国税发[2006]187号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
发文时间:2006-12-28
文号:国税发[2006]187号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,西藏、宁夏自治区国家税务局:

  为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定,现就有关问题通知如下:

  一、土地增值税的清算单位

  土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

  开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。

  二、土地增值税的清算条件

  (一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:

  1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

  2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  3.直接转让土地使用权的。

  (二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

  1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

  3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

  4.省税务机关规定的其他情况。

  三、非直接销售和自用房地产的收入确定

  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

  (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

  四、土地增值税的扣除项目

  (一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

  (二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

  (三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

  1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

  3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

  (四)房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

  房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。

  (五)属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

  五、土地增值税清算应报送的资料

  符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人,须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人,须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

  纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料:

  (一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;

  (二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;

  (三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

  纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

  六、土地增值税清算项目的审核鉴证

  税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时,应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告,税务机关可以采信。

  税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求,并做好必要的指导和管理工作。

  七、土地增值税的核定征收

  房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  八、清算后再转让房地产的处理

  在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

  本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

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  3、建筑工地上发生的青苗补偿费、扰民噪音费、工伤事故赔偿费、道路损坏赔偿费等支出不需要发票即可所得税前扣除。(以上支出凭赔偿协议书、收款收据、身份证复印件作为附件入成本)


  法律依据:国家税务总局公告【2018】28号第十条 企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的,对方为单位的,以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证;对方为个人的,以内部凭证作为税前扣除凭证。


  4、合同未履行之前,所发生的定金、违约金和赔偿支出不需要发票即可所得税前扣除。


  法律依据:《民法通则》第八十九条规定,当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。


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  5、建筑企业为鼓励发包方提前支付工程款面给予的现金折扣不需要发票可以在企业所得税前扣除,财务核算上作为财务费用入成本。


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  6、已经发生的购买支出,但是销售方倒闭或注销的情况下,不需要发票凭以下凭证作为税前扣除的合法依据:(1)采购合同、(2)非现金形式的付款凭证、(3)材料、设备入库单或验收单


  税法依据:国家税务总局公告【2018】28号第十四条企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中,因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的,可凭以下资料证实支出真实性后,其支出允许税前扣除:


  7、增值税起征点以下的支出,只需要提供符合税法要求的内部凭证即可入成本,如建筑工地上发生的搬运费、装卸费、垃圾清运费、控制在每人每次500元以下即可扣除。


  税法依据:国家税务总局颁布的《企业所得税税前扣除凭证管理办法》第九条规定:企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目的,对方为已办理税务登记的增值税纳税人,其支出以发票作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人,其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证。


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