值税专用发票除外）。

　　2、房产税

　　征收率、税率：按租金收入的12%征收。

　　免税政策：2027年底前可减半征收（即实际按6%）。

　　3、个人所得税

　　征收率、税率：按租金收入的20%征收。

　　免税政策：无

　　4、城镇土地使用税

　　征收率、税率：按土地面积和等级定额征收。

　　免税政策：2027年底前可减半征收。

　　5、 印花税

　　征收率、税率：按租赁合同金额的0.1%征收。

　　免税政策：2027年底前可减半征收。

　　6、城市维护建设税及附加（教育费附加、地方教育附加）

　　征收率、税率：按实缴增值税税额计算（城建税7%/5%/1%，教育费附加3%，地方教育附加2%）。

　　免税政策：2027年底前可减半征收;若增值税免征，则附加税费也免征。

　　二、关键政策与计算示例

　　1. 核心免税政策：在2027年12月31日前，如果你一次性收取租金，可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元，就可以享受免征增值税优惠（但如果你为租客开具了增值税专用发票，则不能免税）。

　　2. 个人所得税计算：这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收，计算时允许按顺序扣除以下项目：

　　租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费（如城建税、房产税）。

　　由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用（每月最多扣800元）。

　　法定的费用扣除（每次收入≤4000元扣800元，>4000元扣20%）。

　　3. 房产税计算：注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征，那么房产税就直接按实际收到的租金（即不含税租金）计算。

　　计算示例：

　　假设你在市区有套住房，月租金为5000元（年租金6万元），一次性收取。

　　增值税：

　　分摊后月租金5000元<10万元，免征。

　　房产税：

　　年租金60000元 × 4% × 50%（减半优惠）= 1200元（年）。

　　个税（据实征收）：

　　应纳税所得额 = 5000元（月租金） - 100元（房产税，按月均摊） - 800元（修缮费，假设无） - 800元（费用扣除） = 3300元

　　应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元（月）

　　三、发票开具与申报要点

　　1、纳税地点：根据新法，自然人出租不动产，应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

　　2、普通发票 vs 专用发票：如果租客（通常是企业）需要增值税专用发票用于抵扣，则你必须向税务机关申请代开，并无法享受月租金10万元以下的增值税免税，其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

　　3、“核定征收”可能：对于个人所得税，在部分省市，税务机关为简化征管，可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如，按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额，具体需咨询当地税务局。

　　总而言之，2026年增值税新法的实施对个人房东而言，短期内实际税负和开票流程变化不大，但法律基础更加牢固。

　　财富是0，健康是1，没有1的引领，再多的0也可能归零。

　　这句话你可能听过无数次，但今天我想说——合规，是财富世界里的另一个“1”。

　　尤其是在全球税务信息透明化的今天，如果你还在用“老方法”管理海外资产，那个“1”可能正在悄悄消失。

　　最近，不少高净值朋友私下问我：

　　“我在香港的账户，内地税务局真的能查到吗？”

　　“听说CRS只针对OECD国家，中国不是成员，是不是就安全？”

　　“我在海外放了一点钱，会不会突然被要求补税？”

　　如果你也有类似疑问，今天这篇文章，请一定耐心看完。

　　我将用最直白的话，帮你拆解CRS这张正在收紧的“全球税务天网”，并告诉你如何在这个时代，既守得住财富，又睡得好觉。

　　01

　　CRS到底是什么？简单说，就是“全球税务信息联网”

　　CRS，中文叫共同申报准则。

　　你可以把它想象成一张覆盖全球的税务信息网——参与国之间，会自动交换非本国税务居民的金融账户信息。

　　举个例子：

　　如果你是中国税务居民，在瑞士有存款，瑞士银行就会把你的账户信息(比如余额、利息)报给瑞士税务局，再通过特定平台自动交换给中国税务局。

　　关键点来了：

　　中国虽然不是OECD成员国，但早在2015年就签署了相关协议，2018年就开始正式交换信息。

　　也就是说，中国早就融入了这张“全球税务网”，而且交换范围比你想象中更广。

　　02

　　你是不是“中国税务居民”？这两条标准决定了你的账户会不会被交换

　　很多人以为：“我拿了外国绿卡/护照，就不算中国税务居民了吧？”

　　不一定。

　　中国认定税务居民，主要看两条(满足一条就算)：

　　户籍、家庭或经济利益中心在中国(哪怕你常年住在国外)；

　　一年内在中国境内住满183天(临时离境不超30天可连续计算)。

　　也就是说，即使你持有外国护照，只要还被认定为中国税务居民，你的境外金融账户信息照样会被交换回国。

　　03

　　香港、澳门会不会把信息交给内地？

　　会，而且已经执行多年。

　　香港：自2018年起，每年向内地自动交换税务居民金融账户信息。

　　澳门：自2019年起，同样启动交换机制。

　　这意味着，如果你在香港汇丰、澳门中银有账户，并且你是内地税务居民，这些账户的年终余额、利息收入等信息，都会“漂洋过海”回到内地税务局的系统里。

　　04

　　哪些信息会被交换？

　　主要包括：

　　账户持有人姓名、地址、出生日期

　　税务居民所在国、纳税人识别号

　　账号、年末账户余额或净值

　　年度利息、股息、保险收益等

　　注意：CRS不交换每一笔交易流水，但账户余额和年度收益，已经足够税务局判断你有没有如实申报海外收入。

　　05

　　对企业的影响：离岸架构不再“隐形”

　　很多企业以前喜欢在开曼、BVI等地设公司，做跨境投资或税务规划。

　　CRS实施后，这些“被动实体”(比如没有实际业务的壳公司)需要上报实际控制人信息。

　　再加上中国自2018年实施的受控外国公司(CFC)规则，如果你控制的海外公司利润不分配且无合理经营需要，税务局可以直接视同你已取得收入并要求纳税。

　　简单说：通过多层海外公司隐藏利润的做法，正在迅速失效。

　　06

　　普通人该如何应对？记住这4点：

　　如实申报，不要侥幸

　　如果你的海外收入应当在中国纳税，请主动申报。一旦被查出隐瞒，不仅面临补税+滞纳金，还可能被处以罚款。

　　重新审视资产结构

　　CRS主要覆盖金融资产(存款、证券、保险等)，而不动产、艺术品、珠宝等非金融资产目前不在自动交换范围内。

　　可以考虑合理配置多元化资产。

　　不要盲目追求“第二身份”避税

　　除非你真正移居并成为他国税务居民，否则仅凭一本护照，很难改变中国的税务居民身份认定。

　　企业要注重“业务实质”

　　如果你的海外公司有真实业务、真实员工、真实经营，并有完整的转让定价文档支持，依然可以合规运营。但纯壳公司、空架构的风险正在急剧上升。

　　07

　　一个常见的认知误区：美国不参与CRS，是不是把钱放美国就安全？

　　不完全对。

　　美国确实没加入CRS，但它有自己更严格的FATCA法案。

　　中美之间虽然没有CRS交换，但中国金融机构也会向美国税务局报送美国纳税人的账户信息。

　　反过来，如果你是美国税务居民，你在中国的金融账户信息也会被报给美国。

　　关键点在于：如果你是中国税务居民，在美国的金融账户信息不会通过CRS自动传回中国，但这不意味着永远安全——税务情报交换还有其它渠道。

　　最后说几句真心话

　　CRS不是来“抢钱”的，而是全球税务透明化的大势所趋。

　　它的出现，让跨境逃税、隐匿资产变得越来越难，但也让合规经营的纳税人得到更清晰的规则。

　　财富管理的第一原则，不是追求最高收益，而是守住合规底线。