(2021)沪01民终3240号上海菁英房地产经纪有限公司与朱琳玲等中介合同纠纷二审案件二审民事判决书上海市第一中级人民法院民事判决书
发文时间:2021-3-24
来源:上海市第一中级人民法院
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上海菁*房地产经纪有限公司与朱某某等中介合同纠纷二审案件二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)沪01民终3240号

上诉人(原审被告):上海菁*房地产经纪有限公司,住所地上海市***。

法定代表人:张*,董事长。

委托诉讼代理人:南**,男,该公司员工。

被上诉人(原审原告):朱某某,女,**。

被上诉人(原审原告):施某某,男,**。

两位被上诉人的共同委托诉讼代理人:袁**,上海市**律师事务所律师。

上诉人上海菁*房地产经纪有限公司(以下简称菁*公司)因与被上诉人朱某某、施某某居间合同纠纷一案,不服上海市长宁区人民法院(2020)沪0105民初16400号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人菁*公司上诉请求:请求撤销一审判决,发回重审或改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求。

事实和理由:上诉人对税费进行的估算,需要完全建立在被上诉人如实提供信息的基础上,被上诉人隐瞒自己不是“满五”的情况,上诉人员工在被上诉人未如实提供信息的情况下,让被上诉人在税费估算清单上签字确认,故上诉人已经尽到了基本的审慎及告知义务,税费误差系被上诉人未如实提供信息导致,被上诉人所谓的损失并非上诉人的误操作导致,即便法院认为上诉人存在服务瑕疵,上诉人也应仅在佣金范围内承担补偿性的责任;虽然双方签订的是VIP服务协议,但服务内容与普通客户无异,VIP服务在本质上只是独家代理,上诉人推广该套房源信息的力度会比普通客户大一些。

被上诉人朱某某、施某某共同辩称:不同意上诉人的上诉请求;被上诉人在签订服务协议前已将自己的身份资料和房屋产权资料都交给了上诉人,上诉人作为房产中介机构,与被上诉人签订的又是VIP服务协议,理应享受到较普通客户更高、更专业、更精准的服务;但事实却是,上诉人的业务人员只顾着催促买卖双方迅速签单,对包括税费计算等在内的其余服务内容却漫不经心,丝毫体现不出专业水准,导致本次交易的税费出现明显偏差;综上,一审判决正确,请求二审维持原判。

朱某某、施某某共同向一审法院起诉请求:菁*公司赔偿朱某某、施某某人民币279,400元(以下币种相同)。

一审法院认定事实:落款时间为2017年2月24日的《职工家庭购买公有住房协议书》中载明:房屋承租人或受配人施建国经与本户同住成年人协商一致,同意购买上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称涉案房屋)。所购房屋确定为二人共同共有,共有人为施某、朱某某,共有份额共同共有。文末承租人或受配人一栏有施某的签名;同住成年人一栏有朱某某、施某某的签名。后,上海市闵行区住房保障和房屋管理局(甲方)与施某、朱某某(乙方)签订《上海市公有住房出售合同》,其中约定:乙方自愿购买甲方出售的涉案房屋,建筑面积52.77平方米,房屋全部售价为21,323元。

2017年6月12日,涉案房屋权利人登记为施某、朱某某共同共有。

2019年10月23日,上海市长宁公证处出具的《公证书》载明:施某于2018年11月22日死亡。登记在施某、朱某某名下的涉案房屋,《不动产权证书》编号:沪(2017)长字不动产权第XXXXXX号,系上述两人的夫妻共同财产,房屋中二分之一的产权份额应作为施某的遗产。兹证明施某的上述遗产应由其儿子施某某继承。

2019年11月22日,涉案房屋权利人变更登记为朱某某、施某某按份共有,其中朱某某(1/2)、施某某(1/2)。

2019年12月11日,施某某(甲方)与菁*公司(乙方)签订《房屋出售VIP服务协议》,其中约定:1.1条,房屋类型:住宅;所有权利人:施某某;交易房屋年限:已满五年;交易房屋是否为权利人家庭名下唯一住房:否(朱某某)。1.2条,甲方应当提供交易房屋的有效证件及资料(产权证明文件、甲方及共有人身份证件等有权处置的文件),保证对交易房屋拥有合法处置权,并积极配合乙方开展正常的经纪活动。2.1条,甲方委托交易房屋的出售价格为3,400,000元(净到手价)。2.3条,甲方应在乙方推荐的潜在买受方签署房地产买卖合同当日,向乙方支付居间服务费,数额不低于房地产买卖实际成交总价的1%(实际应付金额以签署的《佣金确认书》为准)。3.1条,委托期限自2019年12月11日至2020年5月30日。3.2条,甲方独家委托乙方出售涉案房屋。4.7条,乙方受甲方委托协助调取产权信息,并提供与交易房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情等专业咨询。4.8条,甲方可委托乙方保管交易房屋的钥匙,乙方应妥善保管甲方提供的房屋钥匙及各项证件资料,直至买卖成交达成。

2019年12月12日,施某某(甲方)、案外人倪某1(乙方)以及菁*公司(丙方)共同签署《房地产买卖(含居间)合同》,其中约定:1.1条,涉案房屋所有权利人为朱某某、施某某;产权证号沪(2019)长字不动产权第XXXXXX号;建筑面积52.77平方米;房屋类型住宅。1.3条,甲方保证对该房地产享有完全产权、权属明确,并承诺该房地产不存在本合同注明外的其他受限制情况。1.4条,乙方签署本合同之前确认已实地查看过该房地产权属证书,对于房屋情况、土地性质及使用年限等信息知晓并且愿意继续购买该房地产。1.5条,甲方同意于签订本合同当日将该房地产的《中华人民共和国不动产权证书》等权利凭证交于丙方保管,以确保交易安全。2.1条,甲方同意将房屋以348万元的价格转让于乙方。2.8.1条,本次交易应国家及本市有关规定的产生的税费由甲乙双方各自承担。3.1条,丙方为甲乙双方提供房地产交易的媒介服务,促成双方达成交易条件并订立本合同,甲乙双方同意于签订《上海市房地产买卖合同》当日,甲方按照本合同第2.1条约定的交易总价的1%,乙方按照本合同第2.1条的交易总价的2%支付丙方居间服务费(若在丙方加盖公章的《佣金确认书》上有关于居间报酬的其他约定,则以《佣金确认书》实际约定为准)。

同日,施某某(甲方)与菁*公司(乙方)签订《佣金确认书》,其中约定:甲方向乙方就涉案房屋支付佣金44,400元,其中签约当日支付30,000元,剩余过户之前付清。

2019年12月13日,朱某某、施某某(甲方)与案外人倪某2、倪某3(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,其中约定:甲方通过菁*公司居间介绍将涉案房屋出售给乙方,房地产转让价款为300万元。甲乙双方确认在2020年5月30日前,共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日,朱某某、施某某(甲方)与案外人倪某2、倪某3(乙方)签订《补充协议》,其中约定:涉案房屋实际成交价为3,480,000元,买卖合同约定的成交价为3,000,000元,未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方48万元,并于办理产权过户手续之前支付甲方。本次交易房屋产权来源为继承,甲乙双方均应按国家规定及税务机关确认的房屋总价缴纳各自的交易税费。乙方承诺用动迁款买房,且动迁额度够,契税可以完全抵扣,若无法抵扣或者全部抵扣,产生的契税由乙方自行承担并支付。

当日,朱某某、施某某与案外人倪某2、倪某3以及菁*公司的工作人员共同签字确认《税费估算清单》,其中载明:本清单是根据买卖双方提供的材料、信息及提出的要求估算而得。最终实际税费按照交易中心核定价格计算为准。税费计算日期2019年12月12日(以下税费按照计算当日该房屋所在区域不动产登记事务中心的政策计算)。涉案房屋所有权来源:继承份额50%;售后公房50%。产证登记日:2019年11月22日。若有产证变更,请务必填写原产证登记日期:20(之后未填写完整)。是否唯一(出售方):该房屋为家庭名下唯一住房的产权人姓名:施某某,占份额50%;该房屋为家庭名下非唯一住房的产权人姓名:朱某某,占份额50%。买卖双方协商一致,以3,000,000元交易价格为基数计算税费。出售方税费计算如下:增值税0元;附加税0元;其他0元;个人所得税勾选不满五或不唯一,普通(合同价-增值税)X1%;勾选满五唯一:免征(说明:施某某满五唯一,朱某某满五不唯一,继承的份额由施某某继承);合计15,000元。承诺:经上海XX有限公司居间成交的个人产权二手居住用房,上海XX有限公司将以买卖双方所提供的房屋信息、购入信息、家庭成员及名下住房信息等计算税费所需要的所有信息为依据,为买卖双方提供本次房屋交易的税费精算服务,并出具《税费估算清单》。在计税条件(核定价)和征税政策不变的情况下,交易双方最终向税务机关缴纳的税费与《税费估算清单》所载相比,如误差超出正百分之五,则超出部分由上海XX有限公司全额补偿。补偿必备条件:……业主提供完整、真实的全额购入发票、契税单、买卖合同、房屋交接书及业主获取的所出售房屋来源的其他凭证,告知真实的产权人家庭成员及名下住房情况、房屋购入后有无变更及变更材料;若提供不实信息由业主承担相应的后果。以下情况不做差额补偿:……因所提供的买卖双方信息、房屋信息失真导致的税费计算误差。

2020年1月18日,朱某某向菁*公司工作人员致电:“茅台路的买卖合同,我们现在商量下来,想跟下家解除合同。你们操办一下吧。中介费希望你们能够退还。”对方回复:“解除合同我没有这个权利,我要跟店长汇报。”朱某某回复:“因为当时肯定是你们的失职,20%的税收你们没跟我们算。而且这个单子上也没写清楚。”对方回复:“不是我们失职啊,当时我们问过你是不是满五的,你一直跟我们说是满五年的。”朱某某回复:“我们把公证书,把所有材料都给你们了,你们作为专业的房地产公司不能坑我们的。我们现在要多付300,000个税,你说300,000的个税,我会卖这个房子,签这个合同吗?你们这不是在诈我们嘛。我们要解除合同,中介费退还给我们。”对方回复:“我再给你打电话吧。”

2020年5月18日,朱某某、施某某就涉案房屋向税务机关缴纳个人所得税315,000元。同日,涉案房屋权利人变更登记为倪某2、倪某3共同共有。

关于佣金支付情况,朱某某、施某某于2019年12月13日向菁*公司支付30,000元,于2020年5月14日向菁*公司支付14,400元。另,菁*公司陈述,就涉案房屋其收取买受人佣金60,000元。

关于税费计算方式,菁*公司陈述,所谓“满五”是指涉案房屋发生继承之前的最近一次产权登记时间距离本次出售时间是否大于或等于五年。当时估算税费时,根据朱某某、施某某的承诺,菁*公司认定朱某某属满五不唯一,不发生继承,因此个人所得税适用“不满五或不唯一,普通住宅,(合同价-增值税)X1%”的条款,按1,500,000元X1%得出15,000元;认定施某某属满五唯一,个人所得税费符合免征条件(继承与否不影响税费计算)。然,从之后核实的情况来看,涉案房屋系售后公房,产权登记时间为2017年,距离本次出售时间未满五年,朱某某属不满五且不唯一,仍适用前述条款计算个人所得税为15,000元。施某某则属不满五,发生继承,适用“不满五或不唯一,继承/赠与来源,(合同价-购入价)X20%”条款,按1,500,000元X20%得出300,000元,上述二人应缴纳的税费合计为315,000元,与其最终交易成功后需缴纳的税费金额相一致。

对此,朱某某、施某某认为,1.涉案房屋发生过继承,原系公有住房,产权变更较为特殊,是否符合“满五”条件,朱某某、施某某并不清楚,也从未向菁*公司作出“满五”承诺。2.签约前朱某某、施某某已向菁*公司提供2019年产证、公证书等相关材料,应由菁*公司进行核实并履行尽职调查义务,否则无法体现其作为中介机构的专业性。3.菁*公司从未向朱某某、施某某解释过有关“满五”条件成立与否的政策依据,直到朱某某、施某某与买受人签署网签合同并支付部分佣金后才核算税收,发现计算错误,导致朱某某、施某某巨大损失。4.若菁*公司有一定的专业敏感性,在签约时已发现涉案房屋可能不符合“满五”条件,理应告知朱某某、施某某进一步提供材料,朱某某、施某某一定会积极配合。在网签前若菁*公司提示朱某某、施某某该房屋未满五年,将产生高额税收,朱某某、施某某可以立即选择终止交易,防止损失的产生。

一审中,菁*公司于2020年9月27日的庭审中陈述:签署《房屋出售VIP服务协议》时,朱某某、施某某向菁*公司出示了2019年产证复印件。签署网签合同时,朱某某、施某某向菁*公司出示公证书。菁*公司于2020年11月11日的庭审中陈述:签署《房屋出售VIP服务协议》时,朱某某、施某某向菁*公司出示2019年产证,并告知涉案房屋为售后公房,房屋满五。签署网签合同后,经菁*公司业务员再三催告,朱某某、施某某才拿出公证书,至此菁*公司发现上一次产权登记时间为2017年。

一审法院认为,朱某某、施某某、菁*公司签订的《房屋出售VIP服务协议》、《房地产买卖(含居间)合同》系当事人真实意思表示,未违反法律禁止性规定,当属合法有效,双方应恪守履行。现本案的争议焦点在于菁*公司在履行居间义务过程中是否存在重大瑕疵并应承担相应的赔偿责任。

居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介公司在提供居间服务时应承担的义务主要包括如下两方面:一是如实报告义务,即向委托人如实告知可能影响交易进程的重要事项;二是专业审查义务,即对委托人提供的资料或所作的陈述进行必要核查,以确保对方提供信息的真实性。本案中,菁*公司作为专业中介公司,对房产交易市场的相关政策及操作规范应当熟知,且需按照相关规定规范操作,充分为买卖双方提供交易所涉政策及法律咨询,协助当事人顺畅履行合同,维护市场交易秩序,而非仅促成买卖双方签署网签合同而已。

朱某某、施某某在出售涉案房屋时,已与菁*公司签署《房屋出售VIP服务协议》,其中明确约定双方建立独家委托关系,菁*公司协助调取产权信息并提供专业咨询服务等,显然该VIP服务协议约定了菁*公司应履行更为精细、专业、优质的居间服务标准。通常而言,缴纳税费是房屋买卖中对交易产生影响的重要事项之一,理应由中介公司根据政策法规以及房屋的实际情况给予当事人一定的专业意见,使当事人对合同的履行后果有所预期。由于涉案房屋系售后公房且发生过继承,产权登记情况较为特殊,如何认定出售时的“满五”条件与计算税费的高低有直接关联,所涉及的政策法规较普通二手房交易更为专业、复杂,非一般售房人所能熟知并全面掌握。从已查明的事实来看,一则,菁*公司并未提供证据证明曾就“满五”的判断标准向朱某某、施某某进行政策解读,并就“满五”与否可能导致的税收明显差距向朱某某、施某某进行释明,应属未尽如实报告义务的行为。二则,菁*公司自认在朱某某、施某某委托其挂牌时已知晓涉案房屋发生继承时间为2019年且房屋性质为售后公房,其作为专业机构,为确定涉案房屋出售时是否符合“满五”条件,理应在交易前就先前的产权登记信息进一步核实,以查证朱某某、施某某所述内容是否存在出入或有不实信息,充分尽到谨慎注意义务和调查义务。根据菁*公司第一次庭审中的陈述以及朱某某、施某某提供的电话录音反映,最晚在签署网签合同时,朱某某、施某某已向其出示《公证书》,而《公证书》中明确载明涉案房屋的前一次产权登记时间为2017年,菁*公司在未审慎核查的情况下,直接按“满五”计算税费,显然存在一定的过失。即便如菁*公司所述,在签署网签合同时,朱某某、施某某未出示完整的房屋信息资料,菁*公司亦应尽力催告对方主动提供或在朱某某、施某某委托其协助调取产权信息后,在此基础上进行税费核算,并经当事人确认无异议后,再签署网签合同以防止后续争议的产生。然,菁*公司直至买卖双方签署网签合同后才审查资料、复核税费,造成朱某某、施某某需承担的税费大大超出其合理预期,应属未尽专业审查义务的行为。三则,菁*公司向朱某某、施某某出具的《税费估算清单》已明确载明,若其估算的税费金额与交易方实缴金额误差超出正百分之五,则就超出部分应当予以赔偿。在菁*公司并无证据证明朱某某、施某某存在拒不配合提供房产材料或作虚假陈述的情况下,该约定条款对其具有法律约束力。就估算错误可能产生的法律后果以及赔偿风险,菁*公司具有一定的可预见性。据此,法院认定菁*公司在履行居间义务过程中存在重大瑕疵,应就朱某某、施某某所遭受的损失承担相应的赔偿责任。

另需指出的是,法律规定以及合同约定菁*公司所需履行的前述义务应限定在合理范围内。鉴于朱某某、施某某均系具有完全民事行为能力的成年人,在做出售房重大决定时,亦应事先了解基本的交易规则及政策规定。由于涉案房屋的基本信息均掌握在出卖方处,朱某某、施某某对数次产权登记时间理应充分知晓。从发生继承后的产权登记时间来看,2019年新产证登记时间明显不符合“满五”条件,而从2017年由公有住房变为产权房的时间计算至今,亦未达到五年期限,在此情况下如何认定“满五”条件以及如何计算税费,朱某某、施某某也应具备一定的独立判断能力并负有必要的谨慎注意义务。然,朱某某、施某某在未作基本审查或提出合理质疑的情形下,便深信菁*公司的计算结果无误并签署一列类协议,其对于涉案房屋最终税费计算的认识偏差亦应负有一定的责任。

关于损失的赔偿范围及金额,根据朱某某、施某某的诉讼请求,主要包括已支出的佣金以及税费两部分。关于已支出的佣金44,400元,因菁*公司已促成朱某某、施某某与案外人就涉案房屋达成交易并实际履行完毕,故其有权根据合同约定收取相应佣金。至于菁*公司提供居间服务存在瑕疵是否应减收佣金的问题,法院在认定其他损失时予以一并考量。关于已支出的税费315,000元,其中15,000元系朱某某、施某某在签署《税费估算清单》以及网签合同时明确知晓且同意承担的部分,不应作为损失予以计取。剩余300,000元,系因菁*公司估算错误导致朱某某、施某某需额外承担的税费部分,当属实际损失,在与朱某某、施某某自认本次房产交易多赚取的80,000元进行抵扣后,法院综合考虑本案实际情况、双方过错程度、责任大小等,酌定由朱某某、施某某与菁*公司在相应范围内承担各自责任,即菁*公司应向朱某某、施某某赔偿损失140,000元。

一审法院审理后于二〇二一年一月十一日作出判决:菁*公司应于判决生效之日起十五日内向朱某某、施某某赔偿140,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,491元,减半收取计2,745.50元,由朱某某、施某某负担1,369.5元,菁*公司负担1,376元。

二审中,双方当事人没有提交新证据。

经审理查明,一审法院认定的事实无误,本院依法予以确认。

本院认为,根据查明事实,上诉人在履行《房屋出售VIP服务协议》时实际提供的服务质量,未能体现应有的专业水平,更与“VIP”不相称。被上诉人作为交易主体,对相关政策及自身条件未给予必要的关注,亦存在一定过错。一审法院基于案情,结合双方过错程度、责任大小等因素,经综合审查判断后酌定上诉人的赔偿数额,在现有证据条件下具有相对合理性,并无不妥,本院予以认可。上诉人的上诉主张缺乏事实依据,本院不予采信。

综上所述,上诉人菁*公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币5,491元,由上诉人上海菁*房地产经纪有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  潘兵

审判员  刘佳

审判员  娄永

二〇二一年三月二十四日

书记员  胡哲

附:相关法律条文

中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;……

摘录另一案例,并提醒中介需要注意税费承担的协定、计算和法定纳税人的差异等。

卖房多出20万税费之后……

2024年05月14日人民法院报 06 版

卖方通过中介公司出售房屋,但并未准确告知房屋所有权来源,中介公司也未对此进行更多询问与了解,最终导致实际应缴税费远高于中介公司估算的税费,是什么原因导致税费变化?这种情形下,增加的税费应当由谁承担呢?近日,上海市第一中级人民法院审结了这起中介合同纠纷案,最终判决中介公司税费核算错误是因卖方自身疏忽所致,但中介公司服务存在瑕疵,扣免佣金1万元。

税费从4.49万变成25.16万

2020年12月,卖方施先生与中介公司及案外人买方吴先生签订了《房地产买卖(含居间)合同》,约定吴先生购买施先生的一套总价449万元的房产,并约定按照国家及上海市有关规定,本次交易产生的税费由买方吴先生承担。与此同时中介公司出具《税费估算清单》,清单显示该房屋所有权来源为买卖(份额100%),出售方仅需负担个人所得税4.49万元。同日打印的上海市不动产登记簿显示,房屋所有权来源为“其他”,而非“买卖”,对此卖方施先生并未作出解释,中介公司也未提出异议。施先生和中介公司另就本次交易约定佣金6万元,之后施先生支付了其中5万元,剩余1万元未支付。

不久,税务机关核定案涉房屋的出售方个人所得税为25.16万元,比中介公司原定的预估税费多了20.67万元。吴先生不得不按核定结果支付了该项税费。几个月后,买卖双方办理了交房手续。吴先生因多缴纳的税费问题将施先生起诉至法院。法院经审理认定由于施先生未如实告知房屋权利来源,致使中介公司出具的税费估算清单与实际税费金额出现较大差异,按照双方房屋买卖合同的约定,增加的税费应由施先生承担,施先生遂赔偿了吴先生多缴的税费20.67万元。

  后来,施先生将中介公司告上法庭,请求法院判决中介公司承担多缴的税费20.67万元并返还佣金5万元。中介公司则认为自己并没有过错,应获得全部佣金报酬,故反诉要求施先生仍需按合同支付剩余佣金1万元。

 一审:中介服务存在瑕疵,退还佣金4万元

 一审法院认为,中介公司虽就不动产登记簿所有权来源为“其他”的情况对施先生进行了询问,施先生回复为购买所得,但在所得回复与登记显然不符的情况下,中介公司对此也并未进一步核实,仅依施先生口头答复计算税费,中介服务存在一定瑕疵,因此,中介费应减少收取。一审法院酌定中介公司退还佣金4万元,但该服务并非主要的中介服务,且法定承担税费的主体为施先生,客观上也是施先生未如实陈述导致税费计算错误。中介公司并无故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况的情况,因此,施先生要求中介公司赔偿税费损失的诉请法院未予支持。

中介公司不服一审判决,上诉至上海一中院。

二审:中介公司存在疏忽大意而非过错,改判可收佣金5万元

中介公司认为,施先生作为出售方明确告知房屋来源信息为“买卖(份额100%)”并签字确认,中介公司没有办法预判卖方未如实披露的情况。作为房屋产权人,施先生不可能不清楚自己房屋的来源情况,但其全程隐瞒房屋真实交易信息,后果应由其自行承担,中介公司应获得全部佣金报酬。

施先生则认为,他作为普通市民,不具备房屋买卖专业知识,也不知晓房屋会因是继承所得导致交易税费剧变,中介公司作为专业机构,应当指导自己提供关键信息,精准计算税费。他认为中介公司服务存在瑕疵,应当退还部分佣金。

上海一中院经审理认为,本案的争议焦点为中介公司对于税费核算与实际不符是否存在过错,中介公司可收取的佣金是多少。

首先,《税费估算清单》上载明“本清单根据买卖双方提供的材料、信息及提出的要求估算而得,最终实际税费按照交易中心核定价格计算为准”,可见,中介公司准确估算税费的前提是交易双方提供正确的信息。施先生虽然不是房屋买卖专业人士,但房屋所有权来源的含义属于一般常识,为普通大众所熟知,且出售方在中介公司询问时也负有完整、如实陈述的义务。即便在一开始施先生没有意识到房屋因继承重新确认份额对税费的影响,但在中介公司就权利来源进一步询问时,也应当将相关事实告知中介公司。施先生因为自身疏忽没能如实告知房屋来源的真实情况,导致中介公司在核算税费时产生差错,因此主要过错方为施先生。

其次,中介公司作为专业中介机构,应充分尽到勤勉、审慎的审查义务。在产调信息显示的房屋权利来源与施先生陈述不一致的情况下,中介公司未能进一步核实,存在疏忽大意,服务存在瑕疵。

综合考量中介公司所提供的服务内容、瑕疵程度等,上海一中院酌定中介公司可收取佣金5万元,对于施先生要求中介公司赔偿税费损失、退还佣金的诉讼请求未予支持,对于中介公司要求支付剩余1万元佣金及违约金的反诉请求亦未支持。

法官提示:

本案主审法官、上海一中院民事审判庭副庭长徐芬表示,房屋出售方对于房屋信息负有如实陈述的义务,不得故意隐瞒与订立房地产买卖合同有关的重要事实或者提供虚假情况。同时亦应当对房地产交易的一般性常识、相关法规、现行政策有相应的了解,做到心中有数;而专业中介机构应充分尽到勤勉、审慎之义务,根据合同约定指导交易当事人提供重要信息,在关键信息有误时,应进一步核实其真实性,帮助当事人顺利完成房产交易。


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  行政处罚决定文书号:佛税一稽罚[2024]90号

  违法行为类型:偷税

  违法事实:你单位在2019年1月1日至2020年12月31日期间接受某薄膜制品有限公司开具的45份增值税专用发票,不含税金额合计19,476,223.21元,税额合计2,531,909.07元,价税合计22,008,132.28元。以上发票你单位申报抵扣税款合计2,531,909.07元,于税款所属期2022年8月申报进项税额转出合计2,531,909.07元。上述发票涉及的货物你单位已登记入账,于2019年结转了成本8,594,384.60元,于2020年结转了成本3,121,849.95元,并在企业所得税税前列支;后于2023年8月10日更正了2019年及2020年企业所得税年度申报,调减了2019年度主营业务成本8,594,384.60元,调减了2020年度主营业务成本3,121,849.95元,并已补缴企业所得税及滞纳金。根据国家税务总局中山市税务局稽查局《已证实虚开通知单》及发票清单、资金往来明细表,证实你单位取得的上述45份增值税专用发票是没有真实货物交易的虚开增值税专用发票。

  处罚依据:《中华人民共和国税收征收管理法》(中华人民共和国主席令[2001]第49号)第六十三条

  处罚类别:罚款

  处罚内容:处以偷税金额百分之五十的罚款共计2,210,501.80元。

  处罚金额(万元):221.05018

  处理决定日期:2024-06-27

  处罚机关:国家税务总局佛山市税务局第一稽查局

  来源:国家税务总局广东省税务局

  华税点评

  本案中,行政相对人于2019年1月1日至2020年12月31日取得某薄膜制品有限公司开具的45份增值税专用发票(已被税务机关证实虚开),并进行增值税抵扣以及企业所得税税前列支,后续又分别于2022年8月进行了增值税进项转出,于2023年8月补缴了企业所得税税款及滞纳金。2024年6月,税务机关根据《税收征收管理法》第六十三条对该行政相对人进行处罚。

  纳税人补缴税款及滞纳金是否影响其行为定性?根据《国家税务总局关于税务检查期间补正申报补缴税款是否影响偷税行为定性有关问题的批复》(税总函[2013]196号)规定,纳税人未在法定期限内缴纳税款,且行为符合税收征收管理法第六十三条规定的偷税情形,逾期后是否补缴税款不影响行为的定性,除非纳税人满足(1)在稽查局进行税务检查前主动补正申报补缴税款且(2)税务机关没有证据证明纳税人具有偷税主观故意,不按偷税处理。行政相对人若满足上述(1)和(2)两个条件,可以在税务机关下发《税务行政处罚事项告知书》后在规定期限内提起陈述、申辩或申请听证。对于本案而言,税务机关已作出行政处罚决定,行政相对人若对该决定有异议,可以提起复议或诉讼以维护自身合法权益。

  此外,实践中纳税人定性偷税不服的税企争议案件较多,则纳税人满足什么条件构成偷税?笔者认为,根据《税收征收管理法》的规定,偷税构成要件有三:主观具有偷税故意,客观行为符合第六十三条规定的偷税情形,结果为不缴或者少缴应纳税款。若税务机关无法证明纳税人具有偷税主观故意,或纳税人有证据证明主观上不具有偷税的故意,则不应当按照偷税处理。


专用设备企业所得税优惠梳理及司法判例

专用设备企业所得税优惠政策主要涉及节能节水、环境保护和安全生产等领域的专用设备的数字化和智能化改造。根据财政部和国家税务总局联合发布的财政部 税务总局公告2024年第9号 财政部 税务总局关于节能节水、环境保护、安全生产专用设备数字化智能化改造企业所得税政策的公告,企业在2024年1月1日至2027年12月31日期间对这些领域专用设备进行数字化和智能化改造的投入,可以享受企业所得税优惠。

  具体而言,企业在上述期间内发生的专用设备数字化、智能化改造投入,不超过该专用设备购置时原计税基础50%的部分,可按一定比例抵免当年应纳税额。这意味着企业可以通过实际使用改造后的专用设备来抵减其应缴纳的企业所得税。

  此外,如果企业在专用设备改造完成后5个纳税年度内转让或出租该设备,则应在该设备停止使用当月停止享受优惠,并补缴已经抵免的企业所得税税款。这一规定确保了税收优惠政策的合理性和公平性。

  需要注意的是,企业必须在预缴和汇算清缴企业所得税时通过填写纳税申报表来享受这项优惠政策。同时,企业应当自身实际使用改造后的专用设备,以确保符合享受税收优惠的条件。

  总之,这一系列政策旨在鼓励企业加大对环保、节能节水和安全生产专用设备的投入,促进相关产业的发展和进步。

  通过检索相关的司法判例,可以梳理出专用设备企业所得税优惠主要涉及以下几个方面:

  税收优惠的法律依据:《中华人民共和国税收征收管理法》规定国家对企业、事业单位和个人的生产经营活动进行管理,并通过税收调节经济运行,税务机关依法征税是其法定职责(2020)苏1311民初5819号。同时,纳税人有权依法向税务机关申报纳税,并享有获得国家税收优惠政策的权利(2020)苏1311民初5819号。

  税收优惠的条件和程序:根据《企业所得税法》及相关规定,高新技术企业可以减按15%的税率征收企业所得税,但如果条件发生变化,企业应在一定期限内报告税务机关(2018)京01行终80号。此外,未取得高新技术企业资格或不符合条件的企业不得享受优惠,已享受优惠的应追缴已减免的税款(2018)京01行终80号、(2019)苏05民终9162号。

  税收优惠的实施和执行:税务机关在执行税收优惠政策时应当遵守法定程序,不得随意更改税收政策(2015)峨眉行初字第119号。例如,税收减免和返还必须由法律或行政法规明确规定,或由省级人民政府向国务院财政部门申请,并得到国务院批准后才能实施(2015)峨眉行初字第119号。

  税收优惠与合同义务的关系:企业所得税与企业的收入、经营成本、利润及各项扣除紧密相关,并非针对某一笔交易必然发生的税款(2024)沪0117民初3078号。因此,合同中未明确约定企业所得税的情况下,法院不会支持要求对方承担税款及滞纳金的主张(2024)沪0117民初3078号。

  税收优惠政策的法律效力:税收优惠政策必须有明确的法律规定或合法授权,否则该优惠政策不具有法律效力,相关请求可能不会得到支持(2015)峨眉行初字第119号。如(2018)湘09行终36号所示,尽管四部委的政策性文件已执行,但因发布时间晚于通知,无法直接执行,故不能作为审查被诉行政行为是否合法的依据。

  综上所述,专用设备企业所得税优惠政策的合法性、条件、实施程序以及与合同义务的关联都是影响企业是否能够享受优惠政策以及如何处理与税收优惠相关的争议的关键因素。企业在申请税收优惠时需要仔细评估自己是否符合条件,并在规定时间内进行申报,以确保合法享受税收优惠。同时,税务机关在执行税收优惠政策时也需严格遵循法律规定,保证政策的严肃性和有效性。

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